Catégories
Maximmoformation

10 solutions pour avoir des comptes bancaires propres en 3 mois pour emprunter

L’objectif est ici de voir comment gérer son argent pour avoir plus de chance de se faire financer par la banque pour un emprunt immobilier. Nous verrons également comment augmenter votre épargne de manière significative en un temps record.

Pourquoi gérer son argent? 

Il est primordial de montrer à la banque que vous sachiez gérer votre argent. Car si vous n’êtes même pas capable de gérer votre argent (votre salaire et vos dépenses), comment espérez-vous vous demandez un emprunt de dizaines voire des centaines de milliers d’euros. Pour pouvoir emprunter de l’argent auprès d’une banque il faut avoir des comptes “sexy”. C’est à dire, de l’épargne et des dépenses raisonnées et raisonnables par rapport à son salaire. Montrer que vous avez une bonne gestion de votre argent prouvera à la banque que vous êtes capable de rembourser en temps et en heure votre crédit. C’est l’un des points importants que la banque recherche. Elle recherche certes de nouveaux clients mais surtout des clients solvables, qui sont “bankables”. Sachez que la banque adore le cash. L’argent appelle l’argent. Montrez que vous en avez de côté, pas forcément des sommes folles et mais des sommes proportionnelles à vos salaires.  L’objectif est d’avoir minium de 6 mois de salaire d’avance mais 12 voir 24 mois c’est encore mieux. Donc pas besoin d’être riche pour emprunter. Il faut juste montrer patte blanche, c’est à dire de l’argent côté, une épargne régulière et une gestion des comptes irréprochables. Nous allons voir plus tard ce qu’est une bonne gestion de compte. 

Donc vous l’avez compris il vous faut du cash! Constituez-vous une épargne! Comment? Nous allons le voir! Quand? Dès maintenant, juste après cette formation, sans procrastiner. Il n’y a que l’action raisonnée qui compte. 

Combien de temps ça prend? 

Rappelez-vous qu’un emprunt immobilier se fait en donnant à la banque ses trois derniers relevés de compte (pour une banque qui n’est pas la sienne sinon elle a accès à l’historique de tous vos relevés). Donc pour augmenter son épargne cela prend minimum 3 mois pour montrer à la banque que vous gérez correctement votre argent. 

10 SOLUTIONS POUR MAXIMISER SON EPARGNE ET AVOIR UNE BONNE GESTION DE SON COMPTE ET UN BON DOSSIER BANCAIRE 

1) Épargner en automatique tous les mois 

Pour avoir le bon profil bancaire, il faut avoir une gestion “classique” dit de bon père de famille de son argent. Tous les mois en début de mois, un prélèvement automatique d’une somme fixe doit être réalisé sur un autre compte d’un MINIMUM, je dis bien un minimum de 10% de son revenu pour augmenter votre épargne. Ce virement sera fait avec le libellé “épargne” comme ça la banque comprendra bien que votre objectif et de se constituer un matelas de sécurité. C’est bien un minimum, si on peut faire un virement de 20, 30 voir 50% ou plus, il faut épargner le maximum. De manière inconsciente et permanente un fond de trésorerie sera créé. Il va s’accumuler avec le temps. Évidemment il ne faut pas y toucher pour augmenter votre épargne. L’idée du virement automatique est d’agir comme un robot. Quoi qu’il arrive une épargne sera créée. Pourquoi en début de mois? Sinon avec les dépenses de la vie courante, l’épargne sera réalisée avec ce qu’il reste. Concrètement, ouvrez un autre compte courant dans une banque en ligne, c’est gratuit, rapide. Vous pouvez utiliser Boursorama. Vous ouvrez un compte courant gratuitement avec une carte bleue gratuite. Vous pouvez même recevoir de l’argent avec un lien de parrainage d’un ami ou d’une amie, de la famille… 

2) Débarrasser vous du superflu 

Vous pouvez vendre autour de vous tous ce qui n’est pas nécessaire ou ce que vous n’utilisez pas régulièrement. Même pour 5 ou 10€. Si vous avez 10 objets qui ont cette valeur, vous gagnez 50 à 100€ que vous versez sur votre compte épargne, pas pour le redépenser immédiatement évidemment! Faites un tour dans votre garage, grenier, placards et armoire. N’importe quel objet qui ne vous sert pas, vendez-les. Vinted vous aidera à vendre vos vêtements et le bon coin pour tout le reste. Vous pouvez simplement donner vos vêtements ou objets à des proches, à Emmaüs pour ceux qui en ont besoin ou dans des conteneurs Relais qui collectent vos vêtements un peu partout en ville. Vous ferrez littéralement un tri dans votre vie. Vivre avec moins d’objet permet de se concentrer seulement sur ce qui est essentiel pour augmenter votre épargne

3) Comment maximiser son épargne? 

En gagnant plus: si vous êtes vraiment motivé, travaillez plus pour gagner plus. Faites des heures supplémentaires, prenez un deuxième travail, de nuit, à mi-temps, le weekend, en CDD, CDI (vous ne pouvez théoriquement pas avoir deux CDI mais pas vu pas pris, si votre employeur ne le sait pas, vous pouvez très bien en prendre un autre), intérim, à l’heure le soir…. Pour les plus motivés, certains dorment dans leur voiture pour louer leur logement sur Airbnb pour augmenter votre épargne

Nous allons maintenant voire comment dépenser moins toujours dans le même objectif d’épargner plus afin de montrer à la banque qu’avez un matelas de sécurité, que vous faites attention et que vous savez gérer votre argent.  

4) Déterminer votre budget mensuel: avec vos relevés bancaires des trois mois précédents, déterminer votre budget mensuel de dépense fixe. Vous imprimez vos relevés bancaires et comme un étudiant vous allez surligner les dépenses mensuelles récurrentes, celles qui reviennent tous les mois. Pour celles qui sont occasionnelles faites une moyenne. Ainsi vous aurez un référentiel de dépense mensuel. Si tous les mois pour vivre vous avez besoin de 500€, vous savez que si vous dépensez 50€ vous dépensez 10% de votre budget mensuel. Ouvrez un autre compte, oui encore un compte. Vous avez donc trois comptes: un sur lequel vous recevez votre salaire, un compte épargne (dans une autre banque, une banque en ligne gratuite) sur lequel vous déposez de manière automatique de l’argent tous les mois et un compte vous déposez par un virement automatique vos 500€ de dépense mensuelle pour augmenter votre épargne. Ce compte de dépense peut être ouvert dans la même banque. Utilisez une carte bancaire dédiée et ceux uniquement pour vos dépenses courantes. La carte ne doit pas avoir d’autorisation de découvert. Si vous faites un achat au-dessus de votre budget mensuel, votre carte ne passera pas. De la même manière que pour l’épargne automatique, les limites qui sont fixées ne peuvent pas être dépassées. Vous allez me dire que c’est très ennuyant de voir sa carte se faire bloquer. Prévoyez une marge de sécurité. Au lieu de 500€ mettez 600€ par exemple ou garder toujours sur vous 50€ en liquide au cas où. 

Une autre solution est de payer avec une carte à débit différé. Ce service vous permet d’être prélevé en une seule fois par mois sur votre compte en fin de mois. Vous pourrez ainsi voire combien vous avez dépensé chaque mois de manière très simple. 

5) Diminuez vos charges fixes pour augmenter votre épargne: Pour les charges fixes, il faut faire un point sur les virements automatiques qui coûtent de l’argent:  

Faites un bilan sur vos comptes des prélèvements qui ne sont pas nécessaires. Prenez vos trois derniers relevés de comptes, imprimez les. Avec un surligneur, relevez toutes les dépenses récurrentes qui ne vous sont pas nécessaires. Résiliez tous les abonnements que vous n’utilisez pas: magasines/revues articles journaux non lu, salle de sport de sport à laquelle vous n’allez pas… 

Canal plus, Netflix, Disney plus, Amazon prime video. Quel est l’intérêt de les avoir tous. N’en prenez qu’un ou partager votre compte avec un proche. 

Pour les assurances, faites des comparatifs et prenez moins chère pour les mêmes services ou renégocier à la baisse. Le forfait de la box internet peut être résilier et internet peut être disponible avec la connexion partagée de nos téléphones. Les opérateurs proposent des abonnements à plus de 100 Giga qui ne sont pas utiliser entièrement tellement la capacité proposée est énorme. Personnellement en regardant en moyenne 2 heures de vidéo par jour et en passant presque plus d’une heure sur internet avec mon PC en connexion partagé, je ne dépense pas plus de 30Gigo par mois. 

Pour l’eau, l’électricité et le gaz, il existe une concurrence féroce entre les fournisseurs. Profitez-en! Faites des devis et souscrivez à celui qui est le moins chère. Quel est l’intérêt de payer le prix fort sachant que vous recevrez la même eau, la même électricité ou le même gaz. En pratique, allez sur le site quechoisir.org et tapez dans la barre de recherche comparateur eau, gaz ou électricité afin de comparer les différents fournisseurs. Pour ma part j’utilise pour l’électricité Bulb, pour le gaz Iberdrola, pour l’eau je n’avais pas le choix je devais utiliser le service de la ville.  

Pour l’assurance auto, moto, habitation, la mutuelle, les forfaits téléphoniques, les box internet c’est le même combat. Faites des devis, comparez! Allez vers l’assureur le moins chère qui vous propose les mêmes services. Comparer bien des prix pour les services équivalents. I vous payerez en effet moins chère mais parce que l’on vous rend moins de service. En pratique, que ça soit sur le site Quechoisir ou sur Google, tapez comparateur assurance machin. Une fois l’entreprise trouvez, tapez le nom de l’entreprise et l’avis. Ne réfléchissez pas trop non plus. Souvenez-vous qu’en France pour n’importe quel contrat signé vous avez 14 jours pour en sortir sans aucune condition. 

Rappelez-vous que 20€ d’économisé par mois, c’est 240€ par an, 2 400€ sur 10 ans, 9 600€ sur 40 ans.  

Autre astuce, si vous voulez faire simple et très efficace. Bloquez directement à partir de votre banque les prélèvements automatiques d’un abonnement sans résilier. Faites-le en ligne ou en appelant votre conseillé. Attention si vous étiez engagé pour une période donnée, il existe normalement des frais de résiliation. Mais généralement même si vous avez des relances des services de recouvrement ils ne vont pas plus loin que de vous relancer par mail ou téléphone. Prendre mon exemple avec SFR. Mais cette démarche n’engage que vous mais vous savez maintenant qu’elle existe. Soyez malin et plus fort que le système qui nous fait consommer de plus en plus pour des services ou des objets que nous n’utilisons pas ou peu. 

Pour faire des économies plus conséquentes, si vous êtes locataire, optez pour un logement moins cher. Soit vous vivez dans une surface plus petite pour payer moins. Soit vous vous éloignez du centre-ville qui coûte plus chère pour vivre en périphérie dans une même surface. Vous pouvez aussi vivre en colocation pour diminuez les frais. Chez une personne âgée où vous payez un faible loyer en compensation de service rendue, chez vos parents….  Si vous êtes propriétaire vous pouvez louer une partie votre chambre pour de la colocation, une chambre en Airbnb ou votre canapé. Enfin comme tout à l’heure, pour les plus motivés, certains dorment dans leur voiture ou chez des amis pour louer leur logement en Airbnb. Si vous partez en weekend profitez de la nuit ou des deux nuits où vous êtes absent pour louer votre logement. Bref il existe plusieurs solutions, soyez astucieux. 

6) Diminuez vos charges variables pour augmenter votre épargne: Pour les charges variables, limitez les bars et restaurants. Le contexte actuel nous aide, donc pas d’excuse. Limitez les commandes de plat livrez à domicile. Admettons un gros (grand) mangeur qui se fait livrer 25€ par repas et par semaine. Si monsieur (ou madame) se fait à manger sainement pour 10€ par repas, il/elle économise 15€ par semaine, donc 60€ par mois et 720€ par an.  

Arrêtez de fumer! Vous connaissez le discours classique et juste sur les effets néfastes de la santé. Rappelez-vous qu’un grand fumeur, qui fume un paquet de cigarette par jour c’est environ 10€. Non mais 10€ qui partent en fumée! Sur un an c’est 3 650€. Si la personne fume de ses 20 ans jusqu’à ses 70 ans (en espérant qu’elle est encore le souffle de le faire), cela fait tout même la modique somme de 182 500€! Le principe est le même pour toutes vos dépenses récurrentes. Essayez de les limiter. 

7) Réfléchissez avant chaque dépense: Avant d’acheter un objet, un service ou une activité pour votre plaisir, demandez-vous combien vous gagnez par jour? Exemple: le Smic en France en 2021 est de 1231€. Sur 30 jours par mois, cela représente en moyenne 41€ net par jour. Le fait de savoir combien on gagne par jour permet de raisonner ses dépenses et de créer une échelle de valeur. Se payer 200€ de sorties le weekend annule tous les efforts des 5 jours de travail de la semaine.  

Concernant vos achats, avant de les réaliser, posez-vous la question: en ai-je vraiment besoin ou envie? Si vous voyez une paire de chaussure qui vous plait, prenez le temps de la réflexion. Si après quelques jours voire semaines vous en avez toujours vraiment envie, achetez cette paire. Ne faites pas d’achats compulsifs décidé le jour même sans y avoir pensé avant. L’exemple typique est l’achat “Ikea”! Avez-vous déjà remarqué qu’en allant à Ikea nous payons SYSTEMATIQUEMENT plus d’articles par rapport à ce qui été prévu initialement. Ne faites pas d’achat “Ikea”! L’idée n’est pas de ne pas aller à Ikea mais de ne pas faire des achats compulsifs à la manière d’Ikea. Favorisez les achats d’objets ou de vêtements d’occasion. C’est moins cher pour le même service, la qualité est souvent presque égalée au neuf. Lorsque vous achetez neuf, de manière générale, votre bien perd presque instantanément 10 à 20% de sa valeur lorsqu’il est sorti de son emballage. Les publicités sur internet sont également de très bons moyens d’être sollicité. Par exemple, les pubs Wish sur Facebook font la promotion d’articles pour quelques euros. Ce n’est rien me direz-vous! Mais l’effet cumuler de quelques euros sur plusieurs mois voire plusieurs années se convertissent rapidement en quelques centaines voire milliers d’euros. Pour l’achat d’un objet, débarrassez-vous deux objets. Cela vous incitera à contrôler vos dépenses, à changer vos habitudes de consommation, à emprunter un objet plutôt que de l’acheter, à vous débarrasser de ce qui n’est pas nécessaire… 

8) Gérez votre budget voiture: Parlons du budget voiture. La voiture est un passif, qui coûte de l’argent. Roulez dans une grosse cylindrée achetée à crédit c’est paraitre riche. Mieux vaut il paraître ou être riche? “Je crois que la question elle est vite répondue” (clin d’oeil à un jeune vendeur de rêve sur internet). Une voiture achetée neuve perd instantanément 10 à 20% de sa valeur en sortant du garage. Si on achète une voiture à crédit, on diminue sa capacité à emprunter de l’argent pour l’achat d’un actif comme l’immobilier. L’idée est d’acheter cash une voiture d’occasion à un faible montant par rapport à ses revenus. Disons maximum 10% de ses revenus nets annuels. Oui c’est peu! Bob gagne 2 000€ par mois net d’impôt, donc 24 000€ par an. Il peut donc acheter au plus une voiture d’occasion à 2 400€. Son achat se fait par chèque de banque, virement bancaire, chez un concessionnaire, de particulier à particulier, peu importe. Il doit l’acheter avec de la trésorerie disponible qu’il a sur son compte, sans crédit à la consommation. Cela équivaut en effet à acheter une poubelle. Peu importe le regard des autres, il faut être focalisé sur ses objectifs. 

9) Essayez de vivre un moment sans dépense pour augmenter votre épargne: Mettez en place une journée, un weekend, une semaine sans dépense ou encore mieux essayez de survivre un mois sans aucune dépense. Il ne s’agit pas de vivre comme dans un monastère ou un couvant mais simplement de limiter et raisonner ses dépenses. 

10) Gérer vos dettes 

Nous sous entendons ici des mauvaises dettes, des passifs, qui coûtent de l’argent. La richesse est l’accumulation. Son antithèse est la dette. Vous ne pouvez pas vouloir vous enrichir si vous avez des dettes. Pour les régler, ne faites pas des emprunts. Cela part d’un bon sentiment pour vous en sortir mais vous allez créer d’autres intérêts qui seront des frais à rembourser. Si vous avez des dettes c’est soit que vous vivez au-dessus de vos moyens ou que vous gérer mal votre argent. Pour y parvenir plusieurs solutions s’offrent à vous. Allez voir votre créancier pour parler avec lui et négocier une diminution des frais, voir une annulation d’une partie de la dette. Normalement vous vous ferrez renvoyer mais au moins vous aurez essayé. Il est toujours préférable d’essayer de chercher une solution avec quelqu’un qui échange plutôt qu’une personne qui ne répond pas au téléphone. Prenez un deuxième travail, la nuit, à mi-temps, en intérim, à l’heure… Peu importe mais augmentez vos revenus. Serrez-vous la ceinture sur des dépenses futiles. Revendez vos passifs qui ont encore de la valeur. La voiture est une source de dépense très importante. Vous pouvez en racheter une plus petite, prendre les transports en commun ou vous déplacer à vélo. Faites appel à un planificateur financier qui vous aidera à gérer votre argent de manière personnalisé et informé vous sur ses tarifs et ses services. La fausse bonne idée est de faire appel à la commission de surendettement. Ce service gratuit ne vous épargne pas votre dette mais il vous marquera au fer rouge vis-à-vis des banques et il vous sera très difficile d’emprunter auprès des banques. Faites une liste précise de vos dettes, hiérarchisée les en fonction de leur coût et de leurs intérêts. Deux solutions s’offrent à vous: soit vous remboursez la dette la plus coûteuse, soit vous remboursez la dette qui vous impact le plus psychologiquement. Dans le premier cas, vous arriverez à vous sortir de cette situation beaucoup plus vite. Dans le deuxième, vous serez plus motivé pour rembourser les autres. La motivation est le plus important pour avancer et conserver l’effort sur le long terme. 

Faites l’effort de ces démarches car elles sont simples et payent dès le mois prochain pour augmenter votre épargne. Le résultat est immédiat, l’économie est importante et sur le long terme. 

Conclusion pour augmenter votre épargne: 

1) faire un virement automatique permanent en début de mois de minimum 10% de salaire 

2) Revendre les objets dont vous vous servez plus 

3) chercher à gagner plus au moins de manière temporaire 

4) Déterminer votre budget de dépense mensuel et connaître votre revenu journalier pour avoir une base de référence lorsque vous faites un achat 

5) Diminuez vos charges fixes 

6) Diminuez vos charges variables 

7) Réfléchissez avant chaque dépense 

8) Gérez votre budget transport, en particulier le budget voiture 

9) Essayez de vivre un moment sans dépense 

10) gérez vos dettes 

Catégories
Maximmoformation

Le boulet de la résidence principale !

Nous allons voir en 6 points pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif en restant locataire. Pour les non-initiés c’est une découverte, pour les investisseurs ce n’est pas une surprise. L’achat de la résidence est contre indiquée dans l’objectif de se créer des revenus avec l’immobilier, sauf dans le cas d’un achat-revente. 

1) Acheter sa résidence principale à crédit revient à créer un passif: 

 Le crédit à rembourser coûte de l’argent et il n’en rapporte pas. Tous les mois il y a un effort de remboursement pour payer les mensualités de crédit. La résidence principale est souvent un achat coût de cœur. Par définition un achat coût de cœur n’est pas rentable. Il fait intervenir des émotions. Or l’investisseur immobilier agit comme un robot et ne se base uniquement sur les chiffres.  

2) La résidence principale est achetée trop chère: 

La résidence principale peut être achetée à tort au prix du marché ou au-dessus du marché. Comme on souhaite se loger dans ce qu’il y a de mieux, la résidence principale est souvent achetée avec un endettement maximal, à savoir de 33% de son salaire mensuel sur 25 ans. Par exemple, vous gagnez 1 500€ net par mois. Vos mensualités maximales sont au plus de 500€ (pour ne pas dépasser 33% (500/1 500) de taux d’endettement) sur 25 ans. Vous pouvez donc acheter un bien au plus de 120 000€ frais d’agence et frais de notaire inclus avec un taux actuel d’environ 1.35%.  

3) Si vous achetez votre résidence principale vous aurez moins de cash: 

La banque va demander le plus souvent un apport en plus des frais de notaire pour ce genre de projet. Vous n’aurez pas optimisé votre crédit car c’est la première fois que vous investissez et vous n’êtes pas ou peu formé. Vous voudrez le meilleur avec une belle cuisine par exemple. Il va donc faire des travaux. Pour les financer, au lieu d’épargner tous les mois, vous allez dépenser votre argent dans les travaux. Si vous souhaitez faire un investissement locatif, vous allez revoir votre banquier. Etant endetté à 33%, il ne peut pas vous prêter plus. Vous devez donc attendre 25 ans ou gagner plus pour pouvoir soulever son crédit. Rassurez-vous pour ce qui ont déjà acheté leur résidence principale, il est possible de repartir sur de bonne base en la revendant. La résidence principale est exonérée de plus-value. Donc si vous revendez votre résidence principale 140 000€, vous aurez une plus-value de 20 000€ et ne payerez pas d’impôt sur cette plus-value. C’est pour cette unique raison, dans le cas d’un achat-revente que la résidence principale peut être investissement rentable. Le projet doit être réfléchi avant l’achat. 

4) Ne pas louer sa résidence principale: 

Pour ceux qui ont leur résidence principale et qui ne souhaitent pas la vendre et la mettre en location toute ou une partie, c’est une mauvaise idée également. La fiscalité ne sera pas optimisée et vous allez être fortement imposé (Cf module fiscalité). 

5) Restez locataire: 

Vous allez me dire: Oui mais il faut bien se loger et louer signifie perdre de l’argent? Si vous souhaitez vraiment en une acheter, endettez-vous le moins possible pour rembourser se passif le plus rapidement possible. Si vous êtes locataire vous devez optimiser votre location en payant le moins cher possible, pour diminuer vos charges. Cela dépend de vos objectifs, si vous êtes motivés vivez en colocation, dans un studio ou ne payer de loyer. En effet, si vous êtes seul, vous pouvez vivre chez une personne âgée à titre gratuit moyennant des services (faire les courses, entretenir le jardin, faire le ménage, la compagnie d’une autre personne est également rassurante pour eux et moins ennuyeux…). Ou vivez chez votre compagnon/compagne, faites un virement de 6 mois de loyer pour qu’aucun virement récurrent n’apparaisse et demander lui une attestation d’hébergement à titre gratuit. Soyez créatif!  

6) Vous diminuez votre endettement en étant pas propriétaire de sa résidence principale: 

Un loyer n’est pas une dette mais une charge. Il est toujours tant de diminuer vos charges en payer moins cher votre loyer. Beaucoup de banque le comprenne et finance des investissements locatifs sans que vous n’ayez votre résidence principale. 

Conclusion: 

N’achetez pas votre résidence principale si vous souhaitez investir et vous enrichir. Repartez sur de bonnes bases, revendez-la! 

Catégories
Maximmoformation

Quelle garantie bancaire la moins chère utiliser pour souscrire un crédit immobilier ?

La garantie bancaire permet à la banque de récupérer sa dette en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Voici les trois principales: 

Les sociétés de cautionnement 

Aussi appelé organismes de cautionnement, ce sont des sociétés indépendantes de la banque qui garantissent le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Actuellement c’est la garantie bancaire la plus populaire, il s’agit de la méthode de cautionnement la moins chère pour l’emprunteur. Les organismes de cautionnement sont également les garanties les plus utilisées car le banque se désengage complètement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur et c’est la société de cautionnement qui est responsable des démarches longues et complexes pour se faire rembourser. La plus connue est crédit logement. La banque dédouane toute sa responsabilité sur la société de cautionnement. Elle prend la décision de cautionner ou non le dossier de l’emprunteur. Le conseillé peut influencer ses choix (acceptation ou refus) en présentant le dossier différemment. Pour son paiement, il existe une commission de cautionnement versée en début de crédit. Une partie est restituée lors de la fin du crédit ou lors de son remboursement en intégralité par anticipation. Son remboursement intervient dans les trois à quatre mois suivant la dernière échéance. Il est effectué sur le compte qui sert à payer vos échéances. Sachez que chaque banque à sa société de cautionnement. Plusieurs banques peuvent avoir le même organisme de cautionnement. Voici la liste: 

Société de cautionnement Banques 
Crédit logement Allianz Banque AXA banque BforBank Caisse d’épargne BNP Fortuneo HSBC ING Banque Postale LCL Société Générale Boursorama 
SACCEF Caisse d’Epargne Banque Populaire 
CAMCA Crédit Agricole  
CMH CIC Crédit Mutuel 
Sociétés de cautionnement utilisées par les banques

Par exemple, si vous avez un refus avec la BNP qui utilise crédit logement, n’allez pas voir la société générale qui utilise le même garant. Une astuce très importante pour enchaîner les biens, sachez que la banque de France ne centralise pas les prêts. Les banques ne savent pas si vous ne leur dite pas ou si elle ne le trouve pas sur vos justificatifs que vous avez des prêts dans d’autres banques. Donc si la même année fiscale vous achetez plusieurs biens en contractant plusieurs prêts dans des banques différentes (qui n’ont pas la même société de cautionnement évidemment), vous pouvez multiplier vos emprunts bancaires. Voici des corolaires de cette astuce: 

  • Cette astuce n’engage que vous 
  • Remboursez toujours vos prêts en temps et en heure, vous n’aurez pas d’ennui 
  • La banque demande la domiciliation des revenus, or vous ne pouvez pas domicilier vos revenus dans plusieurs banques différentes, sachez que 1) il n’existe pas d’obligation légale, vous n’êtes pas obligé de le faire 2) Faites le mort, trouvez des excuses, ils vous relanceront mais s’épuiseront avec le temps qui passe 
  • Si vous contractez plusieurs crédits immobiliers la même année dans différents établissements bancaires ce n’est valable que pour une année fiscalité N car pour l’année N+1 vos revenus fonciers vont s’ajouter sur vos relevés d’imposition et il faudra les justifier 
  • A mon humble avis il est préférable et moins risqué de travailler avec la même banque pour créer une relation de confiance sur le long terme 

Autre méthode de garantie: l’hypothèque 

Il s’agit d’une autre garantie bancaire. L’acheteur donne son bien en garanti du créancier (la banque) pour la somme d’argent qui lui prête. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte devant le notaire auprès des services de la publicité foncières (un organisme qui gère les biens inscrits en hypothèque). Si l’acheteur ne paie plus ses remboursements, l’hypothèque est réalisée et le bien est saisie par la banque. Il est vendu ensuite lors d’une vente aux enchères. Si le prêt hypothécaire est remboursé avant son échéance, l’inscription d’hypothèque est radiée. En d’autres termes, le prêt hypothécaire est “désinscrit” de l’organisme (services de la publicité foncières). C’est ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Il s’agit également d’un acte notarié, qui coûte de l’argent à l’emprunteur.  Le prêt hypothécaire est peu répandu actuellement. C’est la méthode de garantie la plus chère pour l’emprunteur. La responsabilisé du remboursement de l’emprunt revient à la banque. Elle préfère largement actuellement se dédouaner de cette lourde tâche administrative à une société de cautionnement. Cependant si la société de cautionnement refuse de se porter caution il vous ait possible de voir avec votre conseiller de monter un dossier avec une garantie hypothécaire pour que votre dossier soit financé. 

Inscription en privilège de prêteur de deniers: IPPD  

Dernière garantie bancaire citée à titre indicatif. L’IPPD est un autre type de garanti de prêt immobilier. Il n’est valable que pour les biens déjà construits. Par exemple il n’est pas valable pour les investissements sur plan dit de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il s’apparente à l’hypothèque mais ne nécessite pas d’acte notarié. Son coût est intermédiaire entre la société de cautionnement et l’hypothèque. Il est cité à titre indicatif car très peu ou pas utilisé. 

Conclusion:  

Vous l’avez compris la banque vous proposera par défaut un organisme de cautionnement. C’est l’option la moins chère pour vous. En plus, une partie du coût de la garantie versée initialement vous sera restituée à la fin du remboursement du crédit. Toutefois, il vous est possible de demander une hypothèque même si cette garantie est plus chère et plus contraignante à mettre en place par le banquier. Elle vous permet de vous faire financer par la banque et évite que la banque sache que vous avez d’autres prêts dont elle n’a pas connaissance. Enfin, l’IPPD est souvent citée mais elle est obsolète. 

Catégories
Maximmoformation

Quel est le coût d’un crédit immobilier?

Le coût du crédit immobilier: 

Voyons par ordre décroissant le coût des différents éléments qui composent un crédit immobilier: 

1) Le taux 

Définition et mode de calcul 

Le fameux, celui dont tout le monde parle. Les intérêts d’emprunt sont calculés en fonction du taux aussi appelé taux nominal (TN). La banque rémunère son travail (le prêt d’argent) par une rétrocession d’une certaine somme (le taux). Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû chaque année. Si vous empruntez 100 000€ à 1.2% sur 20 ans, la première année vous paierez 1 200 euros d’intérêts. Admettons que vous payez la première année 5 000€ de capital, il vous reste 95 000€ de capital à rembourser. Vous va donc payer la deuxième année 1 140€ (95 000 x 1.2%) etc… Donc le coût des intérêts bancaires correspond à la somme globale des intérêts calculés chaque année sur le capital restant dû. Nous ne rentrerons pas en détail sur la formule permettant son calcul. Ainsi si vous empruntez 100 000€ à 1.2% sur 20 ans, vous allez payer environ 13 000€ d’intérêts de crédit et non 1 200€.  

Plus le temps passe, plus la proportion d’intérêts payés au cours des mensualités de crédit sera faible. Admettons qu’on bout de 10 ans, vous avez remboursé 50 000€ de capital, il vous reste 50 000€ d’emprunt à rembourser, soit 600€ (1.2% x 50 000) d’intérêts sur l’année 10. Alors que pour l’année 1 vous aller payer 1 200€ de taux d’intérêt. Vos mensualités d’emprunt étant constante, le capital remboursé tous les mois en fin d’emprunt est plus important qu’au début. Inversement, la plus grande partie des intérêts d’emprunt est remboursée au début. Donc on rembourse la majeure partie du crédit à la fin plutôt qu’au début. 

La durée de crédit modifie le taux. Plus la durée de crédit est longue plus le taux est élevé. Par exemple, si vous empruntez avec une mensualité de crédit de 500€ sur 15 ans, votre taux sera de 1.05%, sur 20 ans il sera de 1.2% et sur 25 ans il sera de 1.35%. 

Le taux est le coût le plus important dans le crédit immobilier. Mais il vous coûte moins chère lors d’un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles en totalité ou en partie en fonction du régime fiscalité utilisé pour un investissement locatif. 

Afin de diminuer votre taux, le banquier peut avoir recours à un prêt gigogne aussi appelé prêt à deux lignes. Il consiste à faire deux emprunts à deux sommes différentes. Le prêt le plus court possède le taux le plus faible et le plus long possède un taux plus élevé. La moyenne des deux emprunts est ensuite lissée pour obtenir des mensualités constantes. Le taux obtenu est ainsi inférieur (donc le coût du crédit).  

Par exemple, si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans à 1.07%, l’emprunt vous coûte environ 17 900€. Alors que si vous empruntez 30 000€ sur 7 ans à 0.69%, le coût du crédit pour cette période est d’environ 1 300€. Et si vous empruntez 70 000€ pendant 20 ans à 1.07%, le coût du crédit est d’environ 12 500€. Vous allez donc payer 13 800€ (1 300€ + 12 500€). L’économie réalisée grâce au lissage du prêt est de 4 100€ (17 900€ – 13 800€). Cette option ne vous est pas présentée de manière systématique car elle est légèrement plus contraignante à mettre en place, mais elle est surtout moins rentable pour le banquier qui diminue ses bénéfices. Demandez la, vous pourrez optimiser votre crédit si le banquier accepte. 

Historique des taux 

Les taux de crédit immobilier sont au plus bas actuellement par rapport aux trente dernières années. Au début des années 90, on empruntait sur 15 ans à 9%, début des années 2000 à environ 5%, en 2010 environ 3%, en 2015 1.8% et en 2020 0.95% en moyenne. Vous l’avez vu précédent, plus le taux diminue, plus le coût du crédit baisse. De plus, il représente le coût principal du crédit. Les taux sont tellement bas actuellement, que les banques ne gagnent presque pas d’argent en octroyant un crédit. C’est un produit d’appel qui permet d’avoir de nouveaux clients qui souscrirons à d’autres produits bancaires beaucoup plus rentable (assurance vie, assurance habitation, crédit à la consommation…). Des taux historiquement bas est un avantage pour l’emprunteur car dans la mensualité d’emprunt, il rembourse le capital, des intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Comme les taux diminuent, pour une même mensualité d’emprunt on rembourse plus de capital que d’intérêt. Par exemple si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans à un taux annuel de 1% vos mensualités d’emprunt seront de 488€ avec un cout de crédit à 17 175€ et une assurance annuelle à 0.34%. Si vous empruntez la même somme sur la même durée avec la même assurance mais à un taux annuel de 5% votre mensualité de crédit sera de 688€, soit un coût de crédit global de 65 189€. Donc vous n’avez entre guillemets “que” 200€ de mensualité en plus mais vous allez payer presque 50 000€ de coût de crédit supplémentaire. 

Doit-on prendre un taux fixe ou un taux variable? 

Lorsque l’on souscrit un taux variable, cela signifie qu’il peut changer (à la baisse comme à hausse) chaque année en fonction de l’évolution des taux. Pour éviter les fortes variations annuelles, les taux sont dits capés. Si en 2010 vous empruntiez sur 20 ans à un taux variable de 3.4% capé à 0.2%, votre taux en 2011 ne pourrait varier au plus à la hausse à 3.6% et au moins à la baisse à 3.2%. Cette considération est obsolète actuellement, les taux sont tellement bas qu’il faut prendre un taux fixe. Sur 20 ans actuellement les taux sont de 1 à 1.3% en 2021. Vous trouvez ma vidéo explicative sur le taux fixe et le taux variable en cliquant ici.

2) L’assurance emprunteur 

Elle garantit l’emprunteur en cas d’un imprévu externe à l’emprunteur, même s’il a la volonté de continuer à rembourser ses mensualités, contrairement à la garantie de crédit qui assure à la banque le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Les assurances ne sont pas obligatoires mais elles sont exigées par les établissements préteurs qui ne se gênent pas à vous refuser le prêt si vous n’en avez pas. Voici les différents points sur lesquels on peut être assuré. 

  • La garantie Décès: elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès de l’emprunteur 
  • La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)  
  • La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)  
  • La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)  
  • La garantie Invalidité professionnelle (IP PRO)  
  • La garantie Invalidité temporaire totale (ITT) 
  • L’assurance perte d’emploi  

Ces garantis sont exprimés en pourcentage du montant emprunté. Par exemple, vous pouvez emprunter 100 000€ et souscrire une garantie décès à 100%. Malheureusement si vous décédez dès la première année, la garantie décès souscrite remboursera 100% du capital emprunté, soit 100 000€. Le minimum demandé par le banquier est une garantie décès et PTIA à 100%. 

Si vous décidez de vous assurer sur tous les points précédemment cités, lisez bien “les petites lignes” car il existe de nombreuses exclusions et délais de carence. Prenons un exemple d’exclusion:  

Vous avez souscrit à la garantie IPP (invalidité permanente et partielle). Vous êtes malheureusement atteint d’un lumbago chronique au cours de votre crédit qui ne vous permet plus d’exercer votre travail. Si vous n’aviez pas vu dans le contrat que vous avez signé, “toutes les affections dorsales” dont le lumbago sont exclues, vous devrez continuer à payer vos mensualités d’emprunt alors que vous ne pouvez plus travailler. Prenons maintenant un exemple de carence:  

Vous avez souscrit une garantie perte d’emploi. Malheureusement vous êtes licencié pour des raisons économiques. Vous arrivez tout de même à retrouver un emploi au bout de 5 mois. Mais pendant votre période de chômage, vous avez voulu que la garantie prenne le relais du remboursement de vos mensualités. Vous avez dû faire les démarches vous-même auprès de la banque car votre garantie ne prend pas en charge automatiquement vos mésaventures si les démarches ne sont pas faites par vous-même. Vous vous êtes aperçu qu’en contactant votre conseillé qu’il existe un délai de carence de 6 mois sur le contrat que vous avez signé. Ce qui signifie que la garantie perte d’emploi ne commence à rembourser les mensualités que 6 mois après votre perte d’emploi. Pour les 6 premiers mois c’est à vous de rembourser vos mensualités de crédit. Donc souscrivez des garanties dont vous avez besoin et lisez les conditions de leurs applications. 

Pour l’assurance les mensualités sont constantes. Le coût peut être exprimée en pourcentage du montant emprunté ou directement en euros dans les mensualités de crédit. Son coût reste constant par rapport au capital restant dû, contrairement au taux nominal qui est calculé sur le capital restant dû.  

Par exemple: Vous empruntez 100 000€ sur 20 ans avec une assurance décès et PTIA à 100%, la banque vous propose une assurance à 0.36%. Ce qui signifie 0.36%, un coût de 360€/ans (100 000 x 0.36%), soit 30€/mois, soit 7 200€ au total (100 000 x 0.36% x 20). 

Voici quelques astuces pour payer moins chère vos assurances vous pouvez utiliser l’une de ces deux lois: 

La Loi Lagarde offre la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance (possibilité pour les clients de souscrire à l’assurance de leur choix), à condition que le contrat possède les mêmes garanties que celui proposé par votre banque.  

La Loi Hamon offre la possibilité de changer de contrat d’assurance une fois par an à date d’anniversaire à condition que le nouveau contrat ait des garanties a minimas équivalents à l’ancien. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Les démarches sont simples. Faites une simulation, vous verrez que sur plusieurs dizaines d’années les économies se chiffrent souvent en milliers d’euros. 

3) La garantie 

La garantie bancaire permet à la banque de récupérer sa dette en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il en existe trois principales: 

Les sociétés de cautionnement 

Aussi appelé organismes de cautionnement. Ce sont des sociétés indépendantes de la banque qui garantissent le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Actuellement très populaire, il s’agit de la méthode de cautionnement la moins chère pour l’emprunteur. Les organismes de cautionnement sont également les garanties les plus utilisées. La banque se désengage complètement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. C’est la société de cautionnement qui est responsable des démarches longues et complexes pour se faire rembourser. La plus connue est crédit logement. La banque dédouane toute sa responsabilité sur la société de cautionnement. Elle prend la décision de cautionner ou non le dossier de l’emprunteur. Le conseillé peut influencer ses choix (acceptation ou refus) en présentant le dossier. Pour son paiement, il existe une commission de cautionnement versée en début de crédit. Son coût est fixe et il est payé en début de crédit. Une partie est restituée lors de la fin du crédit ou lors de son remboursement en intégralité par anticipation. 

Hypothèque 

L’acheteur donne son bien en garanti du créancier (la banque) pour la somme d’argent qui lui prête. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte devant le notaire auprès des services de la publicité foncières (un organisme qui gère les biens inscrits en hypothèque). Si l’acheteur ne paie plus ses remboursements, l’hypothèque est réalisée et le bien est saisie par la banque. Il est vendu ensuite lors d’une vente aux enchères. Si le prêt hypothécaire est remboursé avant son échéance, l’inscription d’hypothèque est radiée. En d’autres termes, le prêt hypothécaire est “désinscrit” de l’organisme (services de la publicité foncières). C’est ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Il s’agit également d’un acte notarié, qui coûte de l’argent à l’emprunteur.  Le prêt hypothécaire est peu répandu actuellement. C’est la méthode de garantie la plus chère pour l’emprunteur. La responsabilisé du remboursement de l’emprunt revient à la banque. Elle préfère largement actuellement se dédouaner de cette lourde tâche administrative en la transférant à une société de cautionnement. Cependant si la société de cautionnement refuse de se porter caution il vous est possible avec votre conseiller de monter un dossier avec une garantie hypothécaire pour que votre dossier soit financé. 

Inscription en privilège de prêteur de deniers: IPPD  

L’IPPD est un autre type de garanti de prêt immobilier. Il n’est valable que pour les biens déjà construits. Par exemple il n’est pas valable pour les investissements sur plan dit de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il s’apparente à l’hypothèque mais ne nécessite pas d’acte notarié. Son coût est intermédiaire entre la société de cautionnement et l’hypothèque. Il est cité à titre indicatif car très peu ou pas utilisé. 

4) Les frais de dossier 

En fonction de la somme empruntée, pour constituer un dossier de crédit immobilier il existe des frais appelé frais de dossier. Ils peuvent être gratuit de facto (comme chez Boursorama) mais ils s’élèvent généralement de quelques centaines d’euros à 1 500 voir 2 000€. Les frais peuvent être négociés à la baisse ou annulés complétement. Ils servent très souvent de variable d’ajustement pour votre conseiller. Il pourra rattraper un taux un peu bas ou au contraire, décider de diviser les frais de dossier par deux ou même de les supprimer. Ce sont des frais fixes et uniques, contrairement aux intérêts. Dans le cas d’un emprunt à 110%, ils sont inclus dans le coût global du crédit et ne sont pas même à avancer. 

Finalement le coût du crédit est résumé par le taux annuel effectif global (TAEG) 

Il correspond à la somme des intérêts d’emprunt, des frais de dossier, des frais de garantie et de l’assurance emprunteur. Il s’agit donc du coût global du crédit exprimé en pourcentage du montant total emprunté. Son calcul au sens strict est déterminé par la formule suivante: TAEG = (frais de dossier + coût de la garantie + TN + assurance) / montant total emprunté. Au sens large, l’approximation suivante peut être réalisée: TAEG = (TN + assurance) / montant total emprunté. En effet, les frais de dossier et le coût de la garantie sont souvent moins importants par rapport au taux et à l’assurance. Ne restez pas focalisé sur le TAEG pour comparer le coût du crédit. Il est souvent plus intéressant de comparer le coût global du crédit exprimé en euros par rapport au TAEG qui dépend de la référence utilisée, à savoir la somme totale empruntée.  

Voici deux situations: 

Si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans pour une mensualité de 500€ avec un taux de 1.2% et une assurance emprunteur de 0.34%. Votre TAEG est d’environ 1.9% pour un coût total de crédit de 19 000€ (TAEG x somme empruntée = 1.9% x 100 000).  

Si vous empruntez 120 000€ sur 25 ans avec une mensualité de crédit de 500€ avec un taux de 1.3% et une assurance emprunteur de 0.34%. Votre TAEG est d’environ 2.5% pour un coût total de crédit de 30 000€ (2.5% x 120 000) 

Vous voyez que le TAEG, donc le coût global du crédit, augmente avec le taux, donc avec la durée d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de cautionnement et de dossier. Il est donc important de ne pas se focaliser que sur le TAEG. Il faut connaître aussi le coût global exprimé en euro pour connaître explicitement les frais qui seront payés. 

Le coût du crédit est limité par le taux d’usure 

Il est défini par un seuil maximal qui ne peut excéder un tiers du TAEG moyen pratiqué par les banques lors du précédent trimestre. En pratique, en janvier 2021 le taux d’usure était de 2.67% pour un emprunt sur 20 ans. Cela signifie que le trimestre précédent, les banques ont pratiqué en moyenne un TAEG de 1.76% (33% x 2.67%). Ce taux est un seuil maximal. Votre banque ne peut donc pas vous prêter sur 20 ans avec un TAEG supérieur à 2.67%. Ce taux est défini par le code de la consommation et il protège le futur acquéreur des prix excessifs pouvant être pratiqué par les banques qui sont en position de force. L’emprunteur peu informé, pourrait se faire “arnaquer” en payant le prix par méconnaissance. Il est finalement protégé par le taux d’usure qui plafonne le TAEG. 

Conclusion: 

  • Le coût du crédit dépend du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de garantie et des frais de dossier.  
  • Le TAEG résume le coût global du crédit qui est plafonné par le taux d’usure. 
Catégories
Maximmoformation

« Le logement, un levier essentiel de la relance ! », Bernard Cadeau Past président ORPI

Rédigé par Bernard Cadeau: “Le confinement a mis en exergue le manque criant de logements de qualité pour tous. Le plan de relance arrive à point nommé.”

Bernard Cadeau

Dans la nouvelle organisation gouvernementale, le logement est rattaché à la transition écologique, donc figure, de fait, au second rang protocolaire. C’est un geste très fort en même temps qu’un message très clair à l’adresse des professionnels : le logement doit être demain écoresponsable. C’est un objectif structurant de la politique de court, moyen et long terme. Pour y parvenir, la démarche ne doit pas être punitive mais pédagogique, accompagnante et aidée. Des arbitrages devront se gagner à Bercy. Les Français sont conscients des enjeux, et volontaires, à condition de les y aider.

Un actif tangible non délocalisable

La France manque d’environ 900 000 logements et notamment des logements résidentiels locatifs à prix  raisonnables. La construction est en berne, les besoins ne cessent d’augmenter ; l’Insee les évalue en hausse de plus de 30 % en 2030, c’est-à-dire demain.

Construire des logements cumule de nombreux avantages. C’est tout d’abord un gisement d’emplois très important. C’est une bonne manière d’irriguer l’économie nationale et locale. C’est aider la transition énergétique et le développement durable grâce à une construction écoresponsable. C’est favoriser la mobilité professionnelle. Qui dit relance doit entendre croissance, et le logement est un levier majeur de croissance. La relance globale de notre économie doit donc naturellement s’appuyer sur le logement. C’est un actif tangible, non délocalisable et résilient : la valeur refuge par excellence. C’est également une alternative sérieuse pour les investisseurs face aux incertitudes de la Bourse et des marchés financiers volatiles. La relance ne devra laisser ni les primo-accédants, ni les classes moyennes sur le bord du chemin : ils rencontrent de plus en plus de difficultés à accéder au crédit immobilier et le marché locatif est très sélectif.

«Le logement est à la fois un produit de première nécessité et un élément clé du bien-vivre : une France bien logée est une France apaisée.»

Flécher l’épargne vers le logement

Même si le dispositif autour de la rénovation énergétique est positif, notamment avec Maprimerénov’, il faut aller plus loin encore. La France doit très rapidement lancer un programme national logement volontariste afin d’éviter que les fractures territoriales et sociales ne s’accroissent. Il faut repenser la chaîne de valeur de la production, depuis les règles d’urbanisme jusqu’à la vie dans les immeubles. Il faut aussi repenser les territoires et leur aménagement, les moyens de transport, produire du foncier abordable, favoriser les villes moyennes à distance raisonnable des grandes métropoles pour une meilleure qualité de vie. Tout ceci vaut également pour le parc existant et sa rénovation ; il doit retrouver une place de choix dans une politique volontariste. Plus de 7 millions de logements attendent d’être rénovés en France.

L’épargne est abondante dans notre pays et continue d’augmenter ; il convient donc d’encourager les Français à la flécher vers le logement, au service d’une politique ambitieuse. Pourquoi ne pas réinventer le vieux Plan épargne logement ? Outre les investisseurs institutionnels qu’il faut faire venir massivement, il faut penser aux petits  bailleurs privés qui achètent avec un objectif de revenus complémentaires au moment de la retraite. Ils méritent amplement un statut es-qualité d’agent économique à part entière, eu égard à la fonction sociale qui est la leur : loger des familles.

A cet égard, l’action sur la transition énergétique devrait aller de pair avec une refonte globale de la fiscalité du logement, indispensable ; elle pourra se décliner autour de la lettre S : Simplifier, Stabiliser, Sanctuariser. Libérer au plus vite les fonciers disponibles, lancer des assises de l’urbanisme afin  de repenser des règles plus en accord avec les  besoins du terrain, créer un passeport des bons locataires, car la confiance est la clé de voûte d’un marché fluide entre bailleurs et locataires.INVESTISSEMENT IMMOBILIERAGENTS IMMOBILIERSAucune réaction Réagir

Bernard Cadeau

Bernard Cadeau a débuté une carrière d’agent immobilier en 1979 en achetant une agence membre du réseau Orpi. Après avoir occupé différentes fonctions locales et nationales, il a dirigé Orpi France durant 18 ans dont 12 en qualité de président national.
Au cours de ces années, il s’est attaché à faire progresser la notoriété de la marque Orpi, sa performance commerciale, l’élargissement des métiers ainsi que son influence médiatique.
Homme de projets et de convictions, il s’est toujours attaché à raisonner globalement et dans l’intérêt de la profession. Il est ainsi Co fondateur du système de partage de mandats AMEPI, du portail Bien ici ;il a siégé au CNTGI .
Passionné par les sujets économiques, politiques et sociétaux, il intervient dans de nombreux débats ; il est le référent logement de l’Institut Sapiens.
Il est reconnu comme l’un des spécialistes du logement et de l’immobilier en France.
Il est également chroniqueur et conseil.
Il est enfin, à ce jour, Délégué général de Partage+, association dont l’ambition est de fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats. bcadeau06@gmail.com

Vous pouvez retrouver d’autres formations sur le site:

https://www.formationmax.com

Pour plus d’information je vous invite à suivre la page:

https://www.journaldelagence.com/author/bernard-cadeau

Catégories
Crédit immobilier

Quel salaire pour emprunter 100 000€, 200 000€ voir 500 000€ ?

Quel salaire pour emprunter 100 000€, 200 000€ voir 500 000€ ? 

La banque va prendre en compte l’ensemble de vos revenus pour déterminer la somme que vous allez pouvoir emprunter, c’est ce que l’on appelle dans le jargon du banquier, la capacité d’emprunt. Elle est définie par la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe.  

Certaines personnes ont plusieurs sources de revenus: professionnels, revenus issus de la location de bien immobilier, bourse, activité d’auto-entrepreneur… Pour simplifier nous allons seulement parler des revenus professionnels. Nous allons donc voire progressivement comment la banque fait pour déterminer.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire fixe et/ou le salaire variable? 

Les banquiers aiment la stabilité. Si vous avez un salaire fixe, ils vont déterminer votre capacité d’emprunt sur cette base. Si en plus vous avez un salaire variable, il ne sera pas pris en compte mais vous rajouter du beurre dans les épinards. Vous aurez plus de chance de vous faire financer. Malheureusement si votre salaire mensuel présente de forte variation, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable sur 2 voir 3 ans.  

Quelle est le meilleur statut professionnel à avoir pour emprunter? 

Le Graal pour emprunter c’est le CDI! Passez la période d’essai, on vous déroule le tapis rouge. Même si vous avez seulement 6 mois d’ancienneté dans l’entreprise. Pendant la période d’essai, ce n’est même pas la peine d’essayer. Attendez un peu et revenez avec une attestation de fin de période d’essai. Légalement cette période d’essai est de 2 mois, renouvelable une fois. Vous devez donc attendre au plus 4 mois! Vous avez largement le temps de prospectez pour un bien immobilier en attendant en parallèle. Vous imaginez 4 mois (au plus) et vous pouvez emprunter pendant 20-25 ans! C’est dingue! Pour les autres professions: auto-entrepreneur, profession libéral, CDD, intérim…. C’est plus compliqué! C’est au cas par cas. Mais globalement, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable de 2 voir 3 ans. Je ne dis pas que ce n’est pas possible avant, c’est seulement plus difficile.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire brut, net avant impôt ou net après impôt? 

“Mais de quoi parle-t-on?” Vous avez raison revenons juste aux définitions. Mais si vous ne voulez pas vous embêter à lire les définitions et les méthodes de calculs, la banque prend en compte le salaire net avant impôt! 

Comment passe-t-on du salaire brut au salaire net avant impôt? 

Pour la suite, nous prenons le cas, d’une personne qui est en CDI. Au cours de l’embauche, l’employeur parle de salaire brut annuel. Il est défini par la somme payé par l’employeur hors déduction des charges salariales et contributions sociales obligatoires. Le salaire brut est différent du salaire net avant impôt. Le salaire net avant impôt correspond au salaire brut moins les charges salariales et contributions sociales obligatoires. De manière non exhaustive, ces charges correspondent à la sécurité sociale, la complémentaire santé, aux cotisations pour la retraite, l’assurance chômage et la CSG/CRDS (contribution social généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale). Ce salaire net avant impôt sera la somme que le salarié se verra versé sur son compte. Globalement, pour son calcul, il faut déduire un pourcentage du salaire brut pour déterminer le salaire net. Par exemple vous êtes cadre, votre salaire brut annuel est de 60 000€. Cela signifie que votre employeur payera 60 000€ par an, soit 5 000€ par mois. Les charges salariales et contribution sociales obligatoires correspondent à 25% de cette somme totale pour un cadre. Ce qui signifie que vous toucherai 45 000€ net avant impôt par an soit 3 750€ par mois. Le statut du travailleur modifie le pourcentage de charges appliquées. Il est résumé dans le tableau suivant avec un exemple à titre de comparaison: 

Statut Pourcentage de charge salariat obligatoire Exemple de salaire net pour un salaire brut de  36 000€/an 3 000€/mois 20€/heures 
Fonction publique 15% 2 550€/mois 16.81€/heure 
Salarié non cadre 23% 2340€/mois 15.43€/heure 
Salarié cadre 25% 2 250€/mois 14.83€/heure  
Profession libérale 45% 1 650€/mois 10.88€/heure 
Pourcentage de charge salariale en fonction du statut professionnel

A titre d’information, ces calculs sont réalisés en lien avec la loi du travail. A savoir qu’un salarié employé à plein temps, soit 35 heures par semaine travaille 151.57 heures par mois (35 heures x 52 semaines) /(12 mois). En réalité, il travaille moins car il bénéfice de 5 semaines de congés payés par an, une semaine étant représenté par 5 jours de travail. Ces calculs peuvent être réalisés de manière automatique sur le site https://www.salaire-brut-en-net.fr/.  

Comment passe-t-on du salaire net avant impôt au salaire net après impôt? 

Je vous épargne les calculs concernant la fiscalité des revenus professionnels. J’y consacrerai un module complet de formation pour vous explique les détails. Globalement, actuellement votre salaire net avant impôt subi un prélèvement à la source. Depuis janvier 2019, l’impôt sur le revenu est déduit chaque mois du salaire en fonction de la déclaration de revenu de l’année précédente. Cela consiste à prélever directement à l’employeur l’impôt sur le revenu chaque mois de votre bulletin de paie. Le salaire que vous recevez est donc net d’impôt (vous avez déjà payé votre impôt quand l’argent arrive sur votre compte). Il est affiché sur votre fiche de paie ainsi que le taux de prélèvement appliqué et que vous pouvez modifier sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/ si vous avez des variations de salaire au cours de l’année. Le paiement est étalé sur douze mois et le décalage d’un an est supprimé.  

Donc finalement quel salaire prend en compte la banque? 

La banque prend en compte le salaire net avant impôt! C’est une bonne nouvelle pour nous car il est plus important que le salaire net après impôt. Finalement, vous l’avez compris mais je résume: salaire brut > salaire net (avant impôt) = salaire brut – charges salariales et contributions sociales obligatoires > salaire net après impôt = salaire net net = salaire net – impôt sur le revenu 

“Bon finalement quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?” 

Un peu de patience pour répondre à cette question il nous faut parler de la capacité d’emprunt et de la durée d’emprunt. Commençons par la capacité d’emprunt: 

Elle correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe. Elle correspond à 33% de mensualité de remboursement de prêt immobilier par rapport à votre salaire net mensuel. Par exemple vous gagnez le SMIC, environ 1 200€ par mois, votre mensualité d’emprunt maximale est de 400€ soit en moyenne 65 000€ sur 15 ans, 82 000€ sur 20 ans et 96 000€ sur 25 ans avec les taux actuels.  

Selon le site https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/ Les taux moyen en avril 2021 sont résumés dans le tableau suivant 

Durée d’emprunt Taux nominal annuel 
15 ans 0.87% 
20 ans 0.99% 
25 ans 1.20% 
Taux nominal en fonction de la durée d’emprunt

Et enfin parlons de la durée d’emprunt: 

C’est la durée totale sur laquelle vous allez rembourser votre crédit. Votre capacité d’emprunt dépend de la durée sur laquelle vous empruntez. Plus vous empruntez longtemps, plus vous pouvez lever de crédit. Et vous l’avez compris plus vous empruntez longtemps plus le taux est élevé donc plus le coût du crédit augmente. Actuellement les banques prêtent sans broncher au plus sur 25 ans que ça soit sur du locatif ou de la résidence principale. Au-delà de 25 ans pour du locatif c’est mission impossible. Pour de la résidence principale, c’est très difficile mais il est possible dans de rares cas de faire sur 30 voir 35 ans. Nous ne parlerons que de 25 ans pour la durée maximale. 

Avec toutes les informations précédentes nous allons donc pouvoir répondre enfin à la question “Quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?” 

Voici un tableau synthétique qui résume les salaires mensuels net avant impôts à avoir pour emprunter une certaine somme d’argent en fonction de la durée du crédit choisie: 

Capacité d’emprunt Salaire pour 15 ans d’emprunt à un taux de 0.87% Salaire pour 20 ans d’emprunt à un taux de 0.99% Salaire pour 25 ans d’emprunt à un taux de 1.20% 
100 000€ 1 900€ 1 500€ 1 200€ 
200 000€ 3 800€ 3 000€ 2 400€ 
300 000€ 5 700€ 4 500€ 3 600€ 
400 000€ 7 600€ 6 000€ 4 800€ 
500 000€ 9 500€ 7 500€ 6000€ 
Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Ces chiffres sont approximatifs car ils ne prennent pas en compte le montant de l’assurance emprunteur mais avec ce tableau, vous avez déjà une bonne idée du salaire à avoir. 

Mais j’ai une bonne nouvelle pour vous 

Depuis 2021, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a ajusté ce taux d’endettement à 35% sur une durée maximale de 25 ans au lieu de 33%. Notre capacité d’emprunt est donc augmentée. On obtient donc le tableau suivant:  

Capacité d’emprunt Salaire pour 15 ans d’emprunt à un taux de 0.87% Salaire pour 20 ans d’emprunt à un taux de 0.99% Salaire pour 25 ans d’emprunt à un taux de 1.20% 
100 000€ 1 770€ 1 400€ 1 180€ 
200 000€ 3 5400€ 2 800€ 2 360€ 
300 000€ 5 310€ 4 200€ 3 540€ 
400 000€ 7 080€ 5 600€ 4 720€ 
500 000€ 9 850€ 7 000€ 5 900€ 
Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Je vous l’accorde que la différence de 2% de taux d’endettement ne change pas énormément le salaire à avoir pour emprunter la même somme. Vous avez donc besoin d’un salaire moins élevé grâce aux nouvelles RECOMMADATIONS du HSCF. Je dis bien RECOMMANDATIONS car elles peuvent être dépassées. Vous pouvez avoir un endettement supérieur. 

PS: 

  • Autre bonne nouvelle pour vous! 

Les calculs réalisés précédemment ne prennent qu’en compte vos revenus professionnels. Or si vous faites un investissement locatif vous avez des revenus immobiliers en plus de votre salaire qui sont pris en compte dans le calcul de votre endettement par la banque. Donc vous pouvez emprunter plus! 

  • Attention! 

Ces calculs ne sont valables que si vous avez un bon dossier bancaire en parallèle. Mais ça c’est un autre sujet…. 

Catégories
Crédit immobilier

Avec ou sans courtier immobilier?

Doit-on prendre un courtier immobilier ou faire les démarches soit même? 

Revenons d’abord à la définition d’un courtier. Un courtier en financement immobilier est un intermédiaire entre une banque et un particulier pour rechercher un crédit immobilier pour financer l’acquisition de son bien. Cette personne peut être indépendante et travailler seule ou appartenir à une société de courtage comme CAFPI ou meilleuxtaux.com (pour les plus connus). Les courtiers sont des intermédiaires entre les particuliers (vous) et la banque. De la même façon qu’une banque, ils vont constituer un dossier complet, qu’ils présenteront aux banques qu’ils jugent les plus à même d’accepter votre dossier. Leur objectif est de toucher une commission qui est de 1 à 2% du montant total emprunté (qui peuvent être déduit en fonction du montage fiscal choisi, LMNP par exemple). Leurs honoraires ne sont touchés que lors du déblocage des fonds. Ce qui signifie que tout le travail effectué en amont est gratuit. Mais il n’est pas forcément objectif car il va surtout échanger avec les banques qui lui offre la commission la plus importante. En contrepartie, les banques aiment travailler avec des courtiers car ils drainent de nouveaux clients.

La plupart du temps, comme pour les banquiers, ils ne sont pas investisseurs. Demandez leur au cours de la conversation s’ils le sont. Ne vous faites pas conseiller pour de l’investissement locatif par quelqu’un qui n’a jamais investi. Pire certains ne sont pas même pas propriétaire de leur résidence principale et ils vont quand même vous donner des conseils pour des achats. C’est comme dans toutes les professions, il y a des bons et des moins bons. Certains ont des difficultés à monter un projet si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Comme pour les banques, si on vous tient ce discours, remercier le gentiment d’avoir pris votre demande en compte et passez votre chemin. Allez voir un autre courtier. Parlez à un courtier immobilier qui vous tient ce discours, c’est comme parler à un sourd, il ne vous entendra pas. Souvenez-vous que les relations sont intéressées.

Un courtier ne prendra a priori pas un dossier qu’il juge non acceptable par la banque. L’avantage principal est de déposer un dossier qui sera présenté à plusieurs banques. Vous gagnez du temps. Mais demandez avec quelles banques le courtier travaille. Il ne collabore pas avec toutes. Il arrive souvent qu’après un examen de votre dossier, il pense que le dossier va être accepté. Ne vous fiez pas à lui, c’est la banque, et surtout l’organisme de cautionnement qui aura le dernier mot. Donc s’il pense vous donner une réponse en deux semaines et que vous n’avez toujours pas de nouvelles passé ce délai, relancez-le. Si le dossier n’est pas accepté demandez également le ou les refus bancaires afin d’appliquer la condition suspensive. Vous pourrez également voir si le courtier a vraiment présenté le dossier à plusieurs à banques.

Il est recommandé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs courtiers en plus des banques qu’ils ne prospectent pas. Il ne faut donc pas signer un mandat exclusif. Cela vous empêchera de démarcher les banques de votre côté. Un mandat simple suffit. Pour vous, les intérêts principaux sont de mettre en concurrence les banques qui vous font les meilleures propositions et vous pouvez simplement aller voir la banque qui vous fait la meilleure proposition sans passer par lui finalement.

Pour l’achat d’une résidence principale, le courtier a du sens car il va vous négocier souvent un bon taux. Je dis bien un bon taux et pas le meilleur taux car vous pouvez avoir par vous-même un meilleur taux. Et avoir un bon taux ne signifie pas avoir un bon crédit. Car même si vous avez le meilleur taux, la banque compense ce coût par une assurance emprunteur très coûteuse. Comme vous êtes focalisé sur le taux, ça passera comme une lettre à la poste, vous serez persuadé d’avoir fait une affaire alors que l’assurance compensera voir excèdera le prix que vous allez payer avec le taux. Il est préférable pour un investissement locatif de trouver directement un interlocuteur bancaire qui comprend ce que vous faites. Il vous ferra confiance et il sera plus facile d’enchaîner les opérations. Si vous faites le travail vous-même sans passer par un courtier, vous serez plus imprégné, à force de voir des banques votre discours sera rodé. Je réinsiste sur un point: Attention: si vous travaillez avec un courtier signez un mandat simple, non exclusif, sinon vous seriez obligé d’accepter sa proposition sans pouvoir démarcher d’autres banques.

CONCLUSION: Plutôt sans mais rien ne vous empêche de présenter un dossier pour prendre la température!

Pour en savoir plus allez voir ma formation avec un contenu GRATUIT:

https://maximmoformation.kneo.me/shop

Catégories
Crédit immobilier

Doit on prendre un crédit immobilier chez Boursorama?

Le crédit immobilier chez Boursorama 

Un crédit immobilier chez les banques en ligne pour l’investissement locatif ou la résidence principal peut faire peur. Citons la plus connue, la plus populaire, la moins chère, la plus compétitive et celle qui compte le plus adhérent en France, il s’agit de Boursorama. Je ne fais pas de publicité où je suis rémunéré par la banque. Je parle juste de mon expérience personnelle avec cette banque. Les autres banques en ligne proposent des crédits moins bons pour les avoir essayés. Boursorama propose des crédits immobiliers. Allons y sans détours, voici les points importants.

Il est possible gratuitement de simuler un projet immobilier et d’estimer sa capacité d’emprunt sans être client. Il est très difficile d’obtenir un financement à 110%. Elle demande 10% minimum d’apport (frais de notaire et frais de garanti). Elle finance l’investissement locatif. Un différé de 12 mois est automatiquement mis en place en cas de travaux. Vous ne pouvez pas demander plus. Vous pouvez emprunter de 7 à 25 ans, demandez 20 ans pour du locatif. Il n’y a pas de frais de dossier et d’indemnité de remboursement anticipé. La constitution du dossier se fait en ligne, en 10 à 15 minutes montre en main, si vous avez toutes les pièces justificatives. Elle ne demande pas la domiciliation bancaire. Elle accepte la délégation d’assurance mais c’est à vous de faire les démarches. La réponse pour votre dossier est rapide, en moins de 10 jours (suite à l’étude des pièces justificatives). Vous êtes ensuite rappelé gratuitement par un conseillé qui finalise votre dossier et répond à vos questions. Leur organisme de cautionnement est crédit logement. N’allez pas voir une autre banque qui a la même société de cautionnement car vous aurez très probablement la même réponse. Le taux est évidemment très compétitif.

Comme les autres banques un CDI sans période d’essai favorise l’acceptation du dossier. Si vous êtes en période d’essai, pas la peine d’essayer de demander un crédit, leur réponse est claire ce n’est pas possible. Pour les CDD il faut justifier de 3 ans de revenus stables. Pour les professions libérales il faut justifier d’un an d’ancienneté dans la profession et avoir des revenus stables. Pour les chefs d’entreprise, Boursorama demande au moins 5 ans de revenu. Les retraités peuvent même emprunter avec un âge limite de fin de remboursement de 80 ans. Les revenus variables sont pris en compte à hauteur de 70% de leur montant s’ils sont réguliers. Pour les autres types de contrat, l’acceptation est au cas par cas.

Pour que le dossier bancaire que vous présentez et pour qu’il soit accepté, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une banque en ligne que vous pouvez avoir des crédits à la consommation et une gestion erratique de vos comptes. Il faut avoir une bonne gestion de son argent. Ils utilisent les mêmes critères que pour une banque classique.

CONCLUSION: facile, rapide, gratuit, ça ne vous coûte rien d’essayer à perdre un peu de temps mais je suis sûr que vous aurez appris des choses en le faisant par vous même

PS: utilisez un lien de parrainage pour l’ouverture d’un compte pour gagnez entre 80 et 130€ selon l’offre en cours, demandez à un ami ou contactez moi

Pour en savoir plus allez voir ma formation avec un contenu GRATUIT: https://maximmoformation.kneo.me/shop

Catégories
Crédit immobilier

Comment ne pas perdre d’argent avec le crédit immobilier?

Nous allons voir comment ne pas perdre des centaines voir des milliers d’euros et pourquoi il faut se former avec le crédit immobilier?

Je vais vous donner 9 raisons en répondant à 9 questions que vous pouvez vous poser : 

1) Comment voulez-vous demander un prêt immobilier alors que vous ne savez pas de quoi il s’agit ? 

“Bah si !” me direz-vous “je sais ce que c’est ! C’est un prêt d’argent qui est fait par la banque pour acheter un bien immobilier et en échange de ce prêt d’argent tous les mois nous remboursons un crédit pendant une période fixée avec des intérêts d’emprunt pour le service rendu”. Ce n’est pas si simple ! Dans le crédit immobilier par exemple il n’y a pas que les intérêts d’emprunt qui interviennent dans le coût d’un crédit. Si c’est si simple, pouvez-vous répondre par exemple à la question suivante sans lire la réponse : Quels sont tous les éléments qui coûtent de l’argent lors d’un prêt immobilier ?  

2) Quels sont tous les éléments qui coûtent de l’argent lors d’un prêt immobilier ?  

De manière non exhaustive pour un emprunt “classique” on trouve les intérêts du crédit, l’assurance emprunteur, la garantie de crédit, les frais de dossier mais si on fait d’autres demandes on peut avoir des frais de remboursement anticipé, de report d’échéance, de modulation de crédit… Si vous ne savez pas tout ce que vous pouvez payer, vous ne pourrez jamais faire d’économies. En effet, vous allez faire une demande pour baisser le taux parce que vous êtes focalisé (comme tout le monde) sur le taux, alors le banquier vous fera un taux moins important. Vous serez content mais en contrepartie il vous aura fait souscrire une assurance emprunteur à un prix exubérant.  

3) Quels sont les différents types de crédit immobilier ? 

Voici une liste non exhaustive : le prêt amortissable, le prêt relais, le prêt gigogne, le prêt in fine, le prêt lombard, le prêt à taux zéro, le crédit à la consommation (qui peut être utilisé pour acheter de l’immobilier) …. 

Comprendre le fonctionnement d’un prêt et des différents types de prêt permet de savoir lequel prendre pour avoir les meilleures conditions en fonction de son besoin.  

Si vous vous formez, vous aurez un esprit critique et vous ne boirez pas les paroles du banquier qui cherche à vous vendre ses produits bancaires sans comprendre ce qu’il vous propose. 

4) Peut-on négocier un prêt immobilier ? 

“Ah bon je ne savais pas que l’on pouvait négocier un crédit immobilier !”. Eh bien oui, lorsque vous faites une demande, la concurrence entre les banques est tellement forte que c’est vous qui êtes en position de force. Ils vous veulent et presque à n’importe quel prix ! En effet, à l’heure actuellement, les banques ne gagnent presque pas d’argent avec un crédit immobilier. C’est un produit d’appel pour obtenir de nouveaux clients.  

“Mais je n’ose pas demander ?” 

Si vous ne demandez rien vous n’aurez rien ! Rappelez-vous que le banquier a besoin de vous (comme nouveau client). Alors il est prêt à faire la concession de nombreuses demandes tant que vous êtes solvable et que vous remboursez en temps et en heure votre crédit. 

5) Comment parler le langage du banquier ? 

“Je ne comprends pas, il parle français comme nous, je devrais réussir à me faire comprendre”. En effet, mais comme dans chaque métier, le banquier à son jargon.  

Si vous allez chez le garagiste, il peut vous dire: “Votre joint de culasse sur votre moteur essence TDI 1.6L de 6 cylindres est cassé, vous avez failli serrer le moteur.”

Ou si vos allez voir le neurologue, il peut vous dire: “Vous avez une méningite dysimmunitaire focale qui induit secondairement une polyarthrite à médiation immune”, mais ne vous inquiétez pas, votre pathologie répond aux immunosuppresseurs.

Enfin le japonais investisseur immobilier vous dit:  

あなたはそれを理解するために銀行家の言語を学ぶ必要があります, ce qui signifie “Il faut apprendre le langage du banquier pour le comprendre 

Ce que je veux vous dire c’est qu’il faut apprendre le langage du banquier pour communiquer avec lui pour savoir de quoi vous parlez, que vous maitrisez votre sujet et qu’on ne pourra pas vous la faire à l’envers. Si vous arrivez en disant: “Je veux un crédit immobilier sans apport pour de l’investissement locatif sur 20 ans avec un différé d’emprunt de 12 mois sans indémnité de remboursement anticipé et avec la délégation d’assurance”, là vous aurez du poids et vous parlerez d’égal à égal ! 

6) Comment ne pas perdre d’argent pour un crédit immobilier ? 

“Je ne comprends pas, ce n’est pas l’argent perdu lorsque l’on fait un crédit, c’est normal qu’il coûte de l’argent puisqu’on nous rend un service”.

C’est vrai mais au cours d’un achat immobilier il faut savoir comment se déroule la constitution d’un crédit immobilier et surtout savoir combien de temps ça prend. Je m’explique, vous avez signé un compromis dans lequel vous avez mis une condition suspensive d’obtention de prêt. Si elle est appliquée, la vente s’annule. En revanche, si elle n’est pas appliquée, la vente doit théoriquement avoir lieu. Mais comme vous n’avez pas votre financement, elle s’annule aussi. Sauf que vous devez payer au vendeur une indemnité de 10% du montant du bien parce que vous n’avez pas respectez le contrat. Eh bien 10% de 200 000€ ça fait mal ! Nous seulement si vous n’avez pas respecté les délais et attendu trop longtemps pour avoir la réponse des banques, vous n’aurez pas de bien immobilier mais en plus la vente vous coûtera de l’argent car vous n’avez respectez les délais de la vente. 20 000€ à payer alors que vous n’aurez même pas le bien ! Ca fait réfléchir. 

7) Comment économiser des centaines voire des milliers d’euros sur un crédit immobilier ? 

Je vous donne quelques techniques mais les plus puissantes ne sont pas révélées ici : 

  • Vous pouvez négocier le taux. Je ne vous apprends rien mais je vous rappelle simplement que les intérêts d’emprunt représentent le coût principal du crédit. Vous pouvez d’ailleurs retrouver ma vidéo qui explique s’il est plus judicieux de choisir un taux fixe ou un taux variable en cliquant ici.
  • Annuler les frais de dossier. Faites la demande c’est aussi simple que cela. 
  • Prendre une délégation d’assurance. Lorsque vous prenez un crédit immobilier vous êtes obligé de vous assurer contre des événements extérieurs qui ne dépendent pas de vous: décès, perte totale et irréversible d’autonomie, perte d’emploi, perte des capacités totales ou temporaires… Au lieu de prendre l’assurance emprunteur de la banque que vous allez payer un prix exorbitant, vous pouvez prendre une assurance, aux mêmes conditions dans un autre établissement (banques ou assurance). 

8) Comment gagner de l’argent avec un crédit immobilier ? 

“Quoi mais un crédit immobilier coûte de l’agent ?!” Oui et non. En effet vous avez les différents coûts de crédits dont nous avons parlé ci-dessus. Pour un investissement locatif, en fonction du régime fiscal choisi vous allez pouvoir déduire de vos revenus immobiliers, dans vos charges, le coût du crédit. Votre base imposable pour les revenus immobiliers sera moins importante. Vous paierez donc moins d’impôt. Par contre, pour la résidence principale, vous payez le coût du crédit dans son intégralité. “Avec cette technique je ne gagne pas d’argent je paye seulement moins d’impôt.”

Attendez je ne vous ai pas parlé du différé d’emprunt ! Un différé d’emprunt comme son l’indique de différer, de reporter le remboursement de son crédit. Toujours pour de l’investissement locatif, si vous avez 2 mois de travaux et que vous avez demandé un différé de 12 mois, pendant 10 mois vous encaissez des loyers sans payer de mensualité de crédit. Plus fort encore, vous pouvez le faire sur une durée maximale de 36 mois. Oui vous avez bien compris 3 ans ! Finalement je suis d’accord avec vous, allez payer votre crédit ensuite mais cette technique permet de se faire ou de se refaire une trésorerie, d’accumuler du Cash ! 

9) Comment économiser du temps… et de l’argent ? 

Le temps c’est de l’argent! Tout le monde le sait et c’est vrai. Vous pouvez perdre des heures à vous former gratuitement sur internet et trouver des informations divergentes et incomplètes. Je vous mets au défi de trouver un livre à jour sur le sujet. Admettons que vous trouviez la pépite, le bon livre ! Il faut prendre le temps de le lire également. Or avec une formation vidéo, l’information est condensée, visuelle et fait appel à plus de vos sens. Vous êtes plus imprégné !  Avec le contenu audio vous pouvez très bien conduire, cuisiner, jardiner… en même temps que vous former. Vous avez une source concentrée et actualisée de la démarche à avoir auprès des banques en 2021. Comparer le prix par rapport aux autres référents sur le sujet. Les tarifs sont 4 à 5 fois moins élevés. 

Avez-vous compris l’intérêts de vous former ? En lisant cet article, vous devez vous posez plus de questions qu’au début et c’est normal. Dans chaque domaine où vous acquérez des connaissances, plus vous en avez, plus vous vous posez de questions. Voici d’autres questions auxquelles nous n’avons pas répondu : Quelles conditions puis je obtenir pour un prêt immobilier ? Quelle banque prête le plus facilement pour l’immobilier ? Qu’est-ce qu’un bon taux de crédit immobilier ? Quel salaire pour pouvoir emprunter 100 000/200 000/300 000… euros ? Comment simuler un prêt immobilier ? Quelles sont étapes à suivre pour avoir les meilleures conditions d’emprunt ? Comment préparer mon dossier bancaire ? 

Conclusion : 

Vous formez permet d’économiser/gagner du temps, de l’argent et de savoir de quoi vous parlez!