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Crédit immobilier

Avec ou sans courtier immobilier?

Doit-on prendre un courtier immobilier ou faire les démarches soit même? 

Revenons d’abord à la définition d’un courtier. Un courtier en financement immobilier est un intermédiaire entre une banque et un particulier pour rechercher un crédit immobilier pour financer l’acquisition de son bien. Cette personne peut être indépendante et travailler seule ou appartenir à une société de courtage comme CAFPI ou meilleuxtaux.com (pour les plus connus). Les courtiers sont des intermédiaires entre les particuliers (vous) et la banque. De la même façon qu’une banque, ils vont constituer un dossier complet, qu’ils présenteront aux banques qu’ils jugent les plus à même d’accepter votre dossier. Leur objectif est de toucher une commission qui est de 1 à 2% du montant total emprunté (qui peuvent être déduit en fonction du montage fiscal choisi, LMNP par exemple). Leurs honoraires ne sont touchés que lors du déblocage des fonds. Ce qui signifie que tout le travail effectué en amont est gratuit. Mais il n’est pas forcément objectif car il va surtout échanger avec les banques qui lui offre la commission la plus importante. En contrepartie, les banques aiment travailler avec des courtiers car ils drainent de nouveaux clients.

La plupart du temps, comme pour les banquiers, ils ne sont pas investisseurs. Demandez leur au cours de la conversation s’ils le sont. Ne vous faites pas conseiller pour de l’investissement locatif par quelqu’un qui n’a jamais investi. Pire certains ne sont pas même pas propriétaire de leur résidence principale et ils vont quand même vous donner des conseils pour des achats. C’est comme dans toutes les professions, il y a des bons et des moins bons. Certains ont des difficultés à monter un projet si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Comme pour les banques, si on vous tient ce discours, remercier le gentiment d’avoir pris votre demande en compte et passez votre chemin. Allez voir un autre courtier. Parlez à un courtier immobilier qui vous tient ce discours, c’est comme parler à un sourd, il ne vous entendra pas. Souvenez-vous que les relations sont intéressées.

Un courtier ne prendra a priori pas un dossier qu’il juge non acceptable par la banque. L’avantage principal est de déposer un dossier qui sera présenté à plusieurs banques. Vous gagnez du temps. Mais demandez avec quelles banques le courtier travaille. Il ne collabore pas avec toutes. Il arrive souvent qu’après un examen de votre dossier, il pense que le dossier va être accepté. Ne vous fiez pas à lui, c’est la banque, et surtout l’organisme de cautionnement qui aura le dernier mot. Donc s’il pense vous donner une réponse en deux semaines et que vous n’avez toujours pas de nouvelles passé ce délai, relancez-le. Si le dossier n’est pas accepté demandez également le ou les refus bancaires afin d’appliquer la condition suspensive. Vous pourrez également voir si le courtier a vraiment présenté le dossier à plusieurs à banques.

Il est recommandé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs courtiers en plus des banques qu’ils ne prospectent pas. Il ne faut donc pas signer un mandat exclusif. Cela vous empêchera de démarcher les banques de votre côté. Un mandat simple suffit. Pour vous, les intérêts principaux sont de mettre en concurrence les banques qui vous font les meilleures propositions et vous pouvez simplement aller voir la banque qui vous fait la meilleure proposition sans passer par lui finalement.

Pour l’achat d’une résidence principale, le courtier a du sens car il va vous négocier souvent un bon taux. Je dis bien un bon taux et pas le meilleur taux car vous pouvez avoir par vous-même un meilleur taux. Et avoir un bon taux ne signifie pas avoir un bon crédit. Car même si vous avez le meilleur taux, la banque compense ce coût par une assurance emprunteur très coûteuse. Comme vous êtes focalisé sur le taux, ça passera comme une lettre à la poste, vous serez persuadé d’avoir fait une affaire alors que l’assurance compensera voir excèdera le prix que vous allez payer avec le taux. Il est préférable pour un investissement locatif de trouver directement un interlocuteur bancaire qui comprend ce que vous faites. Il vous ferra confiance et il sera plus facile d’enchaîner les opérations. Si vous faites le travail vous-même sans passer par un courtier, vous serez plus imprégné, à force de voir des banques votre discours sera rodé. Je réinsiste sur un point: Attention: si vous travaillez avec un courtier signez un mandat simple, non exclusif, sinon vous seriez obligé d’accepter sa proposition sans pouvoir démarcher d’autres banques.

CONCLUSION: Plutôt sans mais rien ne vous empêche de présenter un dossier pour prendre la température!

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Par Max

investisseur immobilier

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