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Dans quel type de bien investir?

Revenons aux définitions pour être sûr que l’on parle bien de la même chose. Un studio est un appartement contenant une pièce à vivre qui sert également de chambre et de cuisine, une autre pièce sert de salle de bain. Généralement les toilettes y sont associées. Un T1 ou F1, est un appartement qui comprend UNE pièce à vivre (chambre +salon) séparé de la cuisine qui elle est fermée. La salle de bains et les toilettes ne sont pas comptées dans le nombre de pièce mais sont séparés. Le T est utilisé pour l’acronyme Type et F pour Fonction, ils sont utilisés comme synonyme mais le T est plus d’actualité. Un T1 bis présente une pièce cloisonnée supplémentaire comme une mezzanine ou une alcôve.  Le T1 bis est donc plus grand que le T1. Le T2 possède DEUX pièces à vivre, un salon, une chambre, la cuisine et la salle étant séparé. Un T3 possède TROIS pièces à vivre, un salon, deux chambres, la cuisine et la salle et de bain étant séparé etc… 

Un studio est abordable pour presque tous les investisseurs. La concurrence est importante et la négociation difficile car il y a beaucoup de demande à l’achat. Tout le monde veut et peut investir dans les studios. Ils sont très demandés en location également. Ils s’adaptent très bien à beaucoup de profils différents de locataire: étudiants, jeune actif… Il est souvent loué en meublé. Les charges de copropriétés sont faibles (proportionnelle à la surface) et la localisation est souvent intéressante. La rentabilité est bonne et il se prête assez bien à de la courte durée en fonction de sa localisation. Pour les studios il existe des critères légaux de location pour que le logement soit décent. Il doit présenter une pièce principale avec une surface minimale de 9m² et une hauteur sous plafond de 2.2 m ou un volume minimum de 22 m cubes. Ces critères de décence s’appliquent si logement constitue la résidence principale du locataire. Cette règle peut être dérogée pour de la location saisonnière. Cependant, indépendamment du cadre légal, nous ne sommes pas des marchands de sommeil. Les studios sont de très bonnes cibles pour commencer petit et se faire la main avec l’immobilier locatif. 

Le T1 présente des caractéristiques similaires au studio. C’est un studio amélioré avec une surface plus grande et un standing qui peut être un peu plus élevé, toujours par rapport au studio. Le bien est demandé à l’achat comme à la location. Si vous ciblé des grands T1 ou des T1 bis il est parfois possible d’ajouter une cloison pour créer une pièce supplémentaire et créer un T2. Vous optimiser votre bien et gagnez en rentabilité.  

Le T2 est également rechercher des investisseurs car les prix à l’achat restent raisonnables. En revanche il est difficile de l’optimiser pour l’exploiter. Il ne présente qu’un lieu de couchage (une chambre séparée du salon). Mais à l’instar du T1, s’il est grand vous pouvez également ajouter une cloison pour optimiser l’espace et le transformer en T3. 

Le T3 est le mal aimé. Les charges de copropriétés et la taxe foncière est plus importantes que pour les logements précédemment cités. Il s’achète cher car il est au cœur du marché. Beaucoup d’acheteurs de résidence principale ciblent ce type de bien. Pour les investisseurs, ce n’est pas une bonne chose d’être en concurrence avec les primo-accédants de résidence principale. Ils raisonnent sur un coup de cœur, ne négocient pas et fond gonfler les prix du marché. Beaucoup de primo-accédant ne peuvent pas acheter plus grand. Les célibataires et les couples sans enfants ne veulent pas acheter plus petits de peur de voir leur situation familiale changée avec l’arrivée d’un enfant. Les couples divorcés avec un enfant sont également à la recherche de T3. Comme les T3 ne comportent que 2 chambres ils sont également moins bien adaptés à la colocation. Enfin les T3 sous optimisés sont moins fréquents par rapport aux T1 ou T2 auxquels on peut ajouter une pièce. 

Au-delà du T3, les logements deviennent plus chers à l’achat et les charges de copropriétés sont proportionnellement plus important. La colocation est un système d’exploitation le plus rentable pour ces types de bien. Il faut garder en tête que pour des raisons pratiques il est préférable de garder une toilette séparée par rapport à la salle de bain. En effet le colocataire qui utilise la salle de bain empêche l’autre d’aller aux toilettes. Petit détail qui peut faire la différence. Si plus de 3 colocataires sont présents il faut deux salles de bain et deux toilettes séparés idéalement. Sinon vous aurez plus de turn over dans vos locataires à cause des risques de conflits et de manque de confort. Certains investisseurs proposent des colocations hautes de gamme avec toilette et salle de bain dans chaque chambre. Le retour sur investissement est rapide car les loyers sont plus chers et le surcoût payés lors des travaux pour la création des salles de bain est rapidement amorti. 

Les maisons représentent un marché particulier. Vous êtes en concurrence avec les familles qui veulent acheter leur résidence principale. Les coûts à l’achat peuvent être plus élevées surtout si peu de travaux sont présents. Pour un investisseur, les espaces verts sont une charge car ils représentent de l’entretien et n’apportent pas forcément un prix de location plus élevé. Acheter une maison pour la louer à une famille est une stratégie peu rentable. C’est un investissement en bon père de famille donc pas pour nous (ici team rentable). Il peut être loué à une famille consciencieuse qui paiera en temps et en heure son loyer et prendra soin du logement dans lequel elle habite. Le turn over y est peu importante mais la location est souvent en nu. Donc peu rentable et le risque n’est pas dilué. Si la famille ne paye pas, vous n’aurez aucune rentabilité sur ce bien. Il est moins rentable qu’un appartement d’une même surface car son coût d’entretien peut être conséquent. Si vous louez une maison unifamiliale le prix sera généralement élevé et vous prenez un risque de vacance locative plus importante. Une maison se prête plus à de la colocation, avec les mêmes précautions à prendre pour le nombre de salle de bain à avoir en fonction du nombre de locataire. Pour les plus expérimentés, les maisons délabrées sont de vraies pépites pour réaliser une division en plusieurs logements, une division de la maison et du terrain, un agrandissement, une surélévation… Vous pouvez également souvent acheter des m² “gratuits” qui ne sont pas exploités comme un garage, un grenier ou des combles que vous pouvez ensuite aménager en surface habitable. Avec des idées et des travaux, les maisons ont des sources de rendement importante. 

L’immeuble de rapport (IDR) est un sujet qui peut faire couler beaucoup d’encre. Les avantages sont très nombreux. Le coût à l’achat est moins important. Vous achetez une surface plus importante donc le coût au m² diminue. Vous n’êtes en concurrence qu’avec d’autres investisseurs à l’achat. Vous diluez le risque. Ayant plusieurs appartements, si un locataire ne paye pas, les autres compensent le défaut de paiement du mauvais payeur. La copropriété c’est vous. Vous n’avez pas de charges de copropriétés et vous n’avez pas à payer sa gestion. Vous faites des travaux quand vous le souhaitez. Vos investissements sont concentrés au même endroit. Cet aspect est à double tranchant. Le fait qu’ils soient aux mêmes endroits permet de se déplacer moins de fois pour visiter, pour payer les frais notaires, le crédit immobilier, pour suivre l’ensemble des travaux, pour gérer vos locataires… Vous réalisez une économie d’échelle pour vos travaux, plus l’enveloppe globale est importante, moins ils seront chers. L’assurance PNO est proportionnellement moins chère que pour les lots séparés. Vous avez un prix de gros. Vous économiser votre temps et votre argent. Au lieu de payer trois fois les frais de notaire et de faire trois démarches différentes pour acheter trois appartements, vous concentrez vos efforts sur un immeuble de trois lots qui fait le même travail.  Si elle se déprécie, vous ne diluez pas le risque. Parmi les désavantages, le premier est bien entendu qu’ils sont en général plus chers à l’achat que des appartements. Mais le coût à l’achat n’est pas si élevé contrairement aux idées reçues. Vous pouvez avoir un immeuble de 2 à 4 lots pour un budget de 100 000 à 200 000€. Tous vos investissements sont localisés dans le même quartier et la même ville. Donc s’il se déprécie c’est tout votre investissement qui subit la décote. Pour la revente c’est également le lot entier que vous devez revendre. Donc votre clientèle est représentée par d’autres investisseurs. Alors que si vous achetez des unités séparées il sera plus facile d’abriter son patrimoine. Mais il est possible de diviser un IDR pour revendre chacun des lots séparément. Mais c’est un autre sujet. La revente à la découpe nécessite des démarches administratives qu’il faut bien connaître. La division d’IDR pourrait faire l’objet d’une formation à part entière tellement il y a de sujets à aborder. Parmi tous les biens cités, l’immeuble de rapport est sans conteste le bien avec le plus de potentiel de rentabilité. 

CONCLUSION: commencez petit pour faire la main et montrer à la banque que vous êtes capable de faire de l’argent avec celui qu’elle vous prête. Vous vous mettrez en confiance, acquerrez de l’expérience et pourrez monter en puissance par la suite. 

Par Max

investisseur immobilier

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