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Où investir pour du locatif?

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement 

L’emplacement est répété trois fois car il dépend de la ville, du quartier et la localisation du logement par rapport à la rue. Nous détaillerons ces trois donnés par la suite. La répétition insiste également sur l’importance de la localisation. Un bien immobilier ne peut pas bouger par définition. Une fois l’achat fait la seule solution pour bouger est de vendre si vous vous êtes trompé.  

1) L’emplacement: la ville 

Grande métropole ou petite ville? 

On entend par grande métropole les villes de plus de 250 000 habitants. Une grande métropole présente un coût à l’achat au m² plus cher dans que dans une petite ville. Et pourtant les loyers ne sont pas proportionnellement plus élevés. La concurrence entre investisseur y est féroce. Beaucoup de demande, peu d’offres, un marché très tendu donc peu de négociation et moins de bonnes affaires. Les grandes métropoles sont des investissements patrimoniaux et les petites villes sont des investissements à cash flow. 

Les grandes villes: l’investissement patrimoniale 

Le cash-flow est très souvent négatif voir au mieux nul. Il n’est donc pas rentable. En revanche, la plus-value à la revente est forte sur le long terme car le bien va prendre de la valeur. Un bien patrimonial est généralement acheté dans le centre-ville d’une grande ville. Il est qualitatif avec par exemple une belle hauteur sous plafond, une localisation exceptionnelle, un balcon, une terrasse…. La tension locative y est souvent forte et le bien est liquide. Ce type d’investissement s’adresse plutôt aux investisseurs expérimentés ayant déjà un patrimoine immobilier conséquent. La stratégie est la diversification. En revanche, pour un primo-accédent il n’est pas recommandé car votre taux d’endettement sera rapidement à son maximum et il ne sera pas possible d’enchaîner les investissements. 

Les petites villes: les biens à cash flow 

Investir dans une ville de taille intermédiaire entre 10 000 et 70 000 habitants est le plus optimal. Le prix à l’achat au M² est faible et les loyers sont proportionnelles élevés. C’est dans ce type de ville que les meilleures rentabilités sont possibles. On veut du Cash flow maintenant et pas dans 20 ans pour rapidement accroitre sa trésorerie et pouvoir la réinvestir. En contrepartie, le bien se valorise moins que dans une grande ville car la demande à l’achat est moins importante.  

Attention toutefois!!!! Si vous investissez dans un trou paumé, un bled, une zone rurale… bref dans une ville ou un village avec une forte rentabilité mais une faible tension locative vous risquez de ne pas louer votre bien. Vous pouvez faire ce type d’investissement mais il conseillé d’avoir une très forte rentabilité (du 15-20%) pour compenser le risque de forte vacance locative. Il faut toujours déterminer si le bien que vous achetez pourra se louer. Si une vacance locative importante est à prévoir, il faut le prendre en compte dans votre calcul de rentabilité et ne pas prendre 12 mois de loyers mais plutôt 10. Évidemment si vous investissez dans une zone reculée, peu demandée, les loyers seront proportionnellement moins importants car la demande locative est plus faible. Une autre manière de compenser le risque est d’acheter un bien avec plusieurs lots, ainsi vous diluez le risque en limitant la vacance locative. Inutile également de prévoir une colocation dans la ville de “trou paumé” ou alors il faut être sûr qu’il est une demande pour ce type de logement. Regardez sur Leboncoin s’il y a d’autres annonces de colocation. La courte durée dans la ville de trou paumé doit être attractive ou avoir un point d’intérêt dans les environs (Puy du fou, grotte de Lascaux…). Regardez également si sur Airbnb il y a des offres dans cette zone. Si vous êtes le seul ou l’un des seuls posez-vous des questions ou contacter l’un des hôtes pour avoir son avis sur la question.  Mieux vaut être plus pessimiste au début et faire de moins bonnes prévisions que d’être trop optimiste et de chercher à vous convaincre que vous avez fait une bonne affaire. Au pire si vous êtes trop pessimiste vous aurez de bonnes surprises. Sinon vous perdrez de l’argent ou en gagnerez moins. 

Investir proche de chez soi 

Pour acheter un bien, il faut le visiter. Vous aurez ensuite besoin de suivre les travaux, de faire visiter à vos futurs locataires et de vous rendre sur place pour gérer des aléas (petits travaux, changement de locataire…). Inutile donc de trouver une ville qui est trop de loin de votre lieu de résidence. Prenez une carte et tracer un rayon de 200km autour de votre domicile. Pourquoi 200km? Cela représente environ 2h de route. Pour condenser des visites en une journée, il est possible de partir très tôt le matin, pour commencer les visites à 9h et de revenir tard le soir en prenant la route à partir de 18h à la fin de la journée de visite. Au-delà de 4 heures de trajet aller-retour, en plus de toutes les visites à réaliser dans la journée, votre travail et votre vie personnel, vous allez être sur les rotules. L’objectif est à voir sur le long terme. Rappelez-vous que l’immobilier est un marathon pas un sprint. Généralement si vous investissez proche de chez vous, même si vous ne connaissez pas la ville, il sera plus facile de connaître son marché. 

Investir loin de chez soi, la fausse bonne idée 

A priori l’idée est séduisante sur le papier. Vous investissez loin de chez vous car vous pouvez cibler des villes avec de très bon rendement moyen. Et autour de chez vous, surtout si vous êtes à Paris ou sur la côte d’Azur les rentabilités sont faibles. Surtout si vous investissiez pour la première fois, c’est du suicide. Vous n’aurez pas l’occasion de vous rendre souvent dans la ville pour faire des visites et être spécialiste de votre marché. Vous allez déléguez beaucoup de tâches. Qui dit plus d’intermédiaires, dit plus de coût et plus de risque d’aléas. Avoir des intermédiaires est également une histoire de confiance. Quelle est la preuve qu’ils ont bien fait ce qu’ils vous ont dit? La grosse erreur serait même d’acheter sans visiter physiquement le bien. Même si les moyens actuels permettent d’avoir une bonne idée (photos, visites virtuelles, en direct en visio…), vous ne faites pas appels à tous vos sens. Vous ne pouvez pas sentir l’humidité, déterminer l’insonorisation, voir les parties communes de l’immeuble, échangez avec les locaux… La perte d’information sera très conséquente. Au moins au début, il faut apprendre à tout maîtriser et à faire les choses par soi-même. La pratique est la meilleure source d’apprentissage et de progression.  

Ne pas se disperser 

Si vous avez repéré plusieurs villes qui répondent à vos critères sélectionnez seulement la meilleure. Visitez, prospectez et échangez que sur UNE ville. Votre temps est précieux, ne le gâchez pas. Devenez spécialiste de votre ville et même d’un quartier. Même si vous n’y aviez jamais mis les pieds, soyez curieux, posez des questions. Échangez avec l’agent immobilier sur les caractéristiques de la ville et de son marché immobilier. Vous paraitrez peut-être un peu moins informé mais cela n’a aucune importance pour lui. Rappelez-vous simplement que sa vision est biaisée et son discours sera orienté et intéressé. Il veut simplement vendre vite et toucher sa commission. Il faut avoir plusieurs sources d’informations pour se faire sa propre opinion. Demandez également aux locaux. Dans la rue avec le sourire, abordez les gens et dites que vous souhaitez vous installer dans le quartier et savoir ce qu’ils en pensent. Vous aurez de précieuses informations. Après la visite d’un appartement, attendez que la personne qui vous a fait visiter soit partie pour ensuite resonner à l’immeuble et demander aux locataires ou aux propriétaires en place ce qu’ils pensent de la copropriété, du quartier, de la ville… Gentiment et avec le sourire, vous aurez de précieuses informations. 

2) L’emplacement: le quartier 

Lorsque vous avez choisi la ville dans laquelle vous souhaitez investir, il est important de délimiter géographiquement le quartier. Vos recherches sont ciblées. Vous perdez moins de temps et devenez spécialiste d’un territoire. Le centre-ville est une valeur sûre mais dans une ville il existe de nombreux points d’intérêts. Le centre-ville n’est pas forcément la localisation à cibler. Les principaux points d’intérêt d’une ville sont les entreprises qui embauchent, les universités, une gare TGV, un site touristique, un hôpital… Vous pouvez aussi faire la projection d’un quartier en devenir. Pas pour vous convaincre que vous avez fait un bon investissement mais sur des critères objectifs: prolongement d’une ligne de tram, construction d’une université, d’un centre sportif, d’un lieu culturel… Il n’est pas recommandé d’investir dans un quartier qui a mauvaise réputation même si la rentabilité apparente est bonne. La demande ne sera pas forcément au rendez-vous. Et il est très difficile de se défaire d’une mauvaise réputation. Examinez le quartier à différents moments de la journée. La population change en fonction de l’heure. La nuit le quartier peut être plus bruyant à cause du passage de fêtards alcoolisés. La présence d’un bar est à ne pas négliger. Vous visitez souvent la journée lorsque les bars sont fermés. Mais le soir ou la nuit cela peut être la pleine activité. Depuis l’interdiction de fumer dans les bars, il est courant que les nuisances sonores aient lieu jusqu’à 2h du matin voir qu’elles se poursuivent dans la nuit. Une supérette par exemple se fait livrer très tôt le matin. Il peut y avoir le bruit des camions qui assurent les livraisons. Si vous investissez à côté d’une voie ferré vous serez surpris de voir la fréquence et le volume sonore engendré par le passage de chaque train une fois sur place. Petit détail, si vous investissez proche d’un aéroport et que vous visitez le dimanche ou les jours fériés, revenez en semaine pour écouter le doux bruit des oiseaux mécaniques. Il ne s’agit pas d’être paranoïaque mais curieux et à l’écoute des détails. Une façon simple et efficace de lever le doute et de discuter avec les locaux. Demandez-leur explicitement quelles sont les principales nuisances du quartier ou s’il y en a. Si la ville dans laquelle vous investissez présente un office du tourisme, allez-y pour y découvrir les points d’intérêts. Posez des questions et prenez des prospectus pour les étudier à tête reposée. Il faut connaître son secteur par cœur pour en être un spécialiste. Cela se fait avec le temps, avec les visites et les échanges avec les agents immobiliers. Posez plusieurs fois la même question à des personnes différentes, vous aurez des réponses différentes. Au cours des visites posez systématiquement les mêmes questions, vous aurez des avis différents. Ainsi au fur et à mesure du temps vous vous éparpillerez de moins en moins au cours des visites. Lorsque sur une carte vous aurez précisément identifié le quartier, dès le premier appel demandez la localisation du bien et ne perdez pas de temps avec des visites en dehors de votre secteur, si vous avez déjà beaucoup visité avant. 

3) L’emplacement: la situation du bien 

Pour un appartement son prix peut être dépendant de l’étage où il est situé. Un appartement au rez de chaussé est vendu moins chère. Les causes sont multiples: vis-à-vis par rapport à la rue, risque de vol, luminosité moins importante… Un appartement au premier étage est également moins chère qu’un appartement au deuxième (pour des biens équivalents) pour les mêmes raisons que les appartements situés au rez de chaussé. Les appartements au deuxième étage correspondent aux prix de vente moyen. A partir du troisième étage sans ascenseur, il existe également une décote. U bien avec un balcon, une terrasse voire un jardin est plus cher. Pour des investisseurs, les espaces verts sont des contraintes à entretenir et non rentabilisable. Tandis que si un bien est vendu avec un garage indépendant, son prix au M² est plus cher. Mais vous pouvez le louer ou le vendre indépendamment. Enfin si un appartement ne vous semble pas chère par rapport à d’autres équivalent, qu’il n’est pas vendu louer, avec peu de travaux, qu’il n’est pas au rez de chaussé…Bref, cherchez le loup! Il faut continuer à chercher tant que vous n’avez pas trouvé surtout si le bien est en vente depuis longtemps. Sinon il s’agit sûrement d’une bonne affaire. 

Les charges de copropriétés peuvent modifier le prix du bien. Un syndic professionnel est plus cher qu’un syndic bénévole. Un bien avec des charges de copropriétés élevées est moins cher. 

CONCLUSION: Identifiez la ville, le quartier et la situation du bien afin de cibler vos recherches. A force de comparer toujours les mêmes biens vous serez déniché la bonne affaire lorsqu’elle sera publiée ou qu’elle vous sera proposée. 

Par Max

investisseur immobilier

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