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Trouver la bonne affaire

Qu’est-ce qu’une bonne affaire? 

Dans le jargon des investisseurs une bonne affaire est aussi appelée une “pépite”. La définition est simple. Une bonne affaire est un bien qui a minima s’autofinance ET qui présente une plus-value potentiel à la revente. Dernière critère d’une bonne affaire, c’est un bien qui est acheté dans une ville et un quartier avec une bonne tension locative. Si vous n’avez pas de demande locative pour louer votre bien, vous aurez ce que l’on appelle de la vacance locative. 

Déterminer son budget 

Pour déterminer votre budget, il faut appliquer la règle des 33%. Elle correspond à 33% de mensualité de remboursement de prêt immobilier par rapport à votre salaire net mensuel (hors déduction d’impôts). Par exemple monsieur vous gagnez 1 500€ par mois, votre mensualité d’emprunt maximale est de 500€ avec les taux actuels (environ 1.2%), soit 100 000€ sur 20 ans. Vous pouvez donc chercher un bien locatif pour ce budget maximal. 

Commencer gros ou petit? 

Commencez petit et pas au maximum de votre capacité d’endettement. Les studios et les appartements T1 à T3 sont des investissements sûres. Il existe beaucoup de choix et le risque est modéré. Certains commencent directement par des immeubles de rapport. Ils sont certes plus rentables mais il existe de nombreux éléments à connaître et à vérifier avant d’investir. Ils ne sont pas forcément adaptés pour un néophyte/primo-accédant. Si vous êtes primo-accédent, une première opération avec un budget modéré est recommandée. Cela permet de vous faire la main, de comprendre en pratique les règles du jeu. Vous pouvez avoir suivi la meilleure formation du monde, voire plusieurs, lire des livres et connaître la théorie sur le bout des doigts, vous ferrez forcément des erreurs sur vos premiers investissements. La pratique est différente de la théorie. Une erreur avec un petit budget est moins impactante qu’avec un gros budget. C’est très frustrant pour les plus fougueux et fonceurs d’entre nous de se faire freiner. C’est le principe même de l’immobilier, un investissement se fait sur le long terme. La sagesse d’une première opération à petit budget permet de limiter le risque. Vous ne vous endettez pas dès le début au maximum. Il sera plus facile d’enchainer les investissements. Si vous vous plantez avec un gros budget dès le début, vous serez face un mur et il sera difficile de continuer à avancer. Le fait d’acquérir plusieurs biens peu chers permet une meilleure répartition du risque que le fait d’acquérir un seul bien onéreux. En effet, s’il y a un incident de loyer impayé, tout le patrimoine ne sera pas affecté.  Cela permet également de ne pas dépendre de l’évolution d’un seul quartier/ d’une seule ville mais de répartir le risque géographiquement. Enfin dans d’une revente, il sera plus facile de faire un choix parmi plusieurs petits biens plutôt que sur le ou les seuls gros biens. 

Acheter un bien ancien ou neuf?  

Ancien! L’investissement locatif rentable se fait dans l’ancien. Le neuf n’est pas ou peu négociable à l’achat. Il peut perd 10 à 20% de sa valeur lors de la revente. Vous achetez plus chère que le marché. C’est normal me direz-vous c’est du neuf, par définition c’est plus cher. Oui mais non. Généralement le promoteur vous fait payer beaucoup plus chère que le prix du prix du marché. Si vous achetez 3 500€/m² alors que le prix du neuf est à 3 000€/m² vous achetez plus chère que le prix du marché par rapport au neuf. A l’acquisition, ils sont taxés à hauteur de 20% contre 5.8% de frais de mutation pour les biens anciens. Si vous achetez neuf vous ne régler pas de problèmes. Plus vous réglerez de problèmes plus apporterai de la valeur à votre business, de la plus-value latente à la revente. Essayez d’acheter une voiture chez le concessionnaire et de la revendre plus chère dès la sortie de la concession à un particulier! Vous sortez du garage, et bim, directement 10 à 20% dans en moins dans les dents (pour être poli). Pour l’immobilier neuf c’est la même chose. Vous ne pourrez profiter d’une revente avec plus-value potentielle que sur le long, que si votre ville ou votre quartier a pris de la valeur avec le temps. Qui dit neuf dit pas de travaux, donc pas de valeur ajoutée, donc pas de déficit. Vous allez prendre la fiscalité de plein fouet également. La fiscalité peut tuer votre rentabilité si elle n’est pas maîtriser. Avec le neuf, vous allez très vite payez des impôts sur vos revenus fonciers. Et on se fiche de payer moins d’impôt sur notre salaire grâce à l’achat d’un logement. L’objectif de l’immobilier est de chercher à en gagner plus pas en dépenser moins. S’ils vous coûtent plus d’argent que ce qu’il vous en rapporte c’est un passif. En termes de localisation vous aurez moins de choix. L’emplacement est primordial pour faire une bonne affaire. Généralement le neuf est situé en région péri-urbaine ou dans un quartier en cours de réhabilitation. Concernant les loyers, vous ne louerez pas forcément plus chère avec un logement plutôt qu’un logement ancien refait à neuf. Les services proposés seront équivalents. L’ancien à une connotation péjorative où l’on s’imagine un bien délabré et insalubre. Le neuf à une connotation positive où l’on s’imagine que tout est parfait. Ces préjugés sont partiellement faux, vous pouvait avoir un logement ancien refait à neuf avec de meilleur finition qu’un logement livré avec beaucoup d’imperfection restante. Les logements neufs sont souvent vendus avec des programmes de défiscalisation. Impossible de faire un faire un cash-flow positif dans cette situation. Les loyers sont plafonnés pour profiter de la réduction fiscale. Vous n’avez donc pas forcément le gratin des locataires. En plus d’avoir plus de risque de loyer impayé, la dégradation du bien peut-être prématuré. Si vous achetez dans le cas d’un programme de défiscalisation, vous ne pouvez pas revendre pendant la durée de vos avantages de réduction d’impôts. Sinon vous devez restituer les avantages fiscaux que vous aurez dont vous avez bénéficier. Les charges de copropriétés ne sont pas forcément moins élevées parce que vous achetez généralement avec un Syndic professionnel dans un lot de grande taille. Plus le lot est grand plus avez de charges à payer. Par exemple, un ascenseur, un espace vert à entretenir, l’assurance de l’immeuble, l’électricité des parties communes… L’argument de dire qu’un bien neuf coûte moins parce qu’il nécessite moins d’entretien au début est partiellement vrai par un rapport à un logement ancien refait à neuf qui bénéficie des mêmes avantages. Les seuls avantages du neuf sont un carnet d’entretien moins important les premières années (pour la copropriété et l’appartement) et ils disposent d’une meilleure classe énergétique. Vous pouvez acheter du neuf si vous construisez du neuf. Il faut acheter un terrain constructible et faire construire plusieurs logements revendus séparément. Mais ce type d’investissement est réservé aux initiés.  

Déterminez votre profit minimum si vous décidez de revendre 

Nous l’avons vu dans les critères d’un bien rentable, dès l’achat il faut avoir en tête la revente. Sachant qu’un bien (résidence principal compris) n’est gardé en moyenne que 7 ans, il est particulièrement important d’avoir cette donnée. Si vous décidez également d’arbitrer votre patrimoine, vous serez à l’instant T où vous aurez fait l’estimation qu’elle est la plus-value latente. Une planification du début à la fin est la clé de la réussite. L’objectif de revente potentiel doit guider vos décisions dès le moment où vous choisissez le quartier et le type de bien. Vous devez en effet dès le départ choisir la zone dans laquelle vous allez investir pour vous assurer que la demande y est suffisamment soutenue. Et que les biens comme celui que vous achetez sont recherchés et ne restent pas longtemps en vente. Votre bien une fois à la vente sera comparé par les acheteurs en fonction du prix, des caractéristiques du bien et de sa localisation. Si vous remplissez ses trois critères vous aurez une revente rapide et à un prix qui vous permet de dégager du bénéfice. Ne faites pas l’erreur pour estimer le prix de revente, d’additionner le prix d’achat, les frais associés (notaire, agent immobilier) et le coût des travaux. Ce n’est parce que vous avez payé ce prix qu’il se revendra au même prix voir plus cher. Le prix de revente est le prix du marché. La stratégie de le revendre au dessus du prix du marché n’est pas bonne. Vous allez être plus long pour revendre. Les acheteurs potentiels seront découragés par le prix excessif et n’essayeront pas de négocier. Vous allez donc baisser le prix une fois, deux fois… Ainsi ce qui regarde les annonces régulièrement se diront qu’il y a un problème si le bien est vente depuis longtemps. Vous finirez par vendre bien mais en dessous de votre prix espéré. Alors que si vous vendez directement au bon prix (un peu en dessous du prix du marché par rapport eux biens équivalents). Vous attirerez rapidement les acheteurs et vous aurez le choix parmi ceux qui présentent le financement le plus sûr. 

Mon bien est-il liquide?  

La liquidité d’un bien est la capacité d’un bien à être vendu/acheté rapidement. Par définition et par rapport à d’autres investissements comme la bourse, l’immobilier est peu liquide. En effet, sans prendre en compte la durée de recherche du bien, entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente il faut au minimum 3 mois. Mais avant de signer un compromis un bien peu liquide peut rester beaucoup plus longtemps sur le marché. De manière caricatural vous aurez plus de difficulté à revendre un immeuble de rapport de 10 lots en Creuse (au passage c’est une très belle région) plutôt qu’un studio en centre-ville de Paris. Généralement le bien est peu liquide parce qu’il est trop cher par rapport au marché. Les vendeurs en demandent trop. Typiquement un Pinel acheté 6, 9 ou 12 ans auparavant se revend beaucoup plus difficilement. Au cours de l’achat pour une défiscalisation, il a été acheté beaucoup plus chère que le prix du marché. L’augmentation des prix du marché insuffisante n’a pas compensé le prix d’achat élevé. A la revente, il y a une moins-value. Pour les biens anciens, actuellement le marché est très tendu parce qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Le problème de liquidité est moins présent. Mais c’est une question à se poser lors de l’achat. Est-ce que mon bien est liquide? Va-t-il se revende rapidement si j’ai un besoin de Cash? 

Quel mode d’exploitation?  

Dans l’ordre croissant de rentabilité il existe la location nu, meublée, la colocation et la courte durée. Avant d’acheter un bien, il faut déterminer à l’avance le mode d’exploitation que l’on aimerait avoir. Ce n’est pas un impératif car en fonction des visites, on pourra adapter le mode d’exploitation en fonction de sa disposition et de l’aménagement potentiel. Le fait d’être ouvert d’esprit sur plusieurs exploitations possibles permet de se créer plus d’opportunité. Mais ne cherchez qu’à exploiter un bien avec un mode de location est également une possibilité car vos critères seront plus ciblés, vous ne vous disperserez pas et vous serez spécialisé/spécialiste d’une méthode. Pour être plsu rentable, je recommande la location meublée. 

Quelle fiscalité? 

C’est un corolaire du mode d’exploitation utilisé. Elle dépend du mode d’exploitation que vous avez choisi. Les différentes possibilités sont en nom propre. En nu, vous pouvez choisir le régime micro-foncier ou foncier réel. En meublé, vous avez le choix entre mico-BIC avec un abattement forfaitaire ou micro-BIC réel (LMNP, LMP). Ou vous pouvez investir en société (SCI à l’IS, SCI à l’IR, SARL, SAS… Vous n’avez rien compris, c’est normal. Pour plus de détail veuillez-vous référer au module portant sur la fiscalité. Cette partie montre juste qu’il est important de connaître le régime fiscal dans le lequel on souhaite investir. Il permet d’anticiper les démarches administratives et de calculer une rentabilité adaptée en fonction du régime fiscal choisi. Si la fiscalité n’est pas maitrisée, elle peut tuer la rentabilité de votre investissement. 

Avec ou sans travaux? 

Avec sans hésiter! Vous profitez d’une décote à l’achat. Le bien est plus facilement négociable. La demande est également moins importante. Les gens ne veulent pas s’embêter à gérer des travaux. La plus-value latente est souvent plus importante car vous allez ajouter. Vous pouvez optimiser l’utilisation du bien (création de pièce, division, aménagement des combles, ajout d’une mezzanine si grande hauteur sous plafond…). Sur le plan fiscal, ce sont des charges déductibles et amortissables. Pour plus d’informations sur chacun de ces points et pour éviter les répétitions, veuillez-vous référer au module Travaux. 

Quand achetez? 

Les prix de l’immobilier varient en fonction de la période de l’année. On peut diviser l’année en quatre trimestre. Le premier trimestre est marqué par la fin de la période des fêtes, on est en hiver le moral et les nouveaux projets ne sont pas au beau fixe. Le prix du marché a tendance à la baisse car les acheteurs sont moins nombreux. Au deuxième trimestre, le printemps est déjà présent, l’été commence, les gens sont motivés pour acheter et investir. Les gens qui cherchent une résidence principale veulent pouvoir déménager pendant l’été et pouvoir inscrire les enfants dans l’école du coin pour la rentrée prochaine. Les prix augmentent. Le troisième trimestre est marqué par une stabilisation des prix, pendant la période estivale des vacances scolaire, tous les acteurs du marché immobilier sont moins actifs. Le budget des ménages a été mis à mal par les vacances. Enfin le dernier trimestre, les prix ont tendance à baisser, la rentrée est passée, nous sommes focalisés sur le travail et moins porté sur les achats immobiliers. Donc globalement entre le printemps et la fin de la période automnale/début de période hivernale, les prix peuvent varier de presque 3%. Sur 200 000€, la différence est tout de même de 6 000€ simplement en fonction de la saison. Les statistiques de l’INSEE confirment ses données. Cela ne signifie pas que vous attendre le bon moment de l’année pour acheter. Il faut juste avoir ces données en tête. Rappelez-vous que le bon moment c’est maintenant. 

Acheté déjà loué ou libre de d’occupation? 

Préférentiellement libre d’occupation mais c’est au cas par cas. Acheter un logement déjà loué est plus facile à faire financer par la banque. Avec les trois dernières quittances de loyers, vous pouvez justifier du bon paiement du locataire. La rentabilité n’est pas une prévision mais elle est réelle et dès l’achat vous touchez vos premiers loyers. Vous ne perdez pas de temps avec les travaux et la recherche d’un locataire. Vous bénéficiez également d’une décote à l’achat de 10 à 20% par rapport à un bien vendu libre. En effet, le bien n’est pas disponible immédiatement, il intéresse donc moins de personne. Les investisseurs sont les principaux clients ciblés. Si vous décidez de congédiez le locataire pour bénéficier du bien, il faudra le faire pour des raisons valables. Les trois principales raisons sont la revente, pour vous loger en tant que résidence principale ou loger un proche (époux, concubin, partenaire de PACS, ascendant, descendant) ou pour un motif dit légitime et sérieux. La fin de location ne peut se faire qu’à la fin du bail. Il faut donc informer le locataire par lettre recommandée minimum 6 mois avant la fin d’un bail en location nu et 3 mois une location meublée. Pour plus, d’informations, veuillez-vous référez au module mise en location. En revanche, si vous achetez un bien loué vous n’en aurez pas la pleine jouissance lors de son achat. Il faudra vérifier la solvabilité du locataire ainsi que sa situation. Enfin ce n’est pas parce qu’un locataire paye actuellement qu’il restera solvable les prochains mois, cela dépend de sa situation et de son salaire. Prenons l’exemple d’un couple qui vit dans votre logement. S’ils se séparent et que l’un d’eux quitte le logement, celui qui reste devra supporter à lui seul la charge du loyer. S’il ne gagne pas assez, il ne pourra pas vous payer. Autre exemple, si vous avez un locataire qui gagne bien trois fois le montant du loyer mais qui est en CDD pour 6 mois et qu’il vient de signer à bail meublé pour 12 mois, rien ne vous dit que les 6 derniers mois de son bail il pourra vous régler son loyer s’il ne retrouve pas un autre CDD. Il existe plein d’exemples de ce type. Il faudra donc scrupuleusement vérifier à l’achat le montant des revenus du locataire ainsi que sa situation (seul, en couple, CDI, CDD, intérim…). Autre inconvénient d’un bien vendu loué et que sa rentabilité sera généralement faible. Il existe de nombreuses raisons. Les loyers pratiqués sont faibles par rapport au marché car le locataire est en place depuis longtemps. Il est loué en nu plutôt qu’en meublé. Il est loué à une seule personne plutôt qu’en colocation. Il est loué en colocation plutôt qu’en courte durée, des travaux sont à réaliser… Le bien n’est souvent pas optimisé. Il pourrait être divisé, rénové, une pièce ou une mezzanine peuvent être ajoutés… Vous ne pouvez pas faire de travaux puisque le locataire est en place à moins de le reloger pendant la période des travaux. Comme vous ne faites pas de travaux, vous louez moins cher, vous avez moins de charge à déduire, vous avez moins de chance de bénéficier d’une plus-value potentielle à la revente. Si vous décidez au départ du locataire de réaliser des travaux vous ne pourrez pas vous faire financer les travaux par la banque. Vous allez donc utiliser plus d’apport et avoir moins d’épargne, donc moins de chance d’enchaîner les investissements. La banque adore le cash. Plus vous en avez, plus elle sera en mesure de vous financer. De plus, il sera plus difficile (mais pas impossible) de demander un différé de remboursement pour l’emprunt immobilier. Enfin, un point très important, la fiscalité n’est souvent pas optimisée. Si vous ne maîtrisez pas la fiscalité dès l’achat, vous tuez votre rentabilité. Par exemple, si le bien est loué en nu, vous ne pourrez pas déduire autant de charges qu’un bien meublé si vous déclarez au réel vos revenus immobiliers. 

Pour résumer, il est conseillé de: 

Chercher un bien liquide maintenant qui ne consomme pas toute votre capacité d’emprunt, dans l’ancien, avec travaux, avec une plus-value potentielle à la revente, sans locataire en place, en ayant une idée en tête de son régime fiscal et de son mode d’exploitation (de préférence en meublée). 

Par Max

investisseur immobilier

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