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Les 4 situations d’exonération de plus-value immobilière

Il existe 4 situations où la plus-value immobilière peut être exonérée. 

La plus-value est égale à la différence de prix entre le prix de cession et le prix d’acquisition. 

Elle peut être exonérée dans les cas suivants: 

  • Cession de la résidence principale  
  • Première cession d’un logement autre que la résidence principale  
  • Cession inférieure à 15 000 € 
  • Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans 

Ils existent d’autres cas mais qui représentent des exceptions et qui ne nous intéresse pas en tant qu’investisseur. Pour plus d’informations veuillez-vous référer au lien: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerees  

1) Exonération de plus-value de la résidence principale 

Parlons d’abord de l’exonération de plus-value pour la résidence principale. Elle est possible que si vous respectez toutes les conditions suivantes: 

  • Vous devez occuper le logement la majeure partie de l’année, l’occupation du logement juste avant la vente n’est pas possible 
  • Vous devez occuper le logement au moment de la vente ou plus tard l’avoir occupé un an avant la vente 

Les autres avantages légaux sont:  

  • Vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages. Les annexes (garage, terrain, chambre de bonne…) associées à la résidence principale sont également exonérés de plus-value si elles sont vendues en même temps. Un garage, qui n’est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d’un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate. 
  • Vous pouvez bénéficier de cette exonération plusieurs fois au cours de votre vie 

Nous avons vu que l’achat de résidence principale est un passif. Sauf s’il s’agit d’un achat revente car la RP est exonérée de plus-value. Mais pour ne pas éveiller les soupçons et faire des achats reventes de RP répétitifs à but spéculatif, il est conseillé d’habiter le bien au moins un an. Cependant cette durée est subjective, la loi ne donne pas de durée minimale d’occupation. Vous pouvez donc occuper le bien seulement 3 à 6 mois mais vous devrez justifier après la vente (le contrôle se fait forcément après la vente) que ce logement était bien votre résidence principale. Il est donc nécessaire de le prouver par des faits objectifs. La consommation d’eau, d’électricité et de gaz doit être cohérente avec la durée d’utilisation et le nombre de personnes vivants dans le logement. Vos coordonnées fiscales doivent être modifiées sur le site impot.gouv. Sur votre contrat de travail ou à votre travail ils doivent être informé du changement d’adresse. Sur la carte grise de votre véhicule vous devez changer l’adresse d’immatriculation de votre bien. Vous pouvez aller jusqu’à changer votre adresse sur le permis de construire, carte identité et passeport si vous êtes paranoïaque. Mais cette démarche est moins importante car le plus souvent vous ne changez les adresses sur vos pièces d’identité que pour leurs renouvellement. Vous pouvez avoir des photos/vidéos de votre logement meublé avec vous y vivant dedans. Il s’agit de conseils et ce ne sont pas des obligations légales. La stratégie de déléguer les travaux pour aller plus vite et mieux faire les rénovations n’est pas forcément justifié. En effet, dans ce cas vous ne pouvez pas déduire vos travaux. Les faire soit même permet de diminuer le coût de rénovation et d’augmenter la plus-value potentielle. Cette stratégie nécessite des contraintes. Vous devez prendre le temps/avoir le temps de faire les travaux et vivre dans les travaux. Si vous êtes en couple et que vous n’avez pas la même vision des choses votre relation peut être mise en péril. Pour vivre dans les travaux vous pouvez avoir plusieurs solutions. De manière générale vous aurez un confort spartiate. Si vous avez une annexe (petite maison dans le jardin), vous pouvez y vivre pendant toute la durée des travaux mais généralement ce n’est pas le cas. Mais vous pouvez faire le choix de sectoriser les rénovations. Par exemple vous vivez dans une partie du logement (à l’étage) alors que vous rénovez l’autre (le rez de chaussé) et inversement. Pour ne pas vivre dans les travaux, vous pouvez louer un petit appartement (attention il ne doit pas être à votre nom sinon vous ne pouvez pas justifier que vous vivez dans votre RP). Vous pouvez donc vivre chez vos parents/ami(e)s/conjoint(e)s qui vous loge “à titre gratuit” mais vous leur reverser un loyer tous les mois en compensation. Sans être paranoïaque mais toujours en faisant attention ne fait pas un virement vers le même compte tous les mois avec un libellé “loyer”. Sortez des sommes un peu différentes, par virement unitaire, pas aux mêmes dates, parfois pas du même compte et parfois en liquide (mais pas trop en liquide). Ou faite un virement unitaire de la somme globale du loyer que vous payerez sur la durée de location prévue. Vous pouvez aussi sous louer à un proche le logement en prenant les mêmes précautions pour le paiement du loyer. Ceci doit être fait tout en justifiant a posteriori que vous avez bien vécu physiquement et administrativement dans le logement. Sur le long terme, vous pouvez aussi acheter votre RP qui est divisible en plusieurs lots. Vous divisez le terrain en deux parcelles voire plus et vous faites construire dans la ou les parcelles que vous avez créées. Ainsi dès qu’une maison a fini d’être construite, vous déménagez dans la nouvelle et vendez l’ancienne avec plus-value (car vous l’avez en plus rénovée). Vous attendez que la maison construite sur la troisième parcelle soit finie et vous déménagez dedans. Vous revendez ensuite la deuxième maison également avec une plus-value etc… Ces idées n’engagent que votre responsabilité et ne saurait être une incitation à la fraude. Vous êtes dans la limite des textes de loi. 

2) Exonération de plus-value lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale 

Les obligations à respecter pour bénéficier de cette exonération sont:  

  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ; 
  • vous procédez au remploi total du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale. 
  • Vous ne pouvez utiliser cet avantage qu’une fois dans votre vie (indépendamment de la résidence principale où vous pouvez bénéficier de l’exonération de plus-value plusieurs fois, et même si vous avez déjà (plus de 4 ans auparavant) pu bénéficier d’une exonération de plus-value sur la RP) 

Cela signifie que votre lieu de résidence actuel est une location/sous location, un logement de fonction ou que vous êtes logé à titre gratuit par un proche. Le logement que vous vendez est donc un investissement locatif ou une résidence secondaire.  

Monsieur Martin a une résidence secondaire qu’il a payé cash il y a 3 ans. Il l’avait achetée 100 000€ et il la revend 150 000€. Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 dernières années.  Il a donc une plus-value de 50 000€ mais il décide d’acheter sa résidence principale à 180 000€ en remployant la totalité des 150 000€ plus un apport de 30 000€ de sa part. Dans cette situation monsieur Martin est exonéré d’imposition sur la plus-value sur les 50 000€. Cependant il ne pourra plus jamais bénéficier de cette avantage fiscal (une seule fois dans sa vie). 

Mais si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée. 

Reprenons l’exemple précédent mais cette fois ci monsieur Martin achète une RP à 120 000€. Il utilise donc 80% du prix de cession dans le rachat de sa résidence principale. Il est donc exonéré à 80% des 50 000€ de plus-value. Il est donc imposable au régime des particuliers sur 20% de 50 000€, soit 10 000€. Il ne va pas payer 10 000€ d’impôt mais 36.2% (19% + 17.2%) d’impôt sur les 10 000€ soit 3 620€ d’impôt à payer. 

L’exonération s’applique également dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non à l’acquisition de la résidence principale ; en effet, l’exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée. 

Si nous reprenons un exemple, monsieur Martin a acheté sa résidence secondaire il y a 10 ans à 100 000€. Il lui reste 40 000€ d’emprunt à rembourser. Il la revend 150 000€. Il a donc une plus-value de 50 000€. Il rembourse 40 000€ à la banque. Il lui reste 110 000€ qu’il utilise en totalité pour acheter sa résidence principale à 130 000€ avec 20 000€. Comme il a utilisé la totalité de la revente pour acheter sa RP et que le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement, il est exonéré des 50 000€ de plus-value. 

Cet avantage fiscal représente peu d’intérêt car il permet d’acheter sa résidence principale qui reste un passif. Même si vous souhaitez ensuite utiliser l’avantage fiscal de l’exonération de plus de la RP par la suite. Cela signifie que vous avez revendu un actif (votre investissement locatif) pour acheter un passif (la RP). Ne tuez pas la poule (votre investissement locatif) qui vous donne des œufs (revenus locatifs/cash-flow positif). En plus d’acheter un passif et de revendre un actif, si vous faites vous-même les travaux dans votre RP vous allez vous créer un travail supplémentaire. Ce n’est pas la philosophie du rentier immobilier qui souhaite se constituer des revenus passifs. 

3) Exonération de plus-value pour les cessions inférieures à 15 000€ 

Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €. 

En tant qu’investisseur il s’agit d’une toute petite niche fiscale. Elle ne permettra pas de vous rendre riche ou indépendant financièrement. Elle s’adresse surtout aux investisseurs qui achètent des places ou des box de parking pour les louer. Lors de la revente si la plus-value est supérieure à 15 000€, la totalité de la plus-value est imposé au régime des particuliers. 

4) Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans 

Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif acheté en nom propre, la plus-value est une taxe qui est composé d’un impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Cette taxe est dégressive au bout de 5 ans. L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans. Et l’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans. 

CONCLUSION: connaître les différentes catégories de non-imposition des plus-values immobilière des particuliers permet d’investir de manière raisonnée et d’anticiper tous les frais. 

Par Max

investisseur immobilier

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