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Le LMNP au réel est une niche fiscale

Le régime LMNP au réel est une niche fiscale pour deux raisons.  

1) Toutes les charges afférentes au bien sont déductibles 

Voici la liste des charges qu’il est possible de déduire: 

  • Les travaux de réparation et d’entretien: cela comprend le maintien ou la remise en état du bien permettant un usage normal, sans modification de sa consistance, agencement ou équipement initial et sans accroître sa valeur. Par exemple: réfection des peintures, planchers, réparation de l’ascenseur… 
  • Frais et intérêts d’emprunt (hors remboursement du capital, vous ne pouvez pas déduire les mensualités complète): si vous emprunter 100 000€ à 2%, vous aller pouvez déduire la première année 2 000€ d’intérêts, puis tous les ans 2% sur le capital restant dus, vous pouvez déduire les frais de dossier et l’assurance emprunteur 
  • Frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, de courtier, frais de chasseur de tête…): déductibles uniquement si non intégrés en amortissement au prix global du bien 
  • Taxe foncière (même la TEOM: Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères, contrairement au régime foncier réel) 
  • Assurances PNO, GLI, de protection juridique 
  • Taxe CFE à payer tous les ans 
  • Frais de comptabilité (expert-comptable, CGA…) 
  • Charges de copropriété en totalité ( les charges non récupérables (les travaux de la copropriété) incombant au bailleur, soit 20 à 30% du montant total des charges de copropriété, et les charges récupérables (éclairage, chauffage des parties communes, nettoyage, entretien des ascenseurs…) incombant au locataire, soit 70 à 80%) contrairement au régime foncier réel qui ne permet de déduire que les charges récupérables, les provisions spéciales (provision pour des travaux qui ne sont pas encore effectué mais prélevés) ne seront déduites que lorsque les travaux seront payés 
  • Gestion d’administration (frais de gardiennage, commissions versées à une agence immobilière pour la recherche d’un locataire et la rédaction du bail, frais de procédures juridiques…) et de gestion locative si vous déléguer l’ensemble de la gestion de votre bien à une agence 
  • Mobilier, électroménager, équipements et travaux de moins de 600€ TTC 
  • Tous les abonnements réglés par le bailleur pour les besoins de la location (eau, électricité, gaz, internet, box TV…) 
  • Autres frais: indemnité de frais kilométrique entre votre résidence principale et le logement loué (il faudra tenir un “carnet de bord” justifiant vos déplacements et leur date en cas de contrôle fiscal, la justification et le nombre de déplacement restent assez subjectifs mais il faudra rester cohérent), déduction de livre, formation, séminaire, billet de train, chambre d’hôtels, déduction possible de certains restaurants si vous invitez votre notaire, expert-comptable, agent immobilier … Tous les frais cités doivent être en lien avec votre activité LMNP, il faut avoir les factures et les justificatifs. Ces frais sont à voir avec votre comptable et doivent être au prorata ou proportionnel à vos revenus immobiliers pour toujours rester cohérent. 

2) Vous déduisez les charges et amortissement comme un professionnel (c’est une activité professionnelle) mais vous êtes imposé au régime des particuliers pour les plus-values immobilières 

Le bien est amorti comptablement mais à la revente l’amortissement du bien n’est pas compté. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux. Si vous achetez un bien 100 000€ l’année N que vous le revendez à 120 000€ l’année N+5 et que comptablement votre bien vaut 80 000€ car vous avez amorti/déduit 20 000€, la plus-value sera calculée à partir de la valeur d’achat. Donc votre plus-value sera de 20 000€ (120 000€ – 100 000€) et non 40 000€ (120 000€ – 80 000€ de valeur comptable du bien). L’imposition se fera sur 20 000€ et non sur une base de 40 000€. Vous avez donc une activité commerciale (professionnelle) imposé à la plus-value des particuliers. Alors qu’une SCI à l’IS par exemple, est une activité sociétaire qui est imposée à la plus-value des professionnels. Elle bénéficie donc de l’amortissement comptable du bien. C’est-à-dire que lors de la revente, la plus-value n’est pas calculée sur la valeur vénale du bien (=valeur réel) mais sur sa valeur comptable. Donc si nous reprenons l’exemple précédent, la plus-value à la revente sera imposée à la plus-value des professionnels et sur 40 000€. Donc pour la plus-value des professionnels, l’avantage de l’amortissement gagné/déduit au cours de la location est payé au cours de la revente. 

Par Max

investisseur immobilier

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