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“PIN ELle et pine lui”

Pourquoi Pinel est un mauvais investissement? 

La loi Pinel fait suite à la loi Duflot et a été créée en septembre 2014. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet d’acheter un bien neuf pour le louer sous certaines conditions afin de profiter d’une réduction fiscale. La réduction fiscale obtenue correspond à 12% du coût du bien pour une durée d’engagement de 6 ans (soit 2%/an), 18% pour une durée de 9 ans (soit 2% an) et 21% pour une durée de 12 ans (soit 1.75%/an). Ce système de défiscalisation est limité à deux biens par personne et par an dans la limite de 300 000€ pour l’ensemble des deux biens avec une surface à l’achat limitée au plus à 5 500€/m². Si ces limites sont dépassées, l’avantage fiscal sera plafonné pour 300 000€ ou 5 500€/m² à l’achat. Nous parlons ici de déduction d’impôt sur les revenus professionnels et non charges fiscales déductibles des loyers en location. Les conditions pour obtenir ces avantages fiscaux sont: 

  • Le bien doit être loué au plus tard un an après la livraison du bien pour la totalité de durée prévue (6/9/12ans) 
  • La location est en nue 
  • Les locataires pouvant bénéficier de ces logements ont des revenus qui sont plafonnés 
  • Le bien doit constituer la résidence principale du locataire 
  • Le régime fiscal est imposé: foncier réel 
  • Les loyers sont plafonnés au m² en fonction de la zone dans laquelle vous êtes situé (A, A bis, B1, B2, C) 
  • Le bien est acheté neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire sur plan 

Les autres avantages dont vous bénéficier sont: 

  • Exonération de taxe foncière pendant 2 ans 
  • Possibilité d’acheter le bien à crédit et se faire financer le bien à 110% par la banque 
  • Frais de notaire réduit à l’achat 2 à 3% contre 8% pour de l’ancien 

Donc pourquoi le Pinel est un mauvais investissement? 

  • La rentabilité est faible (loyers bas car plafonnés et prix d’achat élevé), 3 à 5% brute contre 10% pour les investisseurs rentables. Ils achètent donc un passif, c’est une charge qui nécessite chaque mois de décaisser de l’argent 
  • Le bien est surcoté à l’achat même s’il s’agit du neuf. Ils le payent entre 10 et 20% plus cher par rapport à d’autres biens neufs car les promoteurs vendent un bien avec la carotte fiscale qui les aveuglent et ils ne regardent pas le prix d’achat. De plus la TVA du neuf est de 20% contre 5.8% pour l’ancien ce qui majore le prix à l’achat et ne compense pas les frais de notaire plus faibles 
  • Ils n’ont pas forcément la pleine jouissance du bien après la fin de l’avantage fiscal. Il n’est pas possible de congédier le locataire sauf pour un motif légitime et sérieux, pour reprendre le bien pour soi ou un proche ou pour une vente. Il faut donc informer le locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée. Si ces conditions ne sont pas respectées, soit le bien est vendu loué donc il est vendu avec une décôte (d’autant plus importante que la rentabilité est très faible) oue le bien est conservé mais le bailleur subit alors un matraquage fiscal conséquent sur les loyers obtenus. 
  • La location est nue et imposée donc moins rentable que le meublé 
  • Les loyers sont plafonnés et le bien est loué 10 à 20% moins cher par rapport à un autre bien nu présentant la même prestation 
  • Le régime fiscal est du foncier réel. L’imposition sur les revenus fonciers est forte car les personnes qui investissent dans ce genre de bien ont une TMI d’au moins 30%. Ils ne peuvent presque pas créer de déficit avec la plus grosse de déficit qui existe (les travaux) car le logement est neuf. Ils payent donc des impôts sur les revenus fonciers car ils sont bénéficiaires. 
  • Si le bien est revendu avant la période d’engagement (6/9/12ans), ils perdent les avantages fiscaux et ont en plus des pénalités  
  • Le bien est souvent vendu sur plan, en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Ils se font livrer le bien au plus tard 18 à 24 mois après la souscription. Même si l’avantage fiscal ne commence qu’à la livraison, elle bloque les projets de “l’investisseur” 
  • Lors de la livraison du bien, il existe des points de contrôle à vérifier avant de finir de payer les 5% restant du prix du bien. “Les investisseurs” n’osent pas et/ou ne voient les anomalies du bien. Ils se font donc livrer un bien mais vendu avec des imperfections et souvent nombreuses. 
  • Les commerciaux qui promeuvent ces régimes fiscaux ne sont pas objectifs car ils vendent un produit dont ils touchent une marge. Ils n’ont pas d’intérêt à vous dire la vérité. 
  • Lors de la revente, le bien est souvent vendu avec une moins-value pour plusieurs raisons: il a été acheté plus cher que le prix du marché, une grande partie des logements aux alentours sont vendus en même temps car ils ont été achetés au même moment pour d’autres investisseurs (plus d’offre moins de demande, les prix baissent), après 5 ans les biens neufs passent dans l’ancien et sont vendus au prix de l’ancien, la localisation à l’achat n’était pas optimale, le logement était dans un quartier soit disant porteur mais en faites non 
  • Le bien se dégrade plus vite car l’immeuble est souvent occupé en majorité par des locataires qui sont moins précautionneux du bien par rapport à des propriétaires 
  • La taxe foncière après les deux ans d’exonération est très élevée car il s’agit du neuf. Elle n’est souvent pas prise en compte dans le calcul de la rentabilité. Même si après 5 ans le logement neuf passe dans l’ancien, la taxe foncière ne bénéficie pas de cette décôte.  
  • Les charges de copropriétés au début basse car le logement est neuf deviennent élevées. Une provision pour charges est souvent réalisée entre 3 et 5 ans pour réaliser des travaux. De la même manière, les charges de copropriété n’ont pas été pris en compte dans la rentabilité où on était pris en compte à tort de manière minoré. Même si a priori les charges de copropriétés ne sont “pas cher” au début, c’est à pondérer avec le fait que par rapport à un logement ancien dans une petite copropriété bénévole, les charges sont élevées car l’immeuble est souvent de grande taille, avec de nombreux lots et un syndic professionnel qui a un coût et des services (espace vert, piscine, concierge, salle de sport, parking…) qui ont un coût. Une fois ces “détails” n’ont souvent pas été pris en compte car le pseudo-investisseur était aveuglé par la carotte fiscale et n’est pas formé ou ne s’est pas bien formé à un calcul juste de rentabilité. 

CONCLUSION: n’oubliez pas que dans le mot Pinel il y a “P***”! 

Par Max

investisseur immobilier

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