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Crédit immobilier

Quelle banque choisir pour un investissement locatif?

Quelle banque choisir pour un investissement locatif ? 

La réponse est au cas par cas. Le plus simple est de toutes les faires. Ensuite en fonction de leur réponse vous faites un tableau Excel qui les compare. Prenons mon exemple pour l’un de mes investissements. Je souhaite emprunter à 110% 100 000€ sur 20 ans avec un différé total de 12 mois, voici les réponses positives que j’ai eu de 5 des 10 banques démarchées sur la période de mai-juin 2019: 

Banque Crédit mutuel BNP  Crédit agricole Société générale Banque Populaire Boursorama 
Somme empruntée 100 000€ 100 000€  100 000€  100 000€ 100 000€ 90 000€ 
TAEG 2.06% 1.91% 1.66% 2.22% 2.10% 2.03% 
Coût total du crédit 22 382€ 20 700€ 17 782€ 23 782€ 21 829€ 19 874€ 
TN 1.2% 1.05% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 
Assurance (décès, PTIA) 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.12% 10€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 26€/mois 
Frais de garantie 1 800€ 1 800€ 1 800€ 2 800€ 1 800€ 1 800€ 
Frais de dossier 500€ 500€ 500€ 900€ 500€ 0€ 
Apport demandé 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 10 000€ 
Différé Partiel 12 mois 129€/mois Partiel 12 mois 116€/mois Partiel 12 mois 110€/mois Partiel 12 mois 129€/mois Non Partiel 12 mois 116€/mois 
IRA Non Non Oui Oui Oui Non 
Mensualité 520€ 513€ 500€ 520€ 498€ 487€ 

Remarque 1: ce tableau résume les informations les plus intéressantes à connaître et à demander lors d’un crédit immobilier 

Remarque 2: les parties surlignées représentes les différents paramètres qui ont été modifiés par rapport au crédit de référence choisi arbitrairement (ici le crédit mutuel) 

Remarque 3: on ne compare pas les carottes et les pommes de terre! Vous avez vu que différents paramètres influencent le coût du crédit. D’où l’importance de ne comparer que le coût total de crédit et non le TAEG qui est composé de multiples variables TAEG = (frais de dossier + coût de la garantie + TN + assurance) / montant total emprunté. 

Remarque 3: Avec ce tableau, je ne dois pas me contenter de choisir l’offre du crédit agricole qui est la plus intéressante dans cet exemple (pour un investissement locatif). Il doit être utilisé pour mettre en concurrence les différentes banques.  

Remarque 4: l’absence ou non d’IRA ne modifie pas le coût du crédit 

Remarque 5: le taux n’est pas important paradoxalement! Tout le monde se focalise sur le taux, les banques le savent. Elles font tout pour qu’il soit le plus bas possible afin d’être meilleur que les concurrents mais elles compensent souvent avec une assurance emprunteur plus couteuse avec des services qui ne sont pas nécessaires pour de l’investissement locatif (IPT, IPP, IP PRO, ITT). 

Remarque 6: les frais de garanti et frais de dossier représentent un coût négligeable par rapport au taux et à l’assurance. 

Remarque 7: Diminuer le coût du crédit, permet de diminuer les mensualités et donc d’augmenter le Cash Flow. On peut donc demander même pour un investissement locatif une durée de crédit sur 25 ans. Les mensualités seront encore moins importantes. Certes le coût du crédit sera plus important mais on veut du cash flow maintenant et pas dans 25 ans et les intérêts d’emprunt représente une charge déductible lorsqu’on déclare son bien au réel. Attention le capital remboursé n’est pas une charge déductible. 

CONCLUSION: Les banques qui prêtent le plus facilement pour de l’investissement locatif selon mon expérience et celles d’autres investisseurs sont les banques mutualistes (crédit mutuel, CIC…) et les banques régionales (banque Tarneaud, crédit du Nord…). 

Finalement ce n’était pas mon cas ici, mais avoir une réponse positive d’une banque qui accepte le financement est l’objectif principal. On n’oublie pas qu’il existe de nombreuses solutions pour pouvoir se faire financer si la banque refuse: faire un apport, revendre des passifs (voiture, RP…), l’association, achat en SCI, emprunter sur une durée plus longue (maximum 25 ans) … 

Par Max

investisseur immobilier

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