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Comment diminuer le coût de son assurance emprunteur?

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur? 

Elle garantit l’emprunteur en cas d’un imprévu externe à l’emprunteur même s’il a la volonté de continuer à rembourser ses mensualités, contrairement à la garantie de crédit qui assure à la banque le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Les assurances ne sont pas obligatoires mais elles sont exigées par les établissements préteurs qui ne se gênent pas à vous refuser le prêt si vous n’en avez pas. 

Contre quoi me protège mon assurance emprunteur? Quelles sont les différents types de garanties? 

Voici les différents points sur lesquels on peut être assuré. 

  • La garantie Décès: elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès de l’emprunteur 
  • La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)  
  • La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)  
  • La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)  
  • La garantie Invalidité professionnelle (IP PRO)  
  • La garantie Invalidité temporaire totale (ITT) 
  • L’assurance perte d’emploi  

Quelle est le coût d’une assurance emprunteur? 

Son coût dépend évidemment des garanties que vous choisissez. Plus vous en avez, plus elle vous coûte chère. Ces garantis sont exprimés en pourcentage du montant emprunté. Par exemple, vous empruntez 100 000€ et il a souscrit une garantie décès à 100%. Malheureusement s’il décède dès la première année, la garantie décès souscrite remboursera 100% du capital emprunté, soit 100 000€.  

Il existe deux méthodes de calcul pour évaluer la cotisation d’assurance : 

Sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Sur le capital initial le tarif est le même durant toute la durée de votre prêt. Et sur le capital restant dû, le tarif évolue au fur et à mesure des remboursements. Les cotisations d’assurance sont importantes au début et se réduisent avec le temps. Sachant qu’un bien immobilier locatif est détenu en moyenne 7 ans en France, il est plus intéressant de souscrire une assurance à mensualité constante qui se base sur le capital initial. Elle sera moins chère. Il n’est pas nécessaire de le préciser au banquier car elle est facturée avec une mensualité constante par défaut. Il est intéressant toutefois de vérifier si c’est bien le cas. 

Pour l’assurance à mensualité constante le coût peut être exprimée en pourcentage du montant emprunté ou directement en euros dans les mensualités de crédit. Son coût reste constant par rapport au capital restant dû, contrairement au taux nominal qui est calculé sur le capital restant dû. 

 Exemple: Vous empruntez 100 000€ sur 20 ans avec une assurance décès et PTIA à 100%, la banque vous propose une assurance à 0.36%. Ce qui signifie 0.36%, un coût de 360€/ans (100 000 x 0.36%), soit 30€/mois, soit 7 200€ au total (100 000 x 0.36% x 20). 

En pratique quelles garanties prendre? 

Pour un investissement locatif le minimum à prendre est une garantie décès et PTIA à 100%. Inutile de prendre les autres, car quoi qu’il vous arrive, vous avez investi dans un bien qui a minima s’autofinance. Souscrire d’avantage revient à avoir un coût de crédit, donc des mensualités de crédit plus importantes. Votre banquier vous dira souvent, monsieur/madame prenez l’assurance invalidité permanente et totale IPT en plus, elle ne vous coûtera “que” 10€ de plus par mois. Sur 20 ans, cela ne représente “que” 2 400€. Au pire si vous devenez invalide, vous revendez votre bien si vous avez des difficultés à rembourser. 

Si vous décidez de vous assurer déraisonnablement au maximum, lisez bien “les petites lignes” car il existe de nombreuses exclusions et délais de carence. Prenons un exemple d’exclusion: monsieur Déraisonnable a souscrit à la garantie IPP (invalidité permanente et partielle). Il est malheureusement atteint d’un lumbago chronique qui ne lui permet plus d’exercer son travail. Il n’avait pas vu que dans le contrat qu’il a signé, “toutes les affections dorsales” dont le lumbago sont exclues. Prenons maintenant un exemple de carence: monsieur Déraisonnable a souscrit à la garantie perte d’emploi. Malheureusement il est licencié pour des raisons économiques. Il arrive rapidement à retrouver un emploi au bout de 3 mois. Mais pendant sa période de chômage, il a voulu que la garantie prenne le relais du remboursement de ses mensualités. Il a dû faire les démarches lui-même auprès de la banque car sa garantie ne prend pas en charge automatiquement ses mésaventures si les démarches ne sont pas faites par lui-même. Il s’est rendu compte en contactant son conseillé qu’il existe un délai de carence de 6 mois sur le contrat qu’il a signé. Ce qui signifie que la garantie perte d’emploi ne commence à rembourser les mensualités que 6 mois après sa perte d’emploi. Pour les 6 premiers mois c’est à lui de rembourser ses mensualités de crédit. Donc c’est inutile pour un investissement locatif où le locataire les rembourse déjà. Et en 6 mois si vous vous sortez les doigts vous avez largement le temps de retrouver un travail. Mon conseil, ne soyez pas monsieur Déraisonnable et souscrivez juste le minimum à savoir l’assurance décès et Perte totale et irréversible d’autonomie. 

Voici quelques astuces, pour payer moins chère votre assurance emprunteur vous pouvez utiliser deux lois: 

La Loi Lagarde offre la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance (possibilité pour les clients de souscrire à l’assurance de leur choix), à condition que le contrat possède les mêmes garanties que celui proposé par votre banque.  

La Loi Hamon offre la possibilité de changer de contrat d’assurance une fois par an à date d’anniversaire à condition que le nouveau contrat ait des garanties a minimas équivalents à l’ancien. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Le site meilleur taux permet de connaître les assurances les plus compétitives pour les mêmes services. Les démarches sont simples. Faites une simulation, vous verrez sur plusieurs dizaines d’années les économies se chiffrent souvent en milliers d’euros.  

Toutefois, l’assurance emprunteur, contrairement aux intérêts d’emprunt, permet à la banque de gagner un peu d’argent. L’investisseur serait mal vu par le banquier pour des investissements futurs s’il faisait une délégation d’assurance. Sauf si vous le demandez et qu’il accepte car il est bien conscient que ses assurances ne sont pas compétitives sur le marché. Il préféra diminuer sa marge et récupérer un client que d’en perdre un pour cette raison. En revanche pour un achat unique de résidence principale, la délégation d’assurance est une très forte recommandation tellement elle vous ferra économiser d’argent. Ces deux lois ont été créées pour protéger le consommateur, utilisez-les! 

Conclusion: 

Pour un investissement locatif:  

  • Assurez-vous au minimum: une garantie décès et PTIA à 100% 
  • Pensez à la délégation d’assurance pour négocier vos prix (devis à l’appui vous aurez plus de poids) 

Pour une résidence principale: 

  • Délégation d’assurance obligatoire 

Par Max

investisseur immobilier

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