Catégories
Maximmoformation

Le boulet de la résidence principale !

Nous allons voir en 6 points pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif en restant locataire. Pour les non-initiés c’est une découverte, pour les investisseurs ce n’est pas une surprise. L’achat de la résidence est contre indiquée dans l’objectif de se créer des revenus avec l’immobilier, sauf dans le cas d’un achat-revente. 

1) Acheter sa résidence principale à crédit revient à créer un passif: 

 Le crédit à rembourser coûte de l’argent et il n’en rapporte pas. Tous les mois il y a un effort de remboursement pour payer les mensualités de crédit. La résidence principale est souvent un achat coût de cœur. Par définition un achat coût de cœur n’est pas rentable. Il fait intervenir des émotions. Or l’investisseur immobilier agit comme un robot et ne se base uniquement sur les chiffres.  

2) La résidence principale est achetée trop chère: 

La résidence principale peut être achetée à tort au prix du marché ou au-dessus du marché. Comme on souhaite se loger dans ce qu’il y a de mieux, la résidence principale est souvent achetée avec un endettement maximal, à savoir de 33% de son salaire mensuel sur 25 ans. Par exemple, vous gagnez 1 500€ net par mois. Vos mensualités maximales sont au plus de 500€ (pour ne pas dépasser 33% (500/1 500) de taux d’endettement) sur 25 ans. Vous pouvez donc acheter un bien au plus de 120 000€ frais d’agence et frais de notaire inclus avec un taux actuel d’environ 1.35%.  

3) Si vous achetez votre résidence principale vous aurez moins de cash: 

La banque va demander le plus souvent un apport en plus des frais de notaire pour ce genre de projet. Vous n’aurez pas optimisé votre crédit car c’est la première fois que vous investissez et vous n’êtes pas ou peu formé. Vous voudrez le meilleur avec une belle cuisine par exemple. Il va donc faire des travaux. Pour les financer, au lieu d’épargner tous les mois, vous allez dépenser votre argent dans les travaux. Si vous souhaitez faire un investissement locatif, vous allez revoir votre banquier. Etant endetté à 33%, il ne peut pas vous prêter plus. Vous devez donc attendre 25 ans ou gagner plus pour pouvoir soulever son crédit. Rassurez-vous pour ce qui ont déjà acheté leur résidence principale, il est possible de repartir sur de bonne base en la revendant. La résidence principale est exonérée de plus-value. Donc si vous revendez votre résidence principale 140 000€, vous aurez une plus-value de 20 000€ et ne payerez pas d’impôt sur cette plus-value. C’est pour cette unique raison, dans le cas d’un achat-revente que la résidence principale peut être investissement rentable. Le projet doit être réfléchi avant l’achat. 

4) Ne pas louer sa résidence principale: 

Pour ceux qui ont leur résidence principale et qui ne souhaitent pas la vendre et la mettre en location toute ou une partie, c’est une mauvaise idée également. La fiscalité ne sera pas optimisée et vous allez être fortement imposé (Cf module fiscalité). 

5) Restez locataire: 

Vous allez me dire: Oui mais il faut bien se loger et louer signifie perdre de l’argent? Si vous souhaitez vraiment en une acheter, endettez-vous le moins possible pour rembourser se passif le plus rapidement possible. Si vous êtes locataire vous devez optimiser votre location en payant le moins cher possible, pour diminuer vos charges. Cela dépend de vos objectifs, si vous êtes motivés vivez en colocation, dans un studio ou ne payer de loyer. En effet, si vous êtes seul, vous pouvez vivre chez une personne âgée à titre gratuit moyennant des services (faire les courses, entretenir le jardin, faire le ménage, la compagnie d’une autre personne est également rassurante pour eux et moins ennuyeux…). Ou vivez chez votre compagnon/compagne, faites un virement de 6 mois de loyer pour qu’aucun virement récurrent n’apparaisse et demander lui une attestation d’hébergement à titre gratuit. Soyez créatif!  

6) Vous diminuez votre endettement en étant pas propriétaire de sa résidence principale: 

Un loyer n’est pas une dette mais une charge. Il est toujours tant de diminuer vos charges en payer moins cher votre loyer. Beaucoup de banque le comprenne et finance des investissements locatifs sans que vous n’ayez votre résidence principale. 

Conclusion: 

N’achetez pas votre résidence principale si vous souhaitez investir et vous enrichir. Repartez sur de bonnes bases, revendez-la! 

Par Max

investisseur immobilier

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *