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Quelle garantie bancaire la moins chère utiliser pour souscrire un crédit immobilier ?

La garantie bancaire permet à la banque de récupérer sa dette en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Voici les trois principales: 

Les sociétés de cautionnement 

Aussi appelé organismes de cautionnement, ce sont des sociétés indépendantes de la banque qui garantissent le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Actuellement c’est la garantie bancaire la plus populaire, il s’agit de la méthode de cautionnement la moins chère pour l’emprunteur. Les organismes de cautionnement sont également les garanties les plus utilisées car le banque se désengage complètement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur et c’est la société de cautionnement qui est responsable des démarches longues et complexes pour se faire rembourser. La plus connue est crédit logement. La banque dédouane toute sa responsabilité sur la société de cautionnement. Elle prend la décision de cautionner ou non le dossier de l’emprunteur. Le conseillé peut influencer ses choix (acceptation ou refus) en présentant le dossier différemment. Pour son paiement, il existe une commission de cautionnement versée en début de crédit. Une partie est restituée lors de la fin du crédit ou lors de son remboursement en intégralité par anticipation. Son remboursement intervient dans les trois à quatre mois suivant la dernière échéance. Il est effectué sur le compte qui sert à payer vos échéances. Sachez que chaque banque à sa société de cautionnement. Plusieurs banques peuvent avoir le même organisme de cautionnement. Voici la liste: 

Société de cautionnement Banques 
Crédit logement Allianz Banque AXA banque BforBank Caisse d’épargne BNP Fortuneo HSBC ING Banque Postale LCL Société Générale Boursorama 
SACCEF Caisse d’Epargne Banque Populaire 
CAMCA Crédit Agricole  
CMH CIC Crédit Mutuel 
Sociétés de cautionnement utilisées par les banques

Par exemple, si vous avez un refus avec la BNP qui utilise crédit logement, n’allez pas voir la société générale qui utilise le même garant. Une astuce très importante pour enchaîner les biens, sachez que la banque de France ne centralise pas les prêts. Les banques ne savent pas si vous ne leur dite pas ou si elle ne le trouve pas sur vos justificatifs que vous avez des prêts dans d’autres banques. Donc si la même année fiscale vous achetez plusieurs biens en contractant plusieurs prêts dans des banques différentes (qui n’ont pas la même société de cautionnement évidemment), vous pouvez multiplier vos emprunts bancaires. Voici des corolaires de cette astuce: 

  • Cette astuce n’engage que vous 
  • Remboursez toujours vos prêts en temps et en heure, vous n’aurez pas d’ennui 
  • La banque demande la domiciliation des revenus, or vous ne pouvez pas domicilier vos revenus dans plusieurs banques différentes, sachez que 1) il n’existe pas d’obligation légale, vous n’êtes pas obligé de le faire 2) Faites le mort, trouvez des excuses, ils vous relanceront mais s’épuiseront avec le temps qui passe 
  • Si vous contractez plusieurs crédits immobiliers la même année dans différents établissements bancaires ce n’est valable que pour une année fiscalité N car pour l’année N+1 vos revenus fonciers vont s’ajouter sur vos relevés d’imposition et il faudra les justifier 
  • A mon humble avis il est préférable et moins risqué de travailler avec la même banque pour créer une relation de confiance sur le long terme 

Autre méthode de garantie: l’hypothèque 

Il s’agit d’une autre garantie bancaire. L’acheteur donne son bien en garanti du créancier (la banque) pour la somme d’argent qui lui prête. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte devant le notaire auprès des services de la publicité foncières (un organisme qui gère les biens inscrits en hypothèque). Si l’acheteur ne paie plus ses remboursements, l’hypothèque est réalisée et le bien est saisie par la banque. Il est vendu ensuite lors d’une vente aux enchères. Si le prêt hypothécaire est remboursé avant son échéance, l’inscription d’hypothèque est radiée. En d’autres termes, le prêt hypothécaire est “désinscrit” de l’organisme (services de la publicité foncières). C’est ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Il s’agit également d’un acte notarié, qui coûte de l’argent à l’emprunteur.  Le prêt hypothécaire est peu répandu actuellement. C’est la méthode de garantie la plus chère pour l’emprunteur. La responsabilisé du remboursement de l’emprunt revient à la banque. Elle préfère largement actuellement se dédouaner de cette lourde tâche administrative à une société de cautionnement. Cependant si la société de cautionnement refuse de se porter caution il vous ait possible de voir avec votre conseiller de monter un dossier avec une garantie hypothécaire pour que votre dossier soit financé. 

Inscription en privilège de prêteur de deniers: IPPD  

Dernière garantie bancaire citée à titre indicatif. L’IPPD est un autre type de garanti de prêt immobilier. Il n’est valable que pour les biens déjà construits. Par exemple il n’est pas valable pour les investissements sur plan dit de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il s’apparente à l’hypothèque mais ne nécessite pas d’acte notarié. Son coût est intermédiaire entre la société de cautionnement et l’hypothèque. Il est cité à titre indicatif car très peu ou pas utilisé. 

Conclusion:  

Vous l’avez compris la banque vous proposera par défaut un organisme de cautionnement. C’est l’option la moins chère pour vous. En plus, une partie du coût de la garantie versée initialement vous sera restituée à la fin du remboursement du crédit. Toutefois, il vous est possible de demander une hypothèque même si cette garantie est plus chère et plus contraignante à mettre en place par le banquier. Elle vous permet de vous faire financer par la banque et évite que la banque sache que vous avez d’autres prêts dont elle n’a pas connaissance. Enfin, l’IPPD est souvent citée mais elle est obsolète. 

Par Max

investisseur immobilier

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