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Quel est le coût d’un crédit immobilier?

Le coût du crédit immobilier: 

Voyons par ordre décroissant le coût des différents éléments qui composent un crédit immobilier: 

1) Le taux 

Définition et mode de calcul 

Le fameux, celui dont tout le monde parle. Les intérêts d’emprunt sont calculés en fonction du taux aussi appelé taux nominal (TN). La banque rémunère son travail (le prêt d’argent) par une rétrocession d’une certaine somme (le taux). Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû chaque année. Si vous empruntez 100 000€ à 1.2% sur 20 ans, la première année vous paierez 1 200 euros d’intérêts. Admettons que vous payez la première année 5 000€ de capital, il vous reste 95 000€ de capital à rembourser. Vous va donc payer la deuxième année 1 140€ (95 000 x 1.2%) etc… Donc le coût des intérêts bancaires correspond à la somme globale des intérêts calculés chaque année sur le capital restant dû. Nous ne rentrerons pas en détail sur la formule permettant son calcul. Ainsi si vous empruntez 100 000€ à 1.2% sur 20 ans, vous allez payer environ 13 000€ d’intérêts de crédit et non 1 200€.  

Plus le temps passe, plus la proportion d’intérêts payés au cours des mensualités de crédit sera faible. Admettons qu’on bout de 10 ans, vous avez remboursé 50 000€ de capital, il vous reste 50 000€ d’emprunt à rembourser, soit 600€ (1.2% x 50 000) d’intérêts sur l’année 10. Alors que pour l’année 1 vous aller payer 1 200€ de taux d’intérêt. Vos mensualités d’emprunt étant constante, le capital remboursé tous les mois en fin d’emprunt est plus important qu’au début. Inversement, la plus grande partie des intérêts d’emprunt est remboursée au début. Donc on rembourse la majeure partie du crédit à la fin plutôt qu’au début. 

La durée de crédit modifie le taux. Plus la durée de crédit est longue plus le taux est élevé. Par exemple, si vous empruntez avec une mensualité de crédit de 500€ sur 15 ans, votre taux sera de 1.05%, sur 20 ans il sera de 1.2% et sur 25 ans il sera de 1.35%. 

Le taux est le coût le plus important dans le crédit immobilier. Mais il vous coûte moins chère lors d’un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles en totalité ou en partie en fonction du régime fiscalité utilisé pour un investissement locatif. 

Afin de diminuer votre taux, le banquier peut avoir recours à un prêt gigogne aussi appelé prêt à deux lignes. Il consiste à faire deux emprunts à deux sommes différentes. Le prêt le plus court possède le taux le plus faible et le plus long possède un taux plus élevé. La moyenne des deux emprunts est ensuite lissée pour obtenir des mensualités constantes. Le taux obtenu est ainsi inférieur (donc le coût du crédit).  

Par exemple, si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans à 1.07%, l’emprunt vous coûte environ 17 900€. Alors que si vous empruntez 30 000€ sur 7 ans à 0.69%, le coût du crédit pour cette période est d’environ 1 300€. Et si vous empruntez 70 000€ pendant 20 ans à 1.07%, le coût du crédit est d’environ 12 500€. Vous allez donc payer 13 800€ (1 300€ + 12 500€). L’économie réalisée grâce au lissage du prêt est de 4 100€ (17 900€ – 13 800€). Cette option ne vous est pas présentée de manière systématique car elle est légèrement plus contraignante à mettre en place, mais elle est surtout moins rentable pour le banquier qui diminue ses bénéfices. Demandez la, vous pourrez optimiser votre crédit si le banquier accepte. 

Historique des taux 

Les taux de crédit immobilier sont au plus bas actuellement par rapport aux trente dernières années. Au début des années 90, on empruntait sur 15 ans à 9%, début des années 2000 à environ 5%, en 2010 environ 3%, en 2015 1.8% et en 2020 0.95% en moyenne. Vous l’avez vu précédent, plus le taux diminue, plus le coût du crédit baisse. De plus, il représente le coût principal du crédit. Les taux sont tellement bas actuellement, que les banques ne gagnent presque pas d’argent en octroyant un crédit. C’est un produit d’appel qui permet d’avoir de nouveaux clients qui souscrirons à d’autres produits bancaires beaucoup plus rentable (assurance vie, assurance habitation, crédit à la consommation…). Des taux historiquement bas est un avantage pour l’emprunteur car dans la mensualité d’emprunt, il rembourse le capital, des intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Comme les taux diminuent, pour une même mensualité d’emprunt on rembourse plus de capital que d’intérêt. Par exemple si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans à un taux annuel de 1% vos mensualités d’emprunt seront de 488€ avec un cout de crédit à 17 175€ et une assurance annuelle à 0.34%. Si vous empruntez la même somme sur la même durée avec la même assurance mais à un taux annuel de 5% votre mensualité de crédit sera de 688€, soit un coût de crédit global de 65 189€. Donc vous n’avez entre guillemets “que” 200€ de mensualité en plus mais vous allez payer presque 50 000€ de coût de crédit supplémentaire. 

Doit-on prendre un taux fixe ou un taux variable? 

Lorsque l’on souscrit un taux variable, cela signifie qu’il peut changer (à la baisse comme à hausse) chaque année en fonction de l’évolution des taux. Pour éviter les fortes variations annuelles, les taux sont dits capés. Si en 2010 vous empruntiez sur 20 ans à un taux variable de 3.4% capé à 0.2%, votre taux en 2011 ne pourrait varier au plus à la hausse à 3.6% et au moins à la baisse à 3.2%. Cette considération est obsolète actuellement, les taux sont tellement bas qu’il faut prendre un taux fixe. Sur 20 ans actuellement les taux sont de 1 à 1.3% en 2021. Vous trouvez ma vidéo explicative sur le taux fixe et le taux variable en cliquant ici.

2) L’assurance emprunteur 

Elle garantit l’emprunteur en cas d’un imprévu externe à l’emprunteur, même s’il a la volonté de continuer à rembourser ses mensualités, contrairement à la garantie de crédit qui assure à la banque le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Les assurances ne sont pas obligatoires mais elles sont exigées par les établissements préteurs qui ne se gênent pas à vous refuser le prêt si vous n’en avez pas. Voici les différents points sur lesquels on peut être assuré. 

  • La garantie Décès: elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès de l’emprunteur 
  • La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)  
  • La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)  
  • La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)  
  • La garantie Invalidité professionnelle (IP PRO)  
  • La garantie Invalidité temporaire totale (ITT) 
  • L’assurance perte d’emploi  

Ces garantis sont exprimés en pourcentage du montant emprunté. Par exemple, vous pouvez emprunter 100 000€ et souscrire une garantie décès à 100%. Malheureusement si vous décédez dès la première année, la garantie décès souscrite remboursera 100% du capital emprunté, soit 100 000€. Le minimum demandé par le banquier est une garantie décès et PTIA à 100%. 

Si vous décidez de vous assurer sur tous les points précédemment cités, lisez bien “les petites lignes” car il existe de nombreuses exclusions et délais de carence. Prenons un exemple d’exclusion:  

Vous avez souscrit à la garantie IPP (invalidité permanente et partielle). Vous êtes malheureusement atteint d’un lumbago chronique au cours de votre crédit qui ne vous permet plus d’exercer votre travail. Si vous n’aviez pas vu dans le contrat que vous avez signé, “toutes les affections dorsales” dont le lumbago sont exclues, vous devrez continuer à payer vos mensualités d’emprunt alors que vous ne pouvez plus travailler. Prenons maintenant un exemple de carence:  

Vous avez souscrit une garantie perte d’emploi. Malheureusement vous êtes licencié pour des raisons économiques. Vous arrivez tout de même à retrouver un emploi au bout de 5 mois. Mais pendant votre période de chômage, vous avez voulu que la garantie prenne le relais du remboursement de vos mensualités. Vous avez dû faire les démarches vous-même auprès de la banque car votre garantie ne prend pas en charge automatiquement vos mésaventures si les démarches ne sont pas faites par vous-même. Vous vous êtes aperçu qu’en contactant votre conseillé qu’il existe un délai de carence de 6 mois sur le contrat que vous avez signé. Ce qui signifie que la garantie perte d’emploi ne commence à rembourser les mensualités que 6 mois après votre perte d’emploi. Pour les 6 premiers mois c’est à vous de rembourser vos mensualités de crédit. Donc souscrivez des garanties dont vous avez besoin et lisez les conditions de leurs applications. 

Pour l’assurance les mensualités sont constantes. Le coût peut être exprimée en pourcentage du montant emprunté ou directement en euros dans les mensualités de crédit. Son coût reste constant par rapport au capital restant dû, contrairement au taux nominal qui est calculé sur le capital restant dû.  

Par exemple: Vous empruntez 100 000€ sur 20 ans avec une assurance décès et PTIA à 100%, la banque vous propose une assurance à 0.36%. Ce qui signifie 0.36%, un coût de 360€/ans (100 000 x 0.36%), soit 30€/mois, soit 7 200€ au total (100 000 x 0.36% x 20). 

Voici quelques astuces pour payer moins chère vos assurances vous pouvez utiliser l’une de ces deux lois: 

La Loi Lagarde offre la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance (possibilité pour les clients de souscrire à l’assurance de leur choix), à condition que le contrat possède les mêmes garanties que celui proposé par votre banque.  

La Loi Hamon offre la possibilité de changer de contrat d’assurance une fois par an à date d’anniversaire à condition que le nouveau contrat ait des garanties a minimas équivalents à l’ancien. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Les démarches sont simples. Faites une simulation, vous verrez que sur plusieurs dizaines d’années les économies se chiffrent souvent en milliers d’euros. 

3) La garantie 

La garantie bancaire permet à la banque de récupérer sa dette en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il en existe trois principales: 

Les sociétés de cautionnement 

Aussi appelé organismes de cautionnement. Ce sont des sociétés indépendantes de la banque qui garantissent le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Actuellement très populaire, il s’agit de la méthode de cautionnement la moins chère pour l’emprunteur. Les organismes de cautionnement sont également les garanties les plus utilisées. La banque se désengage complètement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. C’est la société de cautionnement qui est responsable des démarches longues et complexes pour se faire rembourser. La plus connue est crédit logement. La banque dédouane toute sa responsabilité sur la société de cautionnement. Elle prend la décision de cautionner ou non le dossier de l’emprunteur. Le conseillé peut influencer ses choix (acceptation ou refus) en présentant le dossier. Pour son paiement, il existe une commission de cautionnement versée en début de crédit. Son coût est fixe et il est payé en début de crédit. Une partie est restituée lors de la fin du crédit ou lors de son remboursement en intégralité par anticipation. 

Hypothèque 

L’acheteur donne son bien en garanti du créancier (la banque) pour la somme d’argent qui lui prête. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte devant le notaire auprès des services de la publicité foncières (un organisme qui gère les biens inscrits en hypothèque). Si l’acheteur ne paie plus ses remboursements, l’hypothèque est réalisée et le bien est saisie par la banque. Il est vendu ensuite lors d’une vente aux enchères. Si le prêt hypothécaire est remboursé avant son échéance, l’inscription d’hypothèque est radiée. En d’autres termes, le prêt hypothécaire est “désinscrit” de l’organisme (services de la publicité foncières). C’est ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Il s’agit également d’un acte notarié, qui coûte de l’argent à l’emprunteur.  Le prêt hypothécaire est peu répandu actuellement. C’est la méthode de garantie la plus chère pour l’emprunteur. La responsabilisé du remboursement de l’emprunt revient à la banque. Elle préfère largement actuellement se dédouaner de cette lourde tâche administrative en la transférant à une société de cautionnement. Cependant si la société de cautionnement refuse de se porter caution il vous est possible avec votre conseiller de monter un dossier avec une garantie hypothécaire pour que votre dossier soit financé. 

Inscription en privilège de prêteur de deniers: IPPD  

L’IPPD est un autre type de garanti de prêt immobilier. Il n’est valable que pour les biens déjà construits. Par exemple il n’est pas valable pour les investissements sur plan dit de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il s’apparente à l’hypothèque mais ne nécessite pas d’acte notarié. Son coût est intermédiaire entre la société de cautionnement et l’hypothèque. Il est cité à titre indicatif car très peu ou pas utilisé. 

4) Les frais de dossier 

En fonction de la somme empruntée, pour constituer un dossier de crédit immobilier il existe des frais appelé frais de dossier. Ils peuvent être gratuit de facto (comme chez Boursorama) mais ils s’élèvent généralement de quelques centaines d’euros à 1 500 voir 2 000€. Les frais peuvent être négociés à la baisse ou annulés complétement. Ils servent très souvent de variable d’ajustement pour votre conseiller. Il pourra rattraper un taux un peu bas ou au contraire, décider de diviser les frais de dossier par deux ou même de les supprimer. Ce sont des frais fixes et uniques, contrairement aux intérêts. Dans le cas d’un emprunt à 110%, ils sont inclus dans le coût global du crédit et ne sont pas même à avancer. 

Finalement le coût du crédit est résumé par le taux annuel effectif global (TAEG) 

Il correspond à la somme des intérêts d’emprunt, des frais de dossier, des frais de garantie et de l’assurance emprunteur. Il s’agit donc du coût global du crédit exprimé en pourcentage du montant total emprunté. Son calcul au sens strict est déterminé par la formule suivante: TAEG = (frais de dossier + coût de la garantie + TN + assurance) / montant total emprunté. Au sens large, l’approximation suivante peut être réalisée: TAEG = (TN + assurance) / montant total emprunté. En effet, les frais de dossier et le coût de la garantie sont souvent moins importants par rapport au taux et à l’assurance. Ne restez pas focalisé sur le TAEG pour comparer le coût du crédit. Il est souvent plus intéressant de comparer le coût global du crédit exprimé en euros par rapport au TAEG qui dépend de la référence utilisée, à savoir la somme totale empruntée.  

Voici deux situations: 

Si vous empruntez 100 000€ sur 20 ans pour une mensualité de 500€ avec un taux de 1.2% et une assurance emprunteur de 0.34%. Votre TAEG est d’environ 1.9% pour un coût total de crédit de 19 000€ (TAEG x somme empruntée = 1.9% x 100 000).  

Si vous empruntez 120 000€ sur 25 ans avec une mensualité de crédit de 500€ avec un taux de 1.3% et une assurance emprunteur de 0.34%. Votre TAEG est d’environ 2.5% pour un coût total de crédit de 30 000€ (2.5% x 120 000) 

Vous voyez que le TAEG, donc le coût global du crédit, augmente avec le taux, donc avec la durée d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de cautionnement et de dossier. Il est donc important de ne pas se focaliser que sur le TAEG. Il faut connaître aussi le coût global exprimé en euro pour connaître explicitement les frais qui seront payés. 

Le coût du crédit est limité par le taux d’usure 

Il est défini par un seuil maximal qui ne peut excéder un tiers du TAEG moyen pratiqué par les banques lors du précédent trimestre. En pratique, en janvier 2021 le taux d’usure était de 2.67% pour un emprunt sur 20 ans. Cela signifie que le trimestre précédent, les banques ont pratiqué en moyenne un TAEG de 1.76% (33% x 2.67%). Ce taux est un seuil maximal. Votre banque ne peut donc pas vous prêter sur 20 ans avec un TAEG supérieur à 2.67%. Ce taux est défini par le code de la consommation et il protège le futur acquéreur des prix excessifs pouvant être pratiqué par les banques qui sont en position de force. L’emprunteur peu informé, pourrait se faire “arnaquer” en payant le prix par méconnaissance. Il est finalement protégé par le taux d’usure qui plafonne le TAEG. 

Conclusion: 

  • Le coût du crédit dépend du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de garantie et des frais de dossier.  
  • Le TAEG résume le coût global du crédit qui est plafonné par le taux d’usure. 

Par Max

investisseur immobilier

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