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Quelle banque choisir pour un investissement locatif?

Quelle banque choisir pour un investissement locatif ? 

La réponse est au cas par cas. Le plus simple est de toutes les faires. Ensuite en fonction de leur réponse vous faites un tableau Excel qui les compare. Prenons mon exemple pour l’un de mes investissements. Je souhaite emprunter à 110% 100 000€ sur 20 ans avec un différé total de 12 mois, voici les réponses positives que j’ai eu de 5 des 10 banques démarchées sur la période de mai-juin 2019: 

Banque Crédit mutuel BNP  Crédit agricole Société générale Banque Populaire Boursorama 
Somme empruntée 100 000€ 100 000€  100 000€  100 000€ 100 000€ 90 000€ 
TAEG 2.06% 1.91% 1.66% 2.22% 2.10% 2.03% 
Coût total du crédit 22 382€ 20 700€ 17 782€ 23 782€ 21 829€ 19 874€ 
TN 1.2% 1.05% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 
Assurance (décès, PTIA) 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.12% 10€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 26€/mois 
Frais de garantie 1 800€ 1 800€ 1 800€ 2 800€ 1 800€ 1 800€ 
Frais de dossier 500€ 500€ 500€ 900€ 500€ 0€ 
Apport demandé 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 10 000€ 
Différé Partiel 12 mois 129€/mois Partiel 12 mois 116€/mois Partiel 12 mois 110€/mois Partiel 12 mois 129€/mois Non Partiel 12 mois 116€/mois 
IRA Non Non Oui Oui Oui Non 
Mensualité 520€ 513€ 500€ 520€ 498€ 487€ 

Remarque 1: ce tableau résume les informations les plus intéressantes à connaître et à demander lors d’un crédit immobilier 

Remarque 2: les parties surlignées représentes les différents paramètres qui ont été modifiés par rapport au crédit de référence choisi arbitrairement (ici le crédit mutuel) 

Remarque 3: on ne compare pas les carottes et les pommes de terre! Vous avez vu que différents paramètres influencent le coût du crédit. D’où l’importance de ne comparer que le coût total de crédit et non le TAEG qui est composé de multiples variables TAEG = (frais de dossier + coût de la garantie + TN + assurance) / montant total emprunté. 

Remarque 3: Avec ce tableau, je ne dois pas me contenter de choisir l’offre du crédit agricole qui est la plus intéressante dans cet exemple (pour un investissement locatif). Il doit être utilisé pour mettre en concurrence les différentes banques.  

Remarque 4: l’absence ou non d’IRA ne modifie pas le coût du crédit 

Remarque 5: le taux n’est pas important paradoxalement! Tout le monde se focalise sur le taux, les banques le savent. Elles font tout pour qu’il soit le plus bas possible afin d’être meilleur que les concurrents mais elles compensent souvent avec une assurance emprunteur plus couteuse avec des services qui ne sont pas nécessaires pour de l’investissement locatif (IPT, IPP, IP PRO, ITT). 

Remarque 6: les frais de garanti et frais de dossier représentent un coût négligeable par rapport au taux et à l’assurance. 

Remarque 7: Diminuer le coût du crédit, permet de diminuer les mensualités et donc d’augmenter le Cash Flow. On peut donc demander même pour un investissement locatif une durée de crédit sur 25 ans. Les mensualités seront encore moins importantes. Certes le coût du crédit sera plus important mais on veut du cash flow maintenant et pas dans 25 ans et les intérêts d’emprunt représente une charge déductible lorsqu’on déclare son bien au réel. Attention le capital remboursé n’est pas une charge déductible. 

CONCLUSION: Les banques qui prêtent le plus facilement pour de l’investissement locatif selon mon expérience et celles d’autres investisseurs sont les banques mutualistes (crédit mutuel, CIC…) et les banques régionales (banque Tarneaud, crédit du Nord…). 

Finalement ce n’était pas mon cas ici, mais avoir une réponse positive d’une banque qui accepte le financement est l’objectif principal. On n’oublie pas qu’il existe de nombreuses solutions pour pouvoir se faire financer si la banque refuse: faire un apport, revendre des passifs (voiture, RP…), l’association, achat en SCI, emprunter sur une durée plus longue (maximum 25 ans) … 

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Quel salaire pour emprunter 100 000€, 200 000€ voir 500 000€ ?

Quel salaire pour emprunter 100 000€, 200 000€ voir 500 000€ ? 

La banque va prendre en compte l’ensemble de vos revenus pour déterminer la somme que vous allez pouvoir emprunter, c’est ce que l’on appelle dans le jargon du banquier, la capacité d’emprunt. Elle est définie par la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe.  

Certaines personnes ont plusieurs sources de revenus: professionnels, revenus issus de la location de bien immobilier, bourse, activité d’auto-entrepreneur… Pour simplifier nous allons seulement parler des revenus professionnels. Nous allons donc voire progressivement comment la banque fait pour déterminer.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire fixe et/ou le salaire variable? 

Les banquiers aiment la stabilité. Si vous avez un salaire fixe, ils vont déterminer votre capacité d’emprunt sur cette base. Si en plus vous avez un salaire variable, il ne sera pas pris en compte mais vous rajouter du beurre dans les épinards. Vous aurez plus de chance de vous faire financer. Malheureusement si votre salaire mensuel présente de forte variation, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable sur 2 voir 3 ans.  

Quelle est le meilleur statut professionnel à avoir pour emprunter? 

Le Graal pour emprunter c’est le CDI! Passez la période d’essai, on vous déroule le tapis rouge. Même si vous avez seulement 6 mois d’ancienneté dans l’entreprise. Pendant la période d’essai, ce n’est même pas la peine d’essayer. Attendez un peu et revenez avec une attestation de fin de période d’essai. Légalement cette période d’essai est de 2 mois, renouvelable une fois. Vous devez donc attendre au plus 4 mois! Vous avez largement le temps de prospectez pour un bien immobilier en attendant en parallèle. Vous imaginez 4 mois (au plus) et vous pouvez emprunter pendant 20-25 ans! C’est dingue! Pour les autres professions: auto-entrepreneur, profession libéral, CDD, intérim…. C’est plus compliqué! C’est au cas par cas. Mais globalement, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable de 2 voir 3 ans. Je ne dis pas que ce n’est pas possible avant, c’est seulement plus difficile.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire brut, net avant impôt ou net après impôt? 

“Mais de quoi parle-t-on?” Vous avez raison revenons juste aux définitions. Mais si vous ne voulez pas vous embêter à lire les définitions et les méthodes de calculs, la banque prend en compte le salaire net avant impôt! 

Comment passe-t-on du salaire brut au salaire net avant impôt? 

Pour la suite, nous prenons le cas, d’une personne qui est en CDI. Au cours de l’embauche, l’employeur parle de salaire brut annuel. Il est défini par la somme payé par l’employeur hors déduction des charges salariales et contributions sociales obligatoires. Le salaire brut est différent du salaire net avant impôt. Le salaire net avant impôt correspond au salaire brut moins les charges salariales et contributions sociales obligatoires. De manière non exhaustive, ces charges correspondent à la sécurité sociale, la complémentaire santé, aux cotisations pour la retraite, l’assurance chômage et la CSG/CRDS (contribution social généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale). Ce salaire net avant impôt sera la somme que le salarié se verra versé sur son compte. Globalement, pour son calcul, il faut déduire un pourcentage du salaire brut pour déterminer le salaire net. Par exemple vous êtes cadre, votre salaire brut annuel est de 60 000€. Cela signifie que votre employeur payera 60 000€ par an, soit 5 000€ par mois. Les charges salariales et contribution sociales obligatoires correspondent à 25% de cette somme totale pour un cadre. Ce qui signifie que vous toucherai 45 000€ net avant impôt par an soit 3 750€ par mois. Le statut du travailleur modifie le pourcentage de charges appliquées. Il est résumé dans le tableau suivant avec un exemple à titre de comparaison: 

Statut Pourcentage de charge salariat obligatoire Exemple de salaire net pour un salaire brut de  36 000€/an 3 000€/mois 20€/heures 
Fonction publique 15% 2 550€/mois 16.81€/heure 
Salarié non cadre 23% 2340€/mois 15.43€/heure 
Salarié cadre 25% 2 250€/mois 14.83€/heure  
Profession libérale 45% 1 650€/mois 10.88€/heure 
Pourcentage de charge salariale en fonction du statut professionnel

A titre d’information, ces calculs sont réalisés en lien avec la loi du travail. A savoir qu’un salarié employé à plein temps, soit 35 heures par semaine travaille 151.57 heures par mois (35 heures x 52 semaines) /(12 mois). En réalité, il travaille moins car il bénéfice de 5 semaines de congés payés par an, une semaine étant représenté par 5 jours de travail. Ces calculs peuvent être réalisés de manière automatique sur le site https://www.salaire-brut-en-net.fr/.  

Comment passe-t-on du salaire net avant impôt au salaire net après impôt? 

Je vous épargne les calculs concernant la fiscalité des revenus professionnels. J’y consacrerai un module complet de formation pour vous explique les détails. Globalement, actuellement votre salaire net avant impôt subi un prélèvement à la source. Depuis janvier 2019, l’impôt sur le revenu est déduit chaque mois du salaire en fonction de la déclaration de revenu de l’année précédente. Cela consiste à prélever directement à l’employeur l’impôt sur le revenu chaque mois de votre bulletin de paie. Le salaire que vous recevez est donc net d’impôt (vous avez déjà payé votre impôt quand l’argent arrive sur votre compte). Il est affiché sur votre fiche de paie ainsi que le taux de prélèvement appliqué et que vous pouvez modifier sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/ si vous avez des variations de salaire au cours de l’année. Le paiement est étalé sur douze mois et le décalage d’un an est supprimé.  

Donc finalement quel salaire prend en compte la banque? 

La banque prend en compte le salaire net avant impôt! C’est une bonne nouvelle pour nous car il est plus important que le salaire net après impôt. Finalement, vous l’avez compris mais je résume: salaire brut > salaire net (avant impôt) = salaire brut – charges salariales et contributions sociales obligatoires > salaire net après impôt = salaire net net = salaire net – impôt sur le revenu 

“Bon finalement quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?” 

Un peu de patience pour répondre à cette question il nous faut parler de la capacité d’emprunt et de la durée d’emprunt. Commençons par la capacité d’emprunt: 

Elle correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe. Elle correspond à 33% de mensualité de remboursement de prêt immobilier par rapport à votre salaire net mensuel. Par exemple vous gagnez le SMIC, environ 1 200€ par mois, votre mensualité d’emprunt maximale est de 400€ soit en moyenne 65 000€ sur 15 ans, 82 000€ sur 20 ans et 96 000€ sur 25 ans avec les taux actuels.  

Selon le site https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/ Les taux moyen en avril 2021 sont résumés dans le tableau suivant 

Durée d’emprunt Taux nominal annuel 
15 ans 0.87% 
20 ans 0.99% 
25 ans 1.20% 
Taux nominal en fonction de la durée d’emprunt

Et enfin parlons de la durée d’emprunt: 

C’est la durée totale sur laquelle vous allez rembourser votre crédit. Votre capacité d’emprunt dépend de la durée sur laquelle vous empruntez. Plus vous empruntez longtemps, plus vous pouvez lever de crédit. Et vous l’avez compris plus vous empruntez longtemps plus le taux est élevé donc plus le coût du crédit augmente. Actuellement les banques prêtent sans broncher au plus sur 25 ans que ça soit sur du locatif ou de la résidence principale. Au-delà de 25 ans pour du locatif c’est mission impossible. Pour de la résidence principale, c’est très difficile mais il est possible dans de rares cas de faire sur 30 voir 35 ans. Nous ne parlerons que de 25 ans pour la durée maximale. 

Avec toutes les informations précédentes nous allons donc pouvoir répondre enfin à la question “Quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?” 

Voici un tableau synthétique qui résume les salaires mensuels net avant impôts à avoir pour emprunter une certaine somme d’argent en fonction de la durée du crédit choisie: 

Capacité d’emprunt Salaire pour 15 ans d’emprunt à un taux de 0.87% Salaire pour 20 ans d’emprunt à un taux de 0.99% Salaire pour 25 ans d’emprunt à un taux de 1.20% 
100 000€ 1 900€ 1 500€ 1 200€ 
200 000€ 3 800€ 3 000€ 2 400€ 
300 000€ 5 700€ 4 500€ 3 600€ 
400 000€ 7 600€ 6 000€ 4 800€ 
500 000€ 9 500€ 7 500€ 6000€ 
Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Ces chiffres sont approximatifs car ils ne prennent pas en compte le montant de l’assurance emprunteur mais avec ce tableau, vous avez déjà une bonne idée du salaire à avoir. 

Mais j’ai une bonne nouvelle pour vous 

Depuis 2021, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a ajusté ce taux d’endettement à 35% sur une durée maximale de 25 ans au lieu de 33%. Notre capacité d’emprunt est donc augmentée. On obtient donc le tableau suivant:  

Capacité d’emprunt Salaire pour 15 ans d’emprunt à un taux de 0.87% Salaire pour 20 ans d’emprunt à un taux de 0.99% Salaire pour 25 ans d’emprunt à un taux de 1.20% 
100 000€ 1 770€ 1 400€ 1 180€ 
200 000€ 3 5400€ 2 800€ 2 360€ 
300 000€ 5 310€ 4 200€ 3 540€ 
400 000€ 7 080€ 5 600€ 4 720€ 
500 000€ 9 850€ 7 000€ 5 900€ 
Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Je vous l’accorde que la différence de 2% de taux d’endettement ne change pas énormément le salaire à avoir pour emprunter la même somme. Vous avez donc besoin d’un salaire moins élevé grâce aux nouvelles RECOMMADATIONS du HSCF. Je dis bien RECOMMANDATIONS car elles peuvent être dépassées. Vous pouvez avoir un endettement supérieur. 

PS: 

  • Autre bonne nouvelle pour vous! 

Les calculs réalisés précédemment ne prennent qu’en compte vos revenus professionnels. Or si vous faites un investissement locatif vous avez des revenus immobiliers en plus de votre salaire qui sont pris en compte dans le calcul de votre endettement par la banque. Donc vous pouvez emprunter plus! 

  • Attention! 

Ces calculs ne sont valables que si vous avez un bon dossier bancaire en parallèle. Mais ça c’est un autre sujet…. 

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Avec ou sans courtier immobilier?

Doit-on prendre un courtier immobilier ou faire les démarches soit même? 

Revenons d’abord à la définition d’un courtier. Un courtier en financement immobilier est un intermédiaire entre une banque et un particulier pour rechercher un crédit immobilier pour financer l’acquisition de son bien. Cette personne peut être indépendante et travailler seule ou appartenir à une société de courtage comme CAFPI ou meilleuxtaux.com (pour les plus connus). Les courtiers sont des intermédiaires entre les particuliers (vous) et la banque. De la même façon qu’une banque, ils vont constituer un dossier complet, qu’ils présenteront aux banques qu’ils jugent les plus à même d’accepter votre dossier. Leur objectif est de toucher une commission qui est de 1 à 2% du montant total emprunté (qui peuvent être déduit en fonction du montage fiscal choisi, LMNP par exemple). Leurs honoraires ne sont touchés que lors du déblocage des fonds. Ce qui signifie que tout le travail effectué en amont est gratuit. Mais il n’est pas forcément objectif car il va surtout échanger avec les banques qui lui offre la commission la plus importante. En contrepartie, les banques aiment travailler avec des courtiers car ils drainent de nouveaux clients.

La plupart du temps, comme pour les banquiers, ils ne sont pas investisseurs. Demandez leur au cours de la conversation s’ils le sont. Ne vous faites pas conseiller pour de l’investissement locatif par quelqu’un qui n’a jamais investi. Pire certains ne sont pas même pas propriétaire de leur résidence principale et ils vont quand même vous donner des conseils pour des achats. C’est comme dans toutes les professions, il y a des bons et des moins bons. Certains ont des difficultés à monter un projet si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Comme pour les banques, si on vous tient ce discours, remercier le gentiment d’avoir pris votre demande en compte et passez votre chemin. Allez voir un autre courtier. Parlez à un courtier immobilier qui vous tient ce discours, c’est comme parler à un sourd, il ne vous entendra pas. Souvenez-vous que les relations sont intéressées.

Un courtier ne prendra a priori pas un dossier qu’il juge non acceptable par la banque. L’avantage principal est de déposer un dossier qui sera présenté à plusieurs banques. Vous gagnez du temps. Mais demandez avec quelles banques le courtier travaille. Il ne collabore pas avec toutes. Il arrive souvent qu’après un examen de votre dossier, il pense que le dossier va être accepté. Ne vous fiez pas à lui, c’est la banque, et surtout l’organisme de cautionnement qui aura le dernier mot. Donc s’il pense vous donner une réponse en deux semaines et que vous n’avez toujours pas de nouvelles passé ce délai, relancez-le. Si le dossier n’est pas accepté demandez également le ou les refus bancaires afin d’appliquer la condition suspensive. Vous pourrez également voir si le courtier a vraiment présenté le dossier à plusieurs à banques.

Il est recommandé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs courtiers en plus des banques qu’ils ne prospectent pas. Il ne faut donc pas signer un mandat exclusif. Cela vous empêchera de démarcher les banques de votre côté. Un mandat simple suffit. Pour vous, les intérêts principaux sont de mettre en concurrence les banques qui vous font les meilleures propositions et vous pouvez simplement aller voir la banque qui vous fait la meilleure proposition sans passer par lui finalement.

Pour l’achat d’une résidence principale, le courtier a du sens car il va vous négocier souvent un bon taux. Je dis bien un bon taux et pas le meilleur taux car vous pouvez avoir par vous-même un meilleur taux. Et avoir un bon taux ne signifie pas avoir un bon crédit. Car même si vous avez le meilleur taux, la banque compense ce coût par une assurance emprunteur très coûteuse. Comme vous êtes focalisé sur le taux, ça passera comme une lettre à la poste, vous serez persuadé d’avoir fait une affaire alors que l’assurance compensera voir excèdera le prix que vous allez payer avec le taux. Il est préférable pour un investissement locatif de trouver directement un interlocuteur bancaire qui comprend ce que vous faites. Il vous ferra confiance et il sera plus facile d’enchaîner les opérations. Si vous faites le travail vous-même sans passer par un courtier, vous serez plus imprégné, à force de voir des banques votre discours sera rodé. Je réinsiste sur un point: Attention: si vous travaillez avec un courtier signez un mandat simple, non exclusif, sinon vous seriez obligé d’accepter sa proposition sans pouvoir démarcher d’autres banques.

CONCLUSION: Plutôt sans mais rien ne vous empêche de présenter un dossier pour prendre la température!

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Doit on prendre un crédit immobilier chez Boursorama?

Le crédit immobilier chez Boursorama 

Un crédit immobilier chez les banques en ligne pour l’investissement locatif ou la résidence principal peut faire peur. Citons la plus connue, la plus populaire, la moins chère, la plus compétitive et celle qui compte le plus adhérent en France, il s’agit de Boursorama. Je ne fais pas de publicité où je suis rémunéré par la banque. Je parle juste de mon expérience personnelle avec cette banque. Les autres banques en ligne proposent des crédits moins bons pour les avoir essayés. Boursorama propose des crédits immobiliers. Allons y sans détours, voici les points importants.

Il est possible gratuitement de simuler un projet immobilier et d’estimer sa capacité d’emprunt sans être client. Il est très difficile d’obtenir un financement à 110%. Elle demande 10% minimum d’apport (frais de notaire et frais de garanti). Elle finance l’investissement locatif. Un différé de 12 mois est automatiquement mis en place en cas de travaux. Vous ne pouvez pas demander plus. Vous pouvez emprunter de 7 à 25 ans, demandez 20 ans pour du locatif. Il n’y a pas de frais de dossier et d’indemnité de remboursement anticipé. La constitution du dossier se fait en ligne, en 10 à 15 minutes montre en main, si vous avez toutes les pièces justificatives. Elle ne demande pas la domiciliation bancaire. Elle accepte la délégation d’assurance mais c’est à vous de faire les démarches. La réponse pour votre dossier est rapide, en moins de 10 jours (suite à l’étude des pièces justificatives). Vous êtes ensuite rappelé gratuitement par un conseillé qui finalise votre dossier et répond à vos questions. Leur organisme de cautionnement est crédit logement. N’allez pas voir une autre banque qui a la même société de cautionnement car vous aurez très probablement la même réponse. Le taux est évidemment très compétitif.

Comme les autres banques un CDI sans période d’essai favorise l’acceptation du dossier. Si vous êtes en période d’essai, pas la peine d’essayer de demander un crédit, leur réponse est claire ce n’est pas possible. Pour les CDD il faut justifier de 3 ans de revenus stables. Pour les professions libérales il faut justifier d’un an d’ancienneté dans la profession et avoir des revenus stables. Pour les chefs d’entreprise, Boursorama demande au moins 5 ans de revenu. Les retraités peuvent même emprunter avec un âge limite de fin de remboursement de 80 ans. Les revenus variables sont pris en compte à hauteur de 70% de leur montant s’ils sont réguliers. Pour les autres types de contrat, l’acceptation est au cas par cas.

Pour que le dossier bancaire que vous présentez et pour qu’il soit accepté, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une banque en ligne que vous pouvez avoir des crédits à la consommation et une gestion erratique de vos comptes. Il faut avoir une bonne gestion de son argent. Ils utilisent les mêmes critères que pour une banque classique.

CONCLUSION: facile, rapide, gratuit, ça ne vous coûte rien d’essayer à perdre un peu de temps mais je suis sûr que vous aurez appris des choses en le faisant par vous même

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Comment ne pas perdre d’argent avec le crédit immobilier?

Nous allons voir comment ne pas perdre des centaines voir des milliers d’euros et pourquoi il faut se former avec le crédit immobilier?

Je vais vous donner 9 raisons en répondant à 9 questions que vous pouvez vous poser : 

1) Comment voulez-vous demander un prêt immobilier alors que vous ne savez pas de quoi il s’agit ? 

“Bah si !” me direz-vous “je sais ce que c’est ! C’est un prêt d’argent qui est fait par la banque pour acheter un bien immobilier et en échange de ce prêt d’argent tous les mois nous remboursons un crédit pendant une période fixée avec des intérêts d’emprunt pour le service rendu”. Ce n’est pas si simple ! Dans le crédit immobilier par exemple il n’y a pas que les intérêts d’emprunt qui interviennent dans le coût d’un crédit. Si c’est si simple, pouvez-vous répondre par exemple à la question suivante sans lire la réponse : Quels sont tous les éléments qui coûtent de l’argent lors d’un prêt immobilier ?  

2) Quels sont tous les éléments qui coûtent de l’argent lors d’un prêt immobilier ?  

De manière non exhaustive pour un emprunt “classique” on trouve les intérêts du crédit, l’assurance emprunteur, la garantie de crédit, les frais de dossier mais si on fait d’autres demandes on peut avoir des frais de remboursement anticipé, de report d’échéance, de modulation de crédit… Si vous ne savez pas tout ce que vous pouvez payer, vous ne pourrez jamais faire d’économies. En effet, vous allez faire une demande pour baisser le taux parce que vous êtes focalisé (comme tout le monde) sur le taux, alors le banquier vous fera un taux moins important. Vous serez content mais en contrepartie il vous aura fait souscrire une assurance emprunteur à un prix exubérant.  

3) Quels sont les différents types de crédit immobilier ? 

Voici une liste non exhaustive : le prêt amortissable, le prêt relais, le prêt gigogne, le prêt in fine, le prêt lombard, le prêt à taux zéro, le crédit à la consommation (qui peut être utilisé pour acheter de l’immobilier) …. 

Comprendre le fonctionnement d’un prêt et des différents types de prêt permet de savoir lequel prendre pour avoir les meilleures conditions en fonction de son besoin.  

Si vous vous formez, vous aurez un esprit critique et vous ne boirez pas les paroles du banquier qui cherche à vous vendre ses produits bancaires sans comprendre ce qu’il vous propose. 

4) Peut-on négocier un prêt immobilier ? 

“Ah bon je ne savais pas que l’on pouvait négocier un crédit immobilier !”. Eh bien oui, lorsque vous faites une demande, la concurrence entre les banques est tellement forte que c’est vous qui êtes en position de force. Ils vous veulent et presque à n’importe quel prix ! En effet, à l’heure actuellement, les banques ne gagnent presque pas d’argent avec un crédit immobilier. C’est un produit d’appel pour obtenir de nouveaux clients.  

“Mais je n’ose pas demander ?” 

Si vous ne demandez rien vous n’aurez rien ! Rappelez-vous que le banquier a besoin de vous (comme nouveau client). Alors il est prêt à faire la concession de nombreuses demandes tant que vous êtes solvable et que vous remboursez en temps et en heure votre crédit. 

5) Comment parler le langage du banquier ? 

“Je ne comprends pas, il parle français comme nous, je devrais réussir à me faire comprendre”. En effet, mais comme dans chaque métier, le banquier à son jargon.  

Si vous allez chez le garagiste, il peut vous dire: “Votre joint de culasse sur votre moteur essence TDI 1.6L de 6 cylindres est cassé, vous avez failli serrer le moteur.”

Ou si vos allez voir le neurologue, il peut vous dire: “Vous avez une méningite dysimmunitaire focale qui induit secondairement une polyarthrite à médiation immune”, mais ne vous inquiétez pas, votre pathologie répond aux immunosuppresseurs.

Enfin le japonais investisseur immobilier vous dit:  

あなたはそれを理解するために銀行家の言語を学ぶ必要があります, ce qui signifie “Il faut apprendre le langage du banquier pour le comprendre 

Ce que je veux vous dire c’est qu’il faut apprendre le langage du banquier pour communiquer avec lui pour savoir de quoi vous parlez, que vous maitrisez votre sujet et qu’on ne pourra pas vous la faire à l’envers. Si vous arrivez en disant: “Je veux un crédit immobilier sans apport pour de l’investissement locatif sur 20 ans avec un différé d’emprunt de 12 mois sans indémnité de remboursement anticipé et avec la délégation d’assurance”, là vous aurez du poids et vous parlerez d’égal à égal ! 

6) Comment ne pas perdre d’argent pour un crédit immobilier ? 

“Je ne comprends pas, ce n’est pas l’argent perdu lorsque l’on fait un crédit, c’est normal qu’il coûte de l’argent puisqu’on nous rend un service”.

C’est vrai mais au cours d’un achat immobilier il faut savoir comment se déroule la constitution d’un crédit immobilier et surtout savoir combien de temps ça prend. Je m’explique, vous avez signé un compromis dans lequel vous avez mis une condition suspensive d’obtention de prêt. Si elle est appliquée, la vente s’annule. En revanche, si elle n’est pas appliquée, la vente doit théoriquement avoir lieu. Mais comme vous n’avez pas votre financement, elle s’annule aussi. Sauf que vous devez payer au vendeur une indemnité de 10% du montant du bien parce que vous n’avez pas respectez le contrat. Eh bien 10% de 200 000€ ça fait mal ! Nous seulement si vous n’avez pas respecté les délais et attendu trop longtemps pour avoir la réponse des banques, vous n’aurez pas de bien immobilier mais en plus la vente vous coûtera de l’argent car vous n’avez respectez les délais de la vente. 20 000€ à payer alors que vous n’aurez même pas le bien ! Ca fait réfléchir. 

7) Comment économiser des centaines voire des milliers d’euros sur un crédit immobilier ? 

Je vous donne quelques techniques mais les plus puissantes ne sont pas révélées ici : 

  • Vous pouvez négocier le taux. Je ne vous apprends rien mais je vous rappelle simplement que les intérêts d’emprunt représentent le coût principal du crédit. Vous pouvez d’ailleurs retrouver ma vidéo qui explique s’il est plus judicieux de choisir un taux fixe ou un taux variable en cliquant ici.
  • Annuler les frais de dossier. Faites la demande c’est aussi simple que cela. 
  • Prendre une délégation d’assurance. Lorsque vous prenez un crédit immobilier vous êtes obligé de vous assurer contre des événements extérieurs qui ne dépendent pas de vous: décès, perte totale et irréversible d’autonomie, perte d’emploi, perte des capacités totales ou temporaires… Au lieu de prendre l’assurance emprunteur de la banque que vous allez payer un prix exorbitant, vous pouvez prendre une assurance, aux mêmes conditions dans un autre établissement (banques ou assurance). 

8) Comment gagner de l’argent avec un crédit immobilier ? 

“Quoi mais un crédit immobilier coûte de l’agent ?!” Oui et non. En effet vous avez les différents coûts de crédits dont nous avons parlé ci-dessus. Pour un investissement locatif, en fonction du régime fiscal choisi vous allez pouvoir déduire de vos revenus immobiliers, dans vos charges, le coût du crédit. Votre base imposable pour les revenus immobiliers sera moins importante. Vous paierez donc moins d’impôt. Par contre, pour la résidence principale, vous payez le coût du crédit dans son intégralité. “Avec cette technique je ne gagne pas d’argent je paye seulement moins d’impôt.”

Attendez je ne vous ai pas parlé du différé d’emprunt ! Un différé d’emprunt comme son l’indique de différer, de reporter le remboursement de son crédit. Toujours pour de l’investissement locatif, si vous avez 2 mois de travaux et que vous avez demandé un différé de 12 mois, pendant 10 mois vous encaissez des loyers sans payer de mensualité de crédit. Plus fort encore, vous pouvez le faire sur une durée maximale de 36 mois. Oui vous avez bien compris 3 ans ! Finalement je suis d’accord avec vous, allez payer votre crédit ensuite mais cette technique permet de se faire ou de se refaire une trésorerie, d’accumuler du Cash ! 

9) Comment économiser du temps… et de l’argent ? 

Le temps c’est de l’argent! Tout le monde le sait et c’est vrai. Vous pouvez perdre des heures à vous former gratuitement sur internet et trouver des informations divergentes et incomplètes. Je vous mets au défi de trouver un livre à jour sur le sujet. Admettons que vous trouviez la pépite, le bon livre ! Il faut prendre le temps de le lire également. Or avec une formation vidéo, l’information est condensée, visuelle et fait appel à plus de vos sens. Vous êtes plus imprégné !  Avec le contenu audio vous pouvez très bien conduire, cuisiner, jardiner… en même temps que vous former. Vous avez une source concentrée et actualisée de la démarche à avoir auprès des banques en 2021. Comparer le prix par rapport aux autres référents sur le sujet. Les tarifs sont 4 à 5 fois moins élevés. 

Avez-vous compris l’intérêts de vous former ? En lisant cet article, vous devez vous posez plus de questions qu’au début et c’est normal. Dans chaque domaine où vous acquérez des connaissances, plus vous en avez, plus vous vous posez de questions. Voici d’autres questions auxquelles nous n’avons pas répondu : Quelles conditions puis je obtenir pour un prêt immobilier ? Quelle banque prête le plus facilement pour l’immobilier ? Qu’est-ce qu’un bon taux de crédit immobilier ? Quel salaire pour pouvoir emprunter 100 000/200 000/300 000… euros ? Comment simuler un prêt immobilier ? Quelles sont étapes à suivre pour avoir les meilleures conditions d’emprunt ? Comment préparer mon dossier bancaire ? 

Conclusion : 

Vous formez permet d’économiser/gagner du temps, de l’argent et de savoir de quoi vous parlez!