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Dans quel type de bien investir?

Revenons aux définitions pour être sûr que l’on parle bien de la même chose. Un studio est un appartement contenant une pièce à vivre qui sert également de chambre et de cuisine, une autre pièce sert de salle de bain. Généralement les toilettes y sont associées. Un T1 ou F1, est un appartement qui comprend UNE pièce à vivre (chambre +salon) séparé de la cuisine qui elle est fermée. La salle de bains et les toilettes ne sont pas comptées dans le nombre de pièce mais sont séparés. Le T est utilisé pour l’acronyme Type et F pour Fonction, ils sont utilisés comme synonyme mais le T est plus d’actualité. Un T1 bis présente une pièce cloisonnée supplémentaire comme une mezzanine ou une alcôve.  Le T1 bis est donc plus grand que le T1. Le T2 possède DEUX pièces à vivre, un salon, une chambre, la cuisine et la salle étant séparé. Un T3 possède TROIS pièces à vivre, un salon, deux chambres, la cuisine et la salle et de bain étant séparé etc… 

Un studio est abordable pour presque tous les investisseurs. La concurrence est importante et la négociation difficile car il y a beaucoup de demande à l’achat. Tout le monde veut et peut investir dans les studios. Ils sont très demandés en location également. Ils s’adaptent très bien à beaucoup de profils différents de locataire: étudiants, jeune actif… Il est souvent loué en meublé. Les charges de copropriétés sont faibles (proportionnelle à la surface) et la localisation est souvent intéressante. La rentabilité est bonne et il se prête assez bien à de la courte durée en fonction de sa localisation. Pour les studios il existe des critères légaux de location pour que le logement soit décent. Il doit présenter une pièce principale avec une surface minimale de 9m² et une hauteur sous plafond de 2.2 m ou un volume minimum de 22 m cubes. Ces critères de décence s’appliquent si logement constitue la résidence principale du locataire. Cette règle peut être dérogée pour de la location saisonnière. Cependant, indépendamment du cadre légal, nous ne sommes pas des marchands de sommeil. Les studios sont de très bonnes cibles pour commencer petit et se faire la main avec l’immobilier locatif. 

Le T1 présente des caractéristiques similaires au studio. C’est un studio amélioré avec une surface plus grande et un standing qui peut être un peu plus élevé, toujours par rapport au studio. Le bien est demandé à l’achat comme à la location. Si vous ciblé des grands T1 ou des T1 bis il est parfois possible d’ajouter une cloison pour créer une pièce supplémentaire et créer un T2. Vous optimiser votre bien et gagnez en rentabilité.  

Le T2 est également rechercher des investisseurs car les prix à l’achat restent raisonnables. En revanche il est difficile de l’optimiser pour l’exploiter. Il ne présente qu’un lieu de couchage (une chambre séparée du salon). Mais à l’instar du T1, s’il est grand vous pouvez également ajouter une cloison pour optimiser l’espace et le transformer en T3. 

Le T3 est le mal aimé. Les charges de copropriétés et la taxe foncière est plus importantes que pour les logements précédemment cités. Il s’achète cher car il est au cœur du marché. Beaucoup d’acheteurs de résidence principale ciblent ce type de bien. Pour les investisseurs, ce n’est pas une bonne chose d’être en concurrence avec les primo-accédants de résidence principale. Ils raisonnent sur un coup de cœur, ne négocient pas et fond gonfler les prix du marché. Beaucoup de primo-accédant ne peuvent pas acheter plus grand. Les célibataires et les couples sans enfants ne veulent pas acheter plus petits de peur de voir leur situation familiale changée avec l’arrivée d’un enfant. Les couples divorcés avec un enfant sont également à la recherche de T3. Comme les T3 ne comportent que 2 chambres ils sont également moins bien adaptés à la colocation. Enfin les T3 sous optimisés sont moins fréquents par rapport aux T1 ou T2 auxquels on peut ajouter une pièce. 

Au-delà du T3, les logements deviennent plus chers à l’achat et les charges de copropriétés sont proportionnellement plus important. La colocation est un système d’exploitation le plus rentable pour ces types de bien. Il faut garder en tête que pour des raisons pratiques il est préférable de garder une toilette séparée par rapport à la salle de bain. En effet le colocataire qui utilise la salle de bain empêche l’autre d’aller aux toilettes. Petit détail qui peut faire la différence. Si plus de 3 colocataires sont présents il faut deux salles de bain et deux toilettes séparés idéalement. Sinon vous aurez plus de turn over dans vos locataires à cause des risques de conflits et de manque de confort. Certains investisseurs proposent des colocations hautes de gamme avec toilette et salle de bain dans chaque chambre. Le retour sur investissement est rapide car les loyers sont plus chers et le surcoût payés lors des travaux pour la création des salles de bain est rapidement amorti. 

Les maisons représentent un marché particulier. Vous êtes en concurrence avec les familles qui veulent acheter leur résidence principale. Les coûts à l’achat peuvent être plus élevées surtout si peu de travaux sont présents. Pour un investisseur, les espaces verts sont une charge car ils représentent de l’entretien et n’apportent pas forcément un prix de location plus élevé. Acheter une maison pour la louer à une famille est une stratégie peu rentable. C’est un investissement en bon père de famille donc pas pour nous (ici team rentable). Il peut être loué à une famille consciencieuse qui paiera en temps et en heure son loyer et prendra soin du logement dans lequel elle habite. Le turn over y est peu importante mais la location est souvent en nu. Donc peu rentable et le risque n’est pas dilué. Si la famille ne paye pas, vous n’aurez aucune rentabilité sur ce bien. Il est moins rentable qu’un appartement d’une même surface car son coût d’entretien peut être conséquent. Si vous louez une maison unifamiliale le prix sera généralement élevé et vous prenez un risque de vacance locative plus importante. Une maison se prête plus à de la colocation, avec les mêmes précautions à prendre pour le nombre de salle de bain à avoir en fonction du nombre de locataire. Pour les plus expérimentés, les maisons délabrées sont de vraies pépites pour réaliser une division en plusieurs logements, une division de la maison et du terrain, un agrandissement, une surélévation… Vous pouvez également souvent acheter des m² “gratuits” qui ne sont pas exploités comme un garage, un grenier ou des combles que vous pouvez ensuite aménager en surface habitable. Avec des idées et des travaux, les maisons ont des sources de rendement importante. 

L’immeuble de rapport (IDR) est un sujet qui peut faire couler beaucoup d’encre. Les avantages sont très nombreux. Le coût à l’achat est moins important. Vous achetez une surface plus importante donc le coût au m² diminue. Vous n’êtes en concurrence qu’avec d’autres investisseurs à l’achat. Vous diluez le risque. Ayant plusieurs appartements, si un locataire ne paye pas, les autres compensent le défaut de paiement du mauvais payeur. La copropriété c’est vous. Vous n’avez pas de charges de copropriétés et vous n’avez pas à payer sa gestion. Vous faites des travaux quand vous le souhaitez. Vos investissements sont concentrés au même endroit. Cet aspect est à double tranchant. Le fait qu’ils soient aux mêmes endroits permet de se déplacer moins de fois pour visiter, pour payer les frais notaires, le crédit immobilier, pour suivre l’ensemble des travaux, pour gérer vos locataires… Vous réalisez une économie d’échelle pour vos travaux, plus l’enveloppe globale est importante, moins ils seront chers. L’assurance PNO est proportionnellement moins chère que pour les lots séparés. Vous avez un prix de gros. Vous économiser votre temps et votre argent. Au lieu de payer trois fois les frais de notaire et de faire trois démarches différentes pour acheter trois appartements, vous concentrez vos efforts sur un immeuble de trois lots qui fait le même travail.  Si elle se déprécie, vous ne diluez pas le risque. Parmi les désavantages, le premier est bien entendu qu’ils sont en général plus chers à l’achat que des appartements. Mais le coût à l’achat n’est pas si élevé contrairement aux idées reçues. Vous pouvez avoir un immeuble de 2 à 4 lots pour un budget de 100 000 à 200 000€. Tous vos investissements sont localisés dans le même quartier et la même ville. Donc s’il se déprécie c’est tout votre investissement qui subit la décote. Pour la revente c’est également le lot entier que vous devez revendre. Donc votre clientèle est représentée par d’autres investisseurs. Alors que si vous achetez des unités séparées il sera plus facile d’abriter son patrimoine. Mais il est possible de diviser un IDR pour revendre chacun des lots séparément. Mais c’est un autre sujet. La revente à la découpe nécessite des démarches administratives qu’il faut bien connaître. La division d’IDR pourrait faire l’objet d’une formation à part entière tellement il y a de sujets à aborder. Parmi tous les biens cités, l’immeuble de rapport est sans conteste le bien avec le plus de potentiel de rentabilité. 

CONCLUSION: commencez petit pour faire la main et montrer à la banque que vous êtes capable de faire de l’argent avec celui qu’elle vous prête. Vous vous mettrez en confiance, acquerrez de l’expérience et pourrez monter en puissance par la suite. 

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Les 30 villes les plus rentables de France

Le site https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ présente les prix moyens d’achat au m² pour les appartements et les loyers moyens au m². Le tableau suivant exploite ces données pour les appartements et donne les 30 villes de France les plus rentables. Le rendement brut est calculé avec les frais de notaire inclus à l’achat (d’environ 8%). La formule suivante a été utilisée: rendement brut = (loyer/m² x 12)/prix/m² x 1.08 x 100. 

Classement Ville Prix/m² (En €) Loyer/m² (En €) Rendement brut (en %) Nombres d’habitants 
Mulhouse 1125 11,8 13,6 110 000 
Saint-Étienne 1063 9,9 12,1 171 000 
Perpignan 1425 10,5 9,5 121 000 
Roubaix 1643 12,1 9,5 96 000 
Le Mans 1408 10 9,2 143 000 
Limoges 1389 9,8 9,1 133 000 
Tourcoing 1733 12,2 9,1 97 000 
Dunkerque 1582 10,7 8,8 89 000 
Metz 1844 11,4 117 00 
10 Le Havre 1893 11 7,5 172 000 
11 Clermont-Ferrand 1938 11 7,4  
12 Amiens 2205 12,4 7,3 141 000 
13 Poitiers 1856 10,4 7,3 88 000 
14 Besançon 2017 11,2 7,2 116 000 
15 Nancy 2184 12,1 7,2 105 000 
16 Nîmes 2012 11,1 7,1 150 000 
17 Brest 1869 10,1 139 000 
18 Caen 2190 11,9 106 000 
19 Avignon 2135 11,6 92 000 
20 Rouen 2387 12,4 6,7 110 000 
21 Reims 2303 11,6 6,5 184 000 
22 Orléans 2239 11,3 6,5 115 000 
23 Grenoble 2592 12,7 6,4 161 000 
24 Dijon 2339 11,5 6,4 155 000 
25 Toulon 2615 12,7 6,3 167 000 
26 Marseille 2991 13,9 861 000 
27 Montpellier 3070 14 5,9 278 000 
28 Tours 2645 12 5,9 136 000 
29 Saint-Denis 4249 19,4 5,9 111 000 
30 Argenteuil 3789 17,2 5,9 110 000 

Ces 30 villes sont les plus rentables avec des loyers et des prix à l’achat brut, sans optimisation. L’objectif de 10% de rentabilité est donc atteignable pour les autres villes que Mulhouse et Saint-Etienne. Les chiffres sont donnés pour un achat moyen et une location dans la fourchette moyenne. Une ville qui affiche une rentabilité moyenne de 7% sans optimisation montre qu’il est possible de faire 10% avec optimisation. Cela signifie qu’il est possible d’acheter moins cher et de pratiquer des loyers plus élevés donc la rentabilité potentielle est supérieure. Ce tableau est issu des 100 villes citées par meilleursagents.com. Ce qui signifie que toutes ne sont pas citées et qu’il est possible de faire 10% de rentabilité dans d’autres villes. Même si la ville pour laquelle vous prospectez n’est pas dans le tableau, elle peut être également rentable. Allez sur le site meilleur agent pour connaître la rentabilité de votre ville. Vous pouvez également vous rendre sur le site https://www.rendementlocatif.com/. Entrez la ville et la surface du bien, vous aurez un prix estimé d’achat de location. Par exemple si vous entrez la ville de Reims et 20 m², la location mensuelle est de 422€ pour un prix d’achat (hors frais d’agence et hors frais de notaire) de 49 578€. La rentabilité apparente serait de 9.4% (422 x 12)/(49 578 x 1.08) (8% de frais de notaire en moyenne à achat). Prenez ces chiffres avec des pincettes. Il s’agit d’une moyenne, parfois même fausse et qui ne prend pas assez de critère en compte (localisation du bien, travaux ou non, locataire en place ou non, présence d’un garage, balcon, étage du bien…). Utilisez plusieurs sources, recoupez-les et faites-vous votre propre avis. Cependant il est vrai qu’il sera plus facile d’avoir un rendement maximal dans les villes où le rendement moyen est déjà élevé. 

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Où investir pour du locatif?

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement 

L’emplacement est répété trois fois car il dépend de la ville, du quartier et la localisation du logement par rapport à la rue. Nous détaillerons ces trois donnés par la suite. La répétition insiste également sur l’importance de la localisation. Un bien immobilier ne peut pas bouger par définition. Une fois l’achat fait la seule solution pour bouger est de vendre si vous vous êtes trompé.  

1) L’emplacement: la ville 

Grande métropole ou petite ville? 

On entend par grande métropole les villes de plus de 250 000 habitants. Une grande métropole présente un coût à l’achat au m² plus cher dans que dans une petite ville. Et pourtant les loyers ne sont pas proportionnellement plus élevés. La concurrence entre investisseur y est féroce. Beaucoup de demande, peu d’offres, un marché très tendu donc peu de négociation et moins de bonnes affaires. Les grandes métropoles sont des investissements patrimoniaux et les petites villes sont des investissements à cash flow. 

Les grandes villes: l’investissement patrimoniale 

Le cash-flow est très souvent négatif voir au mieux nul. Il n’est donc pas rentable. En revanche, la plus-value à la revente est forte sur le long terme car le bien va prendre de la valeur. Un bien patrimonial est généralement acheté dans le centre-ville d’une grande ville. Il est qualitatif avec par exemple une belle hauteur sous plafond, une localisation exceptionnelle, un balcon, une terrasse…. La tension locative y est souvent forte et le bien est liquide. Ce type d’investissement s’adresse plutôt aux investisseurs expérimentés ayant déjà un patrimoine immobilier conséquent. La stratégie est la diversification. En revanche, pour un primo-accédent il n’est pas recommandé car votre taux d’endettement sera rapidement à son maximum et il ne sera pas possible d’enchaîner les investissements. 

Les petites villes: les biens à cash flow 

Investir dans une ville de taille intermédiaire entre 10 000 et 70 000 habitants est le plus optimal. Le prix à l’achat au M² est faible et les loyers sont proportionnelles élevés. C’est dans ce type de ville que les meilleures rentabilités sont possibles. On veut du Cash flow maintenant et pas dans 20 ans pour rapidement accroitre sa trésorerie et pouvoir la réinvestir. En contrepartie, le bien se valorise moins que dans une grande ville car la demande à l’achat est moins importante.  

Attention toutefois!!!! Si vous investissez dans un trou paumé, un bled, une zone rurale… bref dans une ville ou un village avec une forte rentabilité mais une faible tension locative vous risquez de ne pas louer votre bien. Vous pouvez faire ce type d’investissement mais il conseillé d’avoir une très forte rentabilité (du 15-20%) pour compenser le risque de forte vacance locative. Il faut toujours déterminer si le bien que vous achetez pourra se louer. Si une vacance locative importante est à prévoir, il faut le prendre en compte dans votre calcul de rentabilité et ne pas prendre 12 mois de loyers mais plutôt 10. Évidemment si vous investissez dans une zone reculée, peu demandée, les loyers seront proportionnellement moins importants car la demande locative est plus faible. Une autre manière de compenser le risque est d’acheter un bien avec plusieurs lots, ainsi vous diluez le risque en limitant la vacance locative. Inutile également de prévoir une colocation dans la ville de “trou paumé” ou alors il faut être sûr qu’il est une demande pour ce type de logement. Regardez sur Leboncoin s’il y a d’autres annonces de colocation. La courte durée dans la ville de trou paumé doit être attractive ou avoir un point d’intérêt dans les environs (Puy du fou, grotte de Lascaux…). Regardez également si sur Airbnb il y a des offres dans cette zone. Si vous êtes le seul ou l’un des seuls posez-vous des questions ou contacter l’un des hôtes pour avoir son avis sur la question.  Mieux vaut être plus pessimiste au début et faire de moins bonnes prévisions que d’être trop optimiste et de chercher à vous convaincre que vous avez fait une bonne affaire. Au pire si vous êtes trop pessimiste vous aurez de bonnes surprises. Sinon vous perdrez de l’argent ou en gagnerez moins. 

Investir proche de chez soi 

Pour acheter un bien, il faut le visiter. Vous aurez ensuite besoin de suivre les travaux, de faire visiter à vos futurs locataires et de vous rendre sur place pour gérer des aléas (petits travaux, changement de locataire…). Inutile donc de trouver une ville qui est trop de loin de votre lieu de résidence. Prenez une carte et tracer un rayon de 200km autour de votre domicile. Pourquoi 200km? Cela représente environ 2h de route. Pour condenser des visites en une journée, il est possible de partir très tôt le matin, pour commencer les visites à 9h et de revenir tard le soir en prenant la route à partir de 18h à la fin de la journée de visite. Au-delà de 4 heures de trajet aller-retour, en plus de toutes les visites à réaliser dans la journée, votre travail et votre vie personnel, vous allez être sur les rotules. L’objectif est à voir sur le long terme. Rappelez-vous que l’immobilier est un marathon pas un sprint. Généralement si vous investissez proche de chez vous, même si vous ne connaissez pas la ville, il sera plus facile de connaître son marché. 

Investir loin de chez soi, la fausse bonne idée 

A priori l’idée est séduisante sur le papier. Vous investissez loin de chez vous car vous pouvez cibler des villes avec de très bon rendement moyen. Et autour de chez vous, surtout si vous êtes à Paris ou sur la côte d’Azur les rentabilités sont faibles. Surtout si vous investissiez pour la première fois, c’est du suicide. Vous n’aurez pas l’occasion de vous rendre souvent dans la ville pour faire des visites et être spécialiste de votre marché. Vous allez déléguez beaucoup de tâches. Qui dit plus d’intermédiaires, dit plus de coût et plus de risque d’aléas. Avoir des intermédiaires est également une histoire de confiance. Quelle est la preuve qu’ils ont bien fait ce qu’ils vous ont dit? La grosse erreur serait même d’acheter sans visiter physiquement le bien. Même si les moyens actuels permettent d’avoir une bonne idée (photos, visites virtuelles, en direct en visio…), vous ne faites pas appels à tous vos sens. Vous ne pouvez pas sentir l’humidité, déterminer l’insonorisation, voir les parties communes de l’immeuble, échangez avec les locaux… La perte d’information sera très conséquente. Au moins au début, il faut apprendre à tout maîtriser et à faire les choses par soi-même. La pratique est la meilleure source d’apprentissage et de progression.  

Ne pas se disperser 

Si vous avez repéré plusieurs villes qui répondent à vos critères sélectionnez seulement la meilleure. Visitez, prospectez et échangez que sur UNE ville. Votre temps est précieux, ne le gâchez pas. Devenez spécialiste de votre ville et même d’un quartier. Même si vous n’y aviez jamais mis les pieds, soyez curieux, posez des questions. Échangez avec l’agent immobilier sur les caractéristiques de la ville et de son marché immobilier. Vous paraitrez peut-être un peu moins informé mais cela n’a aucune importance pour lui. Rappelez-vous simplement que sa vision est biaisée et son discours sera orienté et intéressé. Il veut simplement vendre vite et toucher sa commission. Il faut avoir plusieurs sources d’informations pour se faire sa propre opinion. Demandez également aux locaux. Dans la rue avec le sourire, abordez les gens et dites que vous souhaitez vous installer dans le quartier et savoir ce qu’ils en pensent. Vous aurez de précieuses informations. Après la visite d’un appartement, attendez que la personne qui vous a fait visiter soit partie pour ensuite resonner à l’immeuble et demander aux locataires ou aux propriétaires en place ce qu’ils pensent de la copropriété, du quartier, de la ville… Gentiment et avec le sourire, vous aurez de précieuses informations. 

2) L’emplacement: le quartier 

Lorsque vous avez choisi la ville dans laquelle vous souhaitez investir, il est important de délimiter géographiquement le quartier. Vos recherches sont ciblées. Vous perdez moins de temps et devenez spécialiste d’un territoire. Le centre-ville est une valeur sûre mais dans une ville il existe de nombreux points d’intérêts. Le centre-ville n’est pas forcément la localisation à cibler. Les principaux points d’intérêt d’une ville sont les entreprises qui embauchent, les universités, une gare TGV, un site touristique, un hôpital… Vous pouvez aussi faire la projection d’un quartier en devenir. Pas pour vous convaincre que vous avez fait un bon investissement mais sur des critères objectifs: prolongement d’une ligne de tram, construction d’une université, d’un centre sportif, d’un lieu culturel… Il n’est pas recommandé d’investir dans un quartier qui a mauvaise réputation même si la rentabilité apparente est bonne. La demande ne sera pas forcément au rendez-vous. Et il est très difficile de se défaire d’une mauvaise réputation. Examinez le quartier à différents moments de la journée. La population change en fonction de l’heure. La nuit le quartier peut être plus bruyant à cause du passage de fêtards alcoolisés. La présence d’un bar est à ne pas négliger. Vous visitez souvent la journée lorsque les bars sont fermés. Mais le soir ou la nuit cela peut être la pleine activité. Depuis l’interdiction de fumer dans les bars, il est courant que les nuisances sonores aient lieu jusqu’à 2h du matin voir qu’elles se poursuivent dans la nuit. Une supérette par exemple se fait livrer très tôt le matin. Il peut y avoir le bruit des camions qui assurent les livraisons. Si vous investissez à côté d’une voie ferré vous serez surpris de voir la fréquence et le volume sonore engendré par le passage de chaque train une fois sur place. Petit détail, si vous investissez proche d’un aéroport et que vous visitez le dimanche ou les jours fériés, revenez en semaine pour écouter le doux bruit des oiseaux mécaniques. Il ne s’agit pas d’être paranoïaque mais curieux et à l’écoute des détails. Une façon simple et efficace de lever le doute et de discuter avec les locaux. Demandez-leur explicitement quelles sont les principales nuisances du quartier ou s’il y en a. Si la ville dans laquelle vous investissez présente un office du tourisme, allez-y pour y découvrir les points d’intérêts. Posez des questions et prenez des prospectus pour les étudier à tête reposée. Il faut connaître son secteur par cœur pour en être un spécialiste. Cela se fait avec le temps, avec les visites et les échanges avec les agents immobiliers. Posez plusieurs fois la même question à des personnes différentes, vous aurez des réponses différentes. Au cours des visites posez systématiquement les mêmes questions, vous aurez des avis différents. Ainsi au fur et à mesure du temps vous vous éparpillerez de moins en moins au cours des visites. Lorsque sur une carte vous aurez précisément identifié le quartier, dès le premier appel demandez la localisation du bien et ne perdez pas de temps avec des visites en dehors de votre secteur, si vous avez déjà beaucoup visité avant. 

3) L’emplacement: la situation du bien 

Pour un appartement son prix peut être dépendant de l’étage où il est situé. Un appartement au rez de chaussé est vendu moins chère. Les causes sont multiples: vis-à-vis par rapport à la rue, risque de vol, luminosité moins importante… Un appartement au premier étage est également moins chère qu’un appartement au deuxième (pour des biens équivalents) pour les mêmes raisons que les appartements situés au rez de chaussé. Les appartements au deuxième étage correspondent aux prix de vente moyen. A partir du troisième étage sans ascenseur, il existe également une décote. U bien avec un balcon, une terrasse voire un jardin est plus cher. Pour des investisseurs, les espaces verts sont des contraintes à entretenir et non rentabilisable. Tandis que si un bien est vendu avec un garage indépendant, son prix au M² est plus cher. Mais vous pouvez le louer ou le vendre indépendamment. Enfin si un appartement ne vous semble pas chère par rapport à d’autres équivalent, qu’il n’est pas vendu louer, avec peu de travaux, qu’il n’est pas au rez de chaussé…Bref, cherchez le loup! Il faut continuer à chercher tant que vous n’avez pas trouvé surtout si le bien est en vente depuis longtemps. Sinon il s’agit sûrement d’une bonne affaire. 

Les charges de copropriétés peuvent modifier le prix du bien. Un syndic professionnel est plus cher qu’un syndic bénévole. Un bien avec des charges de copropriétés élevées est moins cher. 

CONCLUSION: Identifiez la ville, le quartier et la situation du bien afin de cibler vos recherches. A force de comparer toujours les mêmes biens vous serez déniché la bonne affaire lorsqu’elle sera publiée ou qu’elle vous sera proposée. 

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Trouver la bonne affaire

Qu’est-ce qu’une bonne affaire? 

Dans le jargon des investisseurs une bonne affaire est aussi appelée une “pépite”. La définition est simple. Une bonne affaire est un bien qui a minima s’autofinance ET qui présente une plus-value potentiel à la revente. Dernière critère d’une bonne affaire, c’est un bien qui est acheté dans une ville et un quartier avec une bonne tension locative. Si vous n’avez pas de demande locative pour louer votre bien, vous aurez ce que l’on appelle de la vacance locative. 

Déterminer son budget 

Pour déterminer votre budget, il faut appliquer la règle des 33%. Elle correspond à 33% de mensualité de remboursement de prêt immobilier par rapport à votre salaire net mensuel (hors déduction d’impôts). Par exemple monsieur vous gagnez 1 500€ par mois, votre mensualité d’emprunt maximale est de 500€ avec les taux actuels (environ 1.2%), soit 100 000€ sur 20 ans. Vous pouvez donc chercher un bien locatif pour ce budget maximal. 

Commencer gros ou petit? 

Commencez petit et pas au maximum de votre capacité d’endettement. Les studios et les appartements T1 à T3 sont des investissements sûres. Il existe beaucoup de choix et le risque est modéré. Certains commencent directement par des immeubles de rapport. Ils sont certes plus rentables mais il existe de nombreux éléments à connaître et à vérifier avant d’investir. Ils ne sont pas forcément adaptés pour un néophyte/primo-accédant. Si vous êtes primo-accédent, une première opération avec un budget modéré est recommandée. Cela permet de vous faire la main, de comprendre en pratique les règles du jeu. Vous pouvez avoir suivi la meilleure formation du monde, voire plusieurs, lire des livres et connaître la théorie sur le bout des doigts, vous ferrez forcément des erreurs sur vos premiers investissements. La pratique est différente de la théorie. Une erreur avec un petit budget est moins impactante qu’avec un gros budget. C’est très frustrant pour les plus fougueux et fonceurs d’entre nous de se faire freiner. C’est le principe même de l’immobilier, un investissement se fait sur le long terme. La sagesse d’une première opération à petit budget permet de limiter le risque. Vous ne vous endettez pas dès le début au maximum. Il sera plus facile d’enchainer les investissements. Si vous vous plantez avec un gros budget dès le début, vous serez face un mur et il sera difficile de continuer à avancer. Le fait d’acquérir plusieurs biens peu chers permet une meilleure répartition du risque que le fait d’acquérir un seul bien onéreux. En effet, s’il y a un incident de loyer impayé, tout le patrimoine ne sera pas affecté.  Cela permet également de ne pas dépendre de l’évolution d’un seul quartier/ d’une seule ville mais de répartir le risque géographiquement. Enfin dans d’une revente, il sera plus facile de faire un choix parmi plusieurs petits biens plutôt que sur le ou les seuls gros biens. 

Acheter un bien ancien ou neuf?  

Ancien! L’investissement locatif rentable se fait dans l’ancien. Le neuf n’est pas ou peu négociable à l’achat. Il peut perd 10 à 20% de sa valeur lors de la revente. Vous achetez plus chère que le marché. C’est normal me direz-vous c’est du neuf, par définition c’est plus cher. Oui mais non. Généralement le promoteur vous fait payer beaucoup plus chère que le prix du prix du marché. Si vous achetez 3 500€/m² alors que le prix du neuf est à 3 000€/m² vous achetez plus chère que le prix du marché par rapport au neuf. A l’acquisition, ils sont taxés à hauteur de 20% contre 5.8% de frais de mutation pour les biens anciens. Si vous achetez neuf vous ne régler pas de problèmes. Plus vous réglerez de problèmes plus apporterai de la valeur à votre business, de la plus-value latente à la revente. Essayez d’acheter une voiture chez le concessionnaire et de la revendre plus chère dès la sortie de la concession à un particulier! Vous sortez du garage, et bim, directement 10 à 20% dans en moins dans les dents (pour être poli). Pour l’immobilier neuf c’est la même chose. Vous ne pourrez profiter d’une revente avec plus-value potentielle que sur le long, que si votre ville ou votre quartier a pris de la valeur avec le temps. Qui dit neuf dit pas de travaux, donc pas de valeur ajoutée, donc pas de déficit. Vous allez prendre la fiscalité de plein fouet également. La fiscalité peut tuer votre rentabilité si elle n’est pas maîtriser. Avec le neuf, vous allez très vite payez des impôts sur vos revenus fonciers. Et on se fiche de payer moins d’impôt sur notre salaire grâce à l’achat d’un logement. L’objectif de l’immobilier est de chercher à en gagner plus pas en dépenser moins. S’ils vous coûtent plus d’argent que ce qu’il vous en rapporte c’est un passif. En termes de localisation vous aurez moins de choix. L’emplacement est primordial pour faire une bonne affaire. Généralement le neuf est situé en région péri-urbaine ou dans un quartier en cours de réhabilitation. Concernant les loyers, vous ne louerez pas forcément plus chère avec un logement plutôt qu’un logement ancien refait à neuf. Les services proposés seront équivalents. L’ancien à une connotation péjorative où l’on s’imagine un bien délabré et insalubre. Le neuf à une connotation positive où l’on s’imagine que tout est parfait. Ces préjugés sont partiellement faux, vous pouvait avoir un logement ancien refait à neuf avec de meilleur finition qu’un logement livré avec beaucoup d’imperfection restante. Les logements neufs sont souvent vendus avec des programmes de défiscalisation. Impossible de faire un faire un cash-flow positif dans cette situation. Les loyers sont plafonnés pour profiter de la réduction fiscale. Vous n’avez donc pas forcément le gratin des locataires. En plus d’avoir plus de risque de loyer impayé, la dégradation du bien peut-être prématuré. Si vous achetez dans le cas d’un programme de défiscalisation, vous ne pouvez pas revendre pendant la durée de vos avantages de réduction d’impôts. Sinon vous devez restituer les avantages fiscaux que vous aurez dont vous avez bénéficier. Les charges de copropriétés ne sont pas forcément moins élevées parce que vous achetez généralement avec un Syndic professionnel dans un lot de grande taille. Plus le lot est grand plus avez de charges à payer. Par exemple, un ascenseur, un espace vert à entretenir, l’assurance de l’immeuble, l’électricité des parties communes… L’argument de dire qu’un bien neuf coûte moins parce qu’il nécessite moins d’entretien au début est partiellement vrai par un rapport à un logement ancien refait à neuf qui bénéficie des mêmes avantages. Les seuls avantages du neuf sont un carnet d’entretien moins important les premières années (pour la copropriété et l’appartement) et ils disposent d’une meilleure classe énergétique. Vous pouvez acheter du neuf si vous construisez du neuf. Il faut acheter un terrain constructible et faire construire plusieurs logements revendus séparément. Mais ce type d’investissement est réservé aux initiés.  

Déterminez votre profit minimum si vous décidez de revendre 

Nous l’avons vu dans les critères d’un bien rentable, dès l’achat il faut avoir en tête la revente. Sachant qu’un bien (résidence principal compris) n’est gardé en moyenne que 7 ans, il est particulièrement important d’avoir cette donnée. Si vous décidez également d’arbitrer votre patrimoine, vous serez à l’instant T où vous aurez fait l’estimation qu’elle est la plus-value latente. Une planification du début à la fin est la clé de la réussite. L’objectif de revente potentiel doit guider vos décisions dès le moment où vous choisissez le quartier et le type de bien. Vous devez en effet dès le départ choisir la zone dans laquelle vous allez investir pour vous assurer que la demande y est suffisamment soutenue. Et que les biens comme celui que vous achetez sont recherchés et ne restent pas longtemps en vente. Votre bien une fois à la vente sera comparé par les acheteurs en fonction du prix, des caractéristiques du bien et de sa localisation. Si vous remplissez ses trois critères vous aurez une revente rapide et à un prix qui vous permet de dégager du bénéfice. Ne faites pas l’erreur pour estimer le prix de revente, d’additionner le prix d’achat, les frais associés (notaire, agent immobilier) et le coût des travaux. Ce n’est parce que vous avez payé ce prix qu’il se revendra au même prix voir plus cher. Le prix de revente est le prix du marché. La stratégie de le revendre au dessus du prix du marché n’est pas bonne. Vous allez être plus long pour revendre. Les acheteurs potentiels seront découragés par le prix excessif et n’essayeront pas de négocier. Vous allez donc baisser le prix une fois, deux fois… Ainsi ce qui regarde les annonces régulièrement se diront qu’il y a un problème si le bien est vente depuis longtemps. Vous finirez par vendre bien mais en dessous de votre prix espéré. Alors que si vous vendez directement au bon prix (un peu en dessous du prix du marché par rapport eux biens équivalents). Vous attirerez rapidement les acheteurs et vous aurez le choix parmi ceux qui présentent le financement le plus sûr. 

Mon bien est-il liquide?  

La liquidité d’un bien est la capacité d’un bien à être vendu/acheté rapidement. Par définition et par rapport à d’autres investissements comme la bourse, l’immobilier est peu liquide. En effet, sans prendre en compte la durée de recherche du bien, entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente il faut au minimum 3 mois. Mais avant de signer un compromis un bien peu liquide peut rester beaucoup plus longtemps sur le marché. De manière caricatural vous aurez plus de difficulté à revendre un immeuble de rapport de 10 lots en Creuse (au passage c’est une très belle région) plutôt qu’un studio en centre-ville de Paris. Généralement le bien est peu liquide parce qu’il est trop cher par rapport au marché. Les vendeurs en demandent trop. Typiquement un Pinel acheté 6, 9 ou 12 ans auparavant se revend beaucoup plus difficilement. Au cours de l’achat pour une défiscalisation, il a été acheté beaucoup plus chère que le prix du marché. L’augmentation des prix du marché insuffisante n’a pas compensé le prix d’achat élevé. A la revente, il y a une moins-value. Pour les biens anciens, actuellement le marché est très tendu parce qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Le problème de liquidité est moins présent. Mais c’est une question à se poser lors de l’achat. Est-ce que mon bien est liquide? Va-t-il se revende rapidement si j’ai un besoin de Cash? 

Quel mode d’exploitation?  

Dans l’ordre croissant de rentabilité il existe la location nu, meublée, la colocation et la courte durée. Avant d’acheter un bien, il faut déterminer à l’avance le mode d’exploitation que l’on aimerait avoir. Ce n’est pas un impératif car en fonction des visites, on pourra adapter le mode d’exploitation en fonction de sa disposition et de l’aménagement potentiel. Le fait d’être ouvert d’esprit sur plusieurs exploitations possibles permet de se créer plus d’opportunité. Mais ne cherchez qu’à exploiter un bien avec un mode de location est également une possibilité car vos critères seront plus ciblés, vous ne vous disperserez pas et vous serez spécialisé/spécialiste d’une méthode. Pour être plsu rentable, je recommande la location meublée. 

Quelle fiscalité? 

C’est un corolaire du mode d’exploitation utilisé. Elle dépend du mode d’exploitation que vous avez choisi. Les différentes possibilités sont en nom propre. En nu, vous pouvez choisir le régime micro-foncier ou foncier réel. En meublé, vous avez le choix entre mico-BIC avec un abattement forfaitaire ou micro-BIC réel (LMNP, LMP). Ou vous pouvez investir en société (SCI à l’IS, SCI à l’IR, SARL, SAS… Vous n’avez rien compris, c’est normal. Pour plus de détail veuillez-vous référer au module portant sur la fiscalité. Cette partie montre juste qu’il est important de connaître le régime fiscal dans le lequel on souhaite investir. Il permet d’anticiper les démarches administratives et de calculer une rentabilité adaptée en fonction du régime fiscal choisi. Si la fiscalité n’est pas maitrisée, elle peut tuer la rentabilité de votre investissement. 

Avec ou sans travaux? 

Avec sans hésiter! Vous profitez d’une décote à l’achat. Le bien est plus facilement négociable. La demande est également moins importante. Les gens ne veulent pas s’embêter à gérer des travaux. La plus-value latente est souvent plus importante car vous allez ajouter. Vous pouvez optimiser l’utilisation du bien (création de pièce, division, aménagement des combles, ajout d’une mezzanine si grande hauteur sous plafond…). Sur le plan fiscal, ce sont des charges déductibles et amortissables. Pour plus d’informations sur chacun de ces points et pour éviter les répétitions, veuillez-vous référer au module Travaux. 

Quand achetez? 

Les prix de l’immobilier varient en fonction de la période de l’année. On peut diviser l’année en quatre trimestre. Le premier trimestre est marqué par la fin de la période des fêtes, on est en hiver le moral et les nouveaux projets ne sont pas au beau fixe. Le prix du marché a tendance à la baisse car les acheteurs sont moins nombreux. Au deuxième trimestre, le printemps est déjà présent, l’été commence, les gens sont motivés pour acheter et investir. Les gens qui cherchent une résidence principale veulent pouvoir déménager pendant l’été et pouvoir inscrire les enfants dans l’école du coin pour la rentrée prochaine. Les prix augmentent. Le troisième trimestre est marqué par une stabilisation des prix, pendant la période estivale des vacances scolaire, tous les acteurs du marché immobilier sont moins actifs. Le budget des ménages a été mis à mal par les vacances. Enfin le dernier trimestre, les prix ont tendance à baisser, la rentrée est passée, nous sommes focalisés sur le travail et moins porté sur les achats immobiliers. Donc globalement entre le printemps et la fin de la période automnale/début de période hivernale, les prix peuvent varier de presque 3%. Sur 200 000€, la différence est tout de même de 6 000€ simplement en fonction de la saison. Les statistiques de l’INSEE confirment ses données. Cela ne signifie pas que vous attendre le bon moment de l’année pour acheter. Il faut juste avoir ces données en tête. Rappelez-vous que le bon moment c’est maintenant. 

Acheté déjà loué ou libre de d’occupation? 

Préférentiellement libre d’occupation mais c’est au cas par cas. Acheter un logement déjà loué est plus facile à faire financer par la banque. Avec les trois dernières quittances de loyers, vous pouvez justifier du bon paiement du locataire. La rentabilité n’est pas une prévision mais elle est réelle et dès l’achat vous touchez vos premiers loyers. Vous ne perdez pas de temps avec les travaux et la recherche d’un locataire. Vous bénéficiez également d’une décote à l’achat de 10 à 20% par rapport à un bien vendu libre. En effet, le bien n’est pas disponible immédiatement, il intéresse donc moins de personne. Les investisseurs sont les principaux clients ciblés. Si vous décidez de congédiez le locataire pour bénéficier du bien, il faudra le faire pour des raisons valables. Les trois principales raisons sont la revente, pour vous loger en tant que résidence principale ou loger un proche (époux, concubin, partenaire de PACS, ascendant, descendant) ou pour un motif dit légitime et sérieux. La fin de location ne peut se faire qu’à la fin du bail. Il faut donc informer le locataire par lettre recommandée minimum 6 mois avant la fin d’un bail en location nu et 3 mois une location meublée. Pour plus, d’informations, veuillez-vous référez au module mise en location. En revanche, si vous achetez un bien loué vous n’en aurez pas la pleine jouissance lors de son achat. Il faudra vérifier la solvabilité du locataire ainsi que sa situation. Enfin ce n’est pas parce qu’un locataire paye actuellement qu’il restera solvable les prochains mois, cela dépend de sa situation et de son salaire. Prenons l’exemple d’un couple qui vit dans votre logement. S’ils se séparent et que l’un d’eux quitte le logement, celui qui reste devra supporter à lui seul la charge du loyer. S’il ne gagne pas assez, il ne pourra pas vous payer. Autre exemple, si vous avez un locataire qui gagne bien trois fois le montant du loyer mais qui est en CDD pour 6 mois et qu’il vient de signer à bail meublé pour 12 mois, rien ne vous dit que les 6 derniers mois de son bail il pourra vous régler son loyer s’il ne retrouve pas un autre CDD. Il existe plein d’exemples de ce type. Il faudra donc scrupuleusement vérifier à l’achat le montant des revenus du locataire ainsi que sa situation (seul, en couple, CDI, CDD, intérim…). Autre inconvénient d’un bien vendu loué et que sa rentabilité sera généralement faible. Il existe de nombreuses raisons. Les loyers pratiqués sont faibles par rapport au marché car le locataire est en place depuis longtemps. Il est loué en nu plutôt qu’en meublé. Il est loué à une seule personne plutôt qu’en colocation. Il est loué en colocation plutôt qu’en courte durée, des travaux sont à réaliser… Le bien n’est souvent pas optimisé. Il pourrait être divisé, rénové, une pièce ou une mezzanine peuvent être ajoutés… Vous ne pouvez pas faire de travaux puisque le locataire est en place à moins de le reloger pendant la période des travaux. Comme vous ne faites pas de travaux, vous louez moins cher, vous avez moins de charge à déduire, vous avez moins de chance de bénéficier d’une plus-value potentielle à la revente. Si vous décidez au départ du locataire de réaliser des travaux vous ne pourrez pas vous faire financer les travaux par la banque. Vous allez donc utiliser plus d’apport et avoir moins d’épargne, donc moins de chance d’enchaîner les investissements. La banque adore le cash. Plus vous en avez, plus elle sera en mesure de vous financer. De plus, il sera plus difficile (mais pas impossible) de demander un différé de remboursement pour l’emprunt immobilier. Enfin, un point très important, la fiscalité n’est souvent pas optimisée. Si vous ne maîtrisez pas la fiscalité dès l’achat, vous tuez votre rentabilité. Par exemple, si le bien est loué en nu, vous ne pourrez pas déduire autant de charges qu’un bien meublé si vous déclarez au réel vos revenus immobiliers. 

Pour résumer, il est conseillé de: 

Chercher un bien liquide maintenant qui ne consomme pas toute votre capacité d’emprunt, dans l’ancien, avec travaux, avec une plus-value potentielle à la revente, sans locataire en place, en ayant une idée en tête de son régime fiscal et de son mode d’exploitation (de préférence en meublée). 

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Les 4 situations d’exonération de plus-value immobilière

Il existe 4 situations où la plus-value immobilière peut être exonérée. 

La plus-value est égale à la différence de prix entre le prix de cession et le prix d’acquisition. 

Elle peut être exonérée dans les cas suivants: 

  • Cession de la résidence principale  
  • Première cession d’un logement autre que la résidence principale  
  • Cession inférieure à 15 000 € 
  • Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans 

Ils existent d’autres cas mais qui représentent des exceptions et qui ne nous intéresse pas en tant qu’investisseur. Pour plus d’informations veuillez-vous référer au lien: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerees  

1) Exonération de plus-value de la résidence principale 

Parlons d’abord de l’exonération de plus-value pour la résidence principale. Elle est possible que si vous respectez toutes les conditions suivantes: 

  • Vous devez occuper le logement la majeure partie de l’année, l’occupation du logement juste avant la vente n’est pas possible 
  • Vous devez occuper le logement au moment de la vente ou plus tard l’avoir occupé un an avant la vente 

Les autres avantages légaux sont:  

  • Vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages. Les annexes (garage, terrain, chambre de bonne…) associées à la résidence principale sont également exonérés de plus-value si elles sont vendues en même temps. Un garage, qui n’est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d’un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate. 
  • Vous pouvez bénéficier de cette exonération plusieurs fois au cours de votre vie 

Nous avons vu que l’achat de résidence principale est un passif. Sauf s’il s’agit d’un achat revente car la RP est exonérée de plus-value. Mais pour ne pas éveiller les soupçons et faire des achats reventes de RP répétitifs à but spéculatif, il est conseillé d’habiter le bien au moins un an. Cependant cette durée est subjective, la loi ne donne pas de durée minimale d’occupation. Vous pouvez donc occuper le bien seulement 3 à 6 mois mais vous devrez justifier après la vente (le contrôle se fait forcément après la vente) que ce logement était bien votre résidence principale. Il est donc nécessaire de le prouver par des faits objectifs. La consommation d’eau, d’électricité et de gaz doit être cohérente avec la durée d’utilisation et le nombre de personnes vivants dans le logement. Vos coordonnées fiscales doivent être modifiées sur le site impot.gouv. Sur votre contrat de travail ou à votre travail ils doivent être informé du changement d’adresse. Sur la carte grise de votre véhicule vous devez changer l’adresse d’immatriculation de votre bien. Vous pouvez aller jusqu’à changer votre adresse sur le permis de construire, carte identité et passeport si vous êtes paranoïaque. Mais cette démarche est moins importante car le plus souvent vous ne changez les adresses sur vos pièces d’identité que pour leurs renouvellement. Vous pouvez avoir des photos/vidéos de votre logement meublé avec vous y vivant dedans. Il s’agit de conseils et ce ne sont pas des obligations légales. La stratégie de déléguer les travaux pour aller plus vite et mieux faire les rénovations n’est pas forcément justifié. En effet, dans ce cas vous ne pouvez pas déduire vos travaux. Les faire soit même permet de diminuer le coût de rénovation et d’augmenter la plus-value potentielle. Cette stratégie nécessite des contraintes. Vous devez prendre le temps/avoir le temps de faire les travaux et vivre dans les travaux. Si vous êtes en couple et que vous n’avez pas la même vision des choses votre relation peut être mise en péril. Pour vivre dans les travaux vous pouvez avoir plusieurs solutions. De manière générale vous aurez un confort spartiate. Si vous avez une annexe (petite maison dans le jardin), vous pouvez y vivre pendant toute la durée des travaux mais généralement ce n’est pas le cas. Mais vous pouvez faire le choix de sectoriser les rénovations. Par exemple vous vivez dans une partie du logement (à l’étage) alors que vous rénovez l’autre (le rez de chaussé) et inversement. Pour ne pas vivre dans les travaux, vous pouvez louer un petit appartement (attention il ne doit pas être à votre nom sinon vous ne pouvez pas justifier que vous vivez dans votre RP). Vous pouvez donc vivre chez vos parents/ami(e)s/conjoint(e)s qui vous loge “à titre gratuit” mais vous leur reverser un loyer tous les mois en compensation. Sans être paranoïaque mais toujours en faisant attention ne fait pas un virement vers le même compte tous les mois avec un libellé “loyer”. Sortez des sommes un peu différentes, par virement unitaire, pas aux mêmes dates, parfois pas du même compte et parfois en liquide (mais pas trop en liquide). Ou faite un virement unitaire de la somme globale du loyer que vous payerez sur la durée de location prévue. Vous pouvez aussi sous louer à un proche le logement en prenant les mêmes précautions pour le paiement du loyer. Ceci doit être fait tout en justifiant a posteriori que vous avez bien vécu physiquement et administrativement dans le logement. Sur le long terme, vous pouvez aussi acheter votre RP qui est divisible en plusieurs lots. Vous divisez le terrain en deux parcelles voire plus et vous faites construire dans la ou les parcelles que vous avez créées. Ainsi dès qu’une maison a fini d’être construite, vous déménagez dans la nouvelle et vendez l’ancienne avec plus-value (car vous l’avez en plus rénovée). Vous attendez que la maison construite sur la troisième parcelle soit finie et vous déménagez dedans. Vous revendez ensuite la deuxième maison également avec une plus-value etc… Ces idées n’engagent que votre responsabilité et ne saurait être une incitation à la fraude. Vous êtes dans la limite des textes de loi. 

2) Exonération de plus-value lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale 

Les obligations à respecter pour bénéficier de cette exonération sont:  

  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ; 
  • vous procédez au remploi total du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale. 
  • Vous ne pouvez utiliser cet avantage qu’une fois dans votre vie (indépendamment de la résidence principale où vous pouvez bénéficier de l’exonération de plus-value plusieurs fois, et même si vous avez déjà (plus de 4 ans auparavant) pu bénéficier d’une exonération de plus-value sur la RP) 

Cela signifie que votre lieu de résidence actuel est une location/sous location, un logement de fonction ou que vous êtes logé à titre gratuit par un proche. Le logement que vous vendez est donc un investissement locatif ou une résidence secondaire.  

Monsieur Martin a une résidence secondaire qu’il a payé cash il y a 3 ans. Il l’avait achetée 100 000€ et il la revend 150 000€. Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 dernières années.  Il a donc une plus-value de 50 000€ mais il décide d’acheter sa résidence principale à 180 000€ en remployant la totalité des 150 000€ plus un apport de 30 000€ de sa part. Dans cette situation monsieur Martin est exonéré d’imposition sur la plus-value sur les 50 000€. Cependant il ne pourra plus jamais bénéficier de cette avantage fiscal (une seule fois dans sa vie). 

Mais si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée. 

Reprenons l’exemple précédent mais cette fois ci monsieur Martin achète une RP à 120 000€. Il utilise donc 80% du prix de cession dans le rachat de sa résidence principale. Il est donc exonéré à 80% des 50 000€ de plus-value. Il est donc imposable au régime des particuliers sur 20% de 50 000€, soit 10 000€. Il ne va pas payer 10 000€ d’impôt mais 36.2% (19% + 17.2%) d’impôt sur les 10 000€ soit 3 620€ d’impôt à payer. 

L’exonération s’applique également dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non à l’acquisition de la résidence principale ; en effet, l’exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée. 

Si nous reprenons un exemple, monsieur Martin a acheté sa résidence secondaire il y a 10 ans à 100 000€. Il lui reste 40 000€ d’emprunt à rembourser. Il la revend 150 000€. Il a donc une plus-value de 50 000€. Il rembourse 40 000€ à la banque. Il lui reste 110 000€ qu’il utilise en totalité pour acheter sa résidence principale à 130 000€ avec 20 000€. Comme il a utilisé la totalité de la revente pour acheter sa RP et que le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement, il est exonéré des 50 000€ de plus-value. 

Cet avantage fiscal représente peu d’intérêt car il permet d’acheter sa résidence principale qui reste un passif. Même si vous souhaitez ensuite utiliser l’avantage fiscal de l’exonération de plus de la RP par la suite. Cela signifie que vous avez revendu un actif (votre investissement locatif) pour acheter un passif (la RP). Ne tuez pas la poule (votre investissement locatif) qui vous donne des œufs (revenus locatifs/cash-flow positif). En plus d’acheter un passif et de revendre un actif, si vous faites vous-même les travaux dans votre RP vous allez vous créer un travail supplémentaire. Ce n’est pas la philosophie du rentier immobilier qui souhaite se constituer des revenus passifs. 

3) Exonération de plus-value pour les cessions inférieures à 15 000€ 

Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €. 

En tant qu’investisseur il s’agit d’une toute petite niche fiscale. Elle ne permettra pas de vous rendre riche ou indépendant financièrement. Elle s’adresse surtout aux investisseurs qui achètent des places ou des box de parking pour les louer. Lors de la revente si la plus-value est supérieure à 15 000€, la totalité de la plus-value est imposé au régime des particuliers. 

4) Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans 

Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif acheté en nom propre, la plus-value est une taxe qui est composé d’un impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Cette taxe est dégressive au bout de 5 ans. L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans. Et l’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans. 

CONCLUSION: connaître les différentes catégories de non-imposition des plus-values immobilière des particuliers permet d’investir de manière raisonnée et d’anticiper tous les frais. 

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Le LMNP au réel est une niche fiscale

Le régime LMNP au réel est une niche fiscale pour deux raisons.  

1) Toutes les charges afférentes au bien sont déductibles 

Voici la liste des charges qu’il est possible de déduire: 

  • Les travaux de réparation et d’entretien: cela comprend le maintien ou la remise en état du bien permettant un usage normal, sans modification de sa consistance, agencement ou équipement initial et sans accroître sa valeur. Par exemple: réfection des peintures, planchers, réparation de l’ascenseur… 
  • Frais et intérêts d’emprunt (hors remboursement du capital, vous ne pouvez pas déduire les mensualités complète): si vous emprunter 100 000€ à 2%, vous aller pouvez déduire la première année 2 000€ d’intérêts, puis tous les ans 2% sur le capital restant dus, vous pouvez déduire les frais de dossier et l’assurance emprunteur 
  • Frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, de courtier, frais de chasseur de tête…): déductibles uniquement si non intégrés en amortissement au prix global du bien 
  • Taxe foncière (même la TEOM: Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères, contrairement au régime foncier réel) 
  • Assurances PNO, GLI, de protection juridique 
  • Taxe CFE à payer tous les ans 
  • Frais de comptabilité (expert-comptable, CGA…) 
  • Charges de copropriété en totalité ( les charges non récupérables (les travaux de la copropriété) incombant au bailleur, soit 20 à 30% du montant total des charges de copropriété, et les charges récupérables (éclairage, chauffage des parties communes, nettoyage, entretien des ascenseurs…) incombant au locataire, soit 70 à 80%) contrairement au régime foncier réel qui ne permet de déduire que les charges récupérables, les provisions spéciales (provision pour des travaux qui ne sont pas encore effectué mais prélevés) ne seront déduites que lorsque les travaux seront payés 
  • Gestion d’administration (frais de gardiennage, commissions versées à une agence immobilière pour la recherche d’un locataire et la rédaction du bail, frais de procédures juridiques…) et de gestion locative si vous déléguer l’ensemble de la gestion de votre bien à une agence 
  • Mobilier, électroménager, équipements et travaux de moins de 600€ TTC 
  • Tous les abonnements réglés par le bailleur pour les besoins de la location (eau, électricité, gaz, internet, box TV…) 
  • Autres frais: indemnité de frais kilométrique entre votre résidence principale et le logement loué (il faudra tenir un “carnet de bord” justifiant vos déplacements et leur date en cas de contrôle fiscal, la justification et le nombre de déplacement restent assez subjectifs mais il faudra rester cohérent), déduction de livre, formation, séminaire, billet de train, chambre d’hôtels, déduction possible de certains restaurants si vous invitez votre notaire, expert-comptable, agent immobilier … Tous les frais cités doivent être en lien avec votre activité LMNP, il faut avoir les factures et les justificatifs. Ces frais sont à voir avec votre comptable et doivent être au prorata ou proportionnel à vos revenus immobiliers pour toujours rester cohérent. 

2) Vous déduisez les charges et amortissement comme un professionnel (c’est une activité professionnelle) mais vous êtes imposé au régime des particuliers pour les plus-values immobilières 

Le bien est amorti comptablement mais à la revente l’amortissement du bien n’est pas compté. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux. Si vous achetez un bien 100 000€ l’année N que vous le revendez à 120 000€ l’année N+5 et que comptablement votre bien vaut 80 000€ car vous avez amorti/déduit 20 000€, la plus-value sera calculée à partir de la valeur d’achat. Donc votre plus-value sera de 20 000€ (120 000€ – 100 000€) et non 40 000€ (120 000€ – 80 000€ de valeur comptable du bien). L’imposition se fera sur 20 000€ et non sur une base de 40 000€. Vous avez donc une activité commerciale (professionnelle) imposé à la plus-value des particuliers. Alors qu’une SCI à l’IS par exemple, est une activité sociétaire qui est imposée à la plus-value des professionnels. Elle bénéficie donc de l’amortissement comptable du bien. C’est-à-dire que lors de la revente, la plus-value n’est pas calculée sur la valeur vénale du bien (=valeur réel) mais sur sa valeur comptable. Donc si nous reprenons l’exemple précédent, la plus-value à la revente sera imposée à la plus-value des professionnels et sur 40 000€. Donc pour la plus-value des professionnels, l’avantage de l’amortissement gagné/déduit au cours de la location est payé au cours de la revente. 

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Maximmoformation

“PIN ELle et pine lui”

Pourquoi Pinel est un mauvais investissement? 

La loi Pinel fait suite à la loi Duflot et a été créée en septembre 2014. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet d’acheter un bien neuf pour le louer sous certaines conditions afin de profiter d’une réduction fiscale. La réduction fiscale obtenue correspond à 12% du coût du bien pour une durée d’engagement de 6 ans (soit 2%/an), 18% pour une durée de 9 ans (soit 2% an) et 21% pour une durée de 12 ans (soit 1.75%/an). Ce système de défiscalisation est limité à deux biens par personne et par an dans la limite de 300 000€ pour l’ensemble des deux biens avec une surface à l’achat limitée au plus à 5 500€/m². Si ces limites sont dépassées, l’avantage fiscal sera plafonné pour 300 000€ ou 5 500€/m² à l’achat. Nous parlons ici de déduction d’impôt sur les revenus professionnels et non charges fiscales déductibles des loyers en location. Les conditions pour obtenir ces avantages fiscaux sont: 

  • Le bien doit être loué au plus tard un an après la livraison du bien pour la totalité de durée prévue (6/9/12ans) 
  • La location est en nue 
  • Les locataires pouvant bénéficier de ces logements ont des revenus qui sont plafonnés 
  • Le bien doit constituer la résidence principale du locataire 
  • Le régime fiscal est imposé: foncier réel 
  • Les loyers sont plafonnés au m² en fonction de la zone dans laquelle vous êtes situé (A, A bis, B1, B2, C) 
  • Le bien est acheté neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire sur plan 

Les autres avantages dont vous bénéficier sont: 

  • Exonération de taxe foncière pendant 2 ans 
  • Possibilité d’acheter le bien à crédit et se faire financer le bien à 110% par la banque 
  • Frais de notaire réduit à l’achat 2 à 3% contre 8% pour de l’ancien 

Donc pourquoi le Pinel est un mauvais investissement? 

  • La rentabilité est faible (loyers bas car plafonnés et prix d’achat élevé), 3 à 5% brute contre 10% pour les investisseurs rentables. Ils achètent donc un passif, c’est une charge qui nécessite chaque mois de décaisser de l’argent 
  • Le bien est surcoté à l’achat même s’il s’agit du neuf. Ils le payent entre 10 et 20% plus cher par rapport à d’autres biens neufs car les promoteurs vendent un bien avec la carotte fiscale qui les aveuglent et ils ne regardent pas le prix d’achat. De plus la TVA du neuf est de 20% contre 5.8% pour l’ancien ce qui majore le prix à l’achat et ne compense pas les frais de notaire plus faibles 
  • Ils n’ont pas forcément la pleine jouissance du bien après la fin de l’avantage fiscal. Il n’est pas possible de congédier le locataire sauf pour un motif légitime et sérieux, pour reprendre le bien pour soi ou un proche ou pour une vente. Il faut donc informer le locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée. Si ces conditions ne sont pas respectées, soit le bien est vendu loué donc il est vendu avec une décôte (d’autant plus importante que la rentabilité est très faible) oue le bien est conservé mais le bailleur subit alors un matraquage fiscal conséquent sur les loyers obtenus. 
  • La location est nue et imposée donc moins rentable que le meublé 
  • Les loyers sont plafonnés et le bien est loué 10 à 20% moins cher par rapport à un autre bien nu présentant la même prestation 
  • Le régime fiscal est du foncier réel. L’imposition sur les revenus fonciers est forte car les personnes qui investissent dans ce genre de bien ont une TMI d’au moins 30%. Ils ne peuvent presque pas créer de déficit avec la plus grosse de déficit qui existe (les travaux) car le logement est neuf. Ils payent donc des impôts sur les revenus fonciers car ils sont bénéficiaires. 
  • Si le bien est revendu avant la période d’engagement (6/9/12ans), ils perdent les avantages fiscaux et ont en plus des pénalités  
  • Le bien est souvent vendu sur plan, en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Ils se font livrer le bien au plus tard 18 à 24 mois après la souscription. Même si l’avantage fiscal ne commence qu’à la livraison, elle bloque les projets de “l’investisseur” 
  • Lors de la livraison du bien, il existe des points de contrôle à vérifier avant de finir de payer les 5% restant du prix du bien. “Les investisseurs” n’osent pas et/ou ne voient les anomalies du bien. Ils se font donc livrer un bien mais vendu avec des imperfections et souvent nombreuses. 
  • Les commerciaux qui promeuvent ces régimes fiscaux ne sont pas objectifs car ils vendent un produit dont ils touchent une marge. Ils n’ont pas d’intérêt à vous dire la vérité. 
  • Lors de la revente, le bien est souvent vendu avec une moins-value pour plusieurs raisons: il a été acheté plus cher que le prix du marché, une grande partie des logements aux alentours sont vendus en même temps car ils ont été achetés au même moment pour d’autres investisseurs (plus d’offre moins de demande, les prix baissent), après 5 ans les biens neufs passent dans l’ancien et sont vendus au prix de l’ancien, la localisation à l’achat n’était pas optimale, le logement était dans un quartier soit disant porteur mais en faites non 
  • Le bien se dégrade plus vite car l’immeuble est souvent occupé en majorité par des locataires qui sont moins précautionneux du bien par rapport à des propriétaires 
  • La taxe foncière après les deux ans d’exonération est très élevée car il s’agit du neuf. Elle n’est souvent pas prise en compte dans le calcul de la rentabilité. Même si après 5 ans le logement neuf passe dans l’ancien, la taxe foncière ne bénéficie pas de cette décôte.  
  • Les charges de copropriétés au début basse car le logement est neuf deviennent élevées. Une provision pour charges est souvent réalisée entre 3 et 5 ans pour réaliser des travaux. De la même manière, les charges de copropriété n’ont pas été pris en compte dans la rentabilité où on était pris en compte à tort de manière minoré. Même si a priori les charges de copropriétés ne sont “pas cher” au début, c’est à pondérer avec le fait que par rapport à un logement ancien dans une petite copropriété bénévole, les charges sont élevées car l’immeuble est souvent de grande taille, avec de nombreux lots et un syndic professionnel qui a un coût et des services (espace vert, piscine, concierge, salle de sport, parking…) qui ont un coût. Une fois ces “détails” n’ont souvent pas été pris en compte car le pseudo-investisseur était aveuglé par la carotte fiscale et n’est pas formé ou ne s’est pas bien formé à un calcul juste de rentabilité. 

CONCLUSION: n’oubliez pas que dans le mot Pinel il y a “P***”! 

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Crédit immobilier

Quelle banque choisir pour un investissement locatif?

Quelle banque choisir pour un investissement locatif ? 

La réponse est au cas par cas. Le plus simple est de toutes les faires. Ensuite en fonction de leur réponse vous faites un tableau Excel qui les compare. Prenons mon exemple pour l’un de mes investissements. Je souhaite emprunter à 110% 100 000€ sur 20 ans avec un différé total de 12 mois, voici les réponses positives que j’ai eu de 5 des 10 banques démarchées sur la période de mai-juin 2019: 

Banque Crédit mutuel BNP  Crédit agricole Société générale Banque Populaire Boursorama 
Somme empruntée 100 000€ 100 000€  100 000€  100 000€ 100 000€ 90 000€ 
TAEG 2.06% 1.91% 1.66% 2.22% 2.10% 2.03% 
Coût total du crédit 22 382€ 20 700€ 17 782€ 23 782€ 21 829€ 19 874€ 
TN 1.2% 1.05% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 
Assurance (décès, PTIA) 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.12% 10€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 29€/mois 0.35% 26€/mois 
Frais de garantie 1 800€ 1 800€ 1 800€ 2 800€ 1 800€ 1 800€ 
Frais de dossier 500€ 500€ 500€ 900€ 500€ 0€ 
Apport demandé 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 10 000€ 
Différé Partiel 12 mois 129€/mois Partiel 12 mois 116€/mois Partiel 12 mois 110€/mois Partiel 12 mois 129€/mois Non Partiel 12 mois 116€/mois 
IRA Non Non Oui Oui Oui Non 
Mensualité 520€ 513€ 500€ 520€ 498€ 487€ 

Remarque 1: ce tableau résume les informations les plus intéressantes à connaître et à demander lors d’un crédit immobilier 

Remarque 2: les parties surlignées représentes les différents paramètres qui ont été modifiés par rapport au crédit de référence choisi arbitrairement (ici le crédit mutuel) 

Remarque 3: on ne compare pas les carottes et les pommes de terre! Vous avez vu que différents paramètres influencent le coût du crédit. D’où l’importance de ne comparer que le coût total de crédit et non le TAEG qui est composé de multiples variables TAEG = (frais de dossier + coût de la garantie + TN + assurance) / montant total emprunté. 

Remarque 3: Avec ce tableau, je ne dois pas me contenter de choisir l’offre du crédit agricole qui est la plus intéressante dans cet exemple (pour un investissement locatif). Il doit être utilisé pour mettre en concurrence les différentes banques.  

Remarque 4: l’absence ou non d’IRA ne modifie pas le coût du crédit 

Remarque 5: le taux n’est pas important paradoxalement! Tout le monde se focalise sur le taux, les banques le savent. Elles font tout pour qu’il soit le plus bas possible afin d’être meilleur que les concurrents mais elles compensent souvent avec une assurance emprunteur plus couteuse avec des services qui ne sont pas nécessaires pour de l’investissement locatif (IPT, IPP, IP PRO, ITT). 

Remarque 6: les frais de garanti et frais de dossier représentent un coût négligeable par rapport au taux et à l’assurance. 

Remarque 7: Diminuer le coût du crédit, permet de diminuer les mensualités et donc d’augmenter le Cash Flow. On peut donc demander même pour un investissement locatif une durée de crédit sur 25 ans. Les mensualités seront encore moins importantes. Certes le coût du crédit sera plus important mais on veut du cash flow maintenant et pas dans 25 ans et les intérêts d’emprunt représente une charge déductible lorsqu’on déclare son bien au réel. Attention le capital remboursé n’est pas une charge déductible. 

CONCLUSION: Les banques qui prêtent le plus facilement pour de l’investissement locatif selon mon expérience et celles d’autres investisseurs sont les banques mutualistes (crédit mutuel, CIC…) et les banques régionales (banque Tarneaud, crédit du Nord…). 

Finalement ce n’était pas mon cas ici, mais avoir une réponse positive d’une banque qui accepte le financement est l’objectif principal. On n’oublie pas qu’il existe de nombreuses solutions pour pouvoir se faire financer si la banque refuse: faire un apport, revendre des passifs (voiture, RP…), l’association, achat en SCI, emprunter sur une durée plus longue (maximum 25 ans) … 

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Maximmoformation

Ce que vous disent les vendeurs de rêve…

La part de l’ancien représente aujourd’hui la majorité des investissements immobiliers, cependant acheter dans le neuf offre de nombreux avantages notamment en matière d’économies d’énergies, de qualité de logement et de résidence, de protection juridique ou encore d’avantages financiers.

Voici les principales raison d’acheter dans le neuf :

Une réalisation moderne, optimale et personnalisable

Les appartements et maisons neuves sont conçus par des architectes qualifiés qui proposent des espaces bien pensés et personnalisables. Ils sont agencés de façon à offrir une qualité de vie appréciable notamment en termes de luminosité, praticité, confort… Les logements neufs répondent à tous vos besoins et vous permettent de sélectionner les finitions qui vous conviennent pour les murs, les sols avec choix de parquets ou carrelages dans chaque pièce. Les parties communes sont également pensées pour apporter le plus de confort possible (espaces verts, ascenseur, visiophone…).


Un logement conçu dans le respect des normes en économie d’énergie

Les logements neufs bénéficient obligatoirement des dernières normes techniques et

environnementales. Les bâtiments BBC (bâtiment basse consommation) aux normes RT2012 permettent une isolation thermique et phonique ainsi qu’une ventilation optimale. Tout appartement neuf est donc soumis aux réglementations en vigueur et optimisé de façon à apporter le meilleur confort et à réduire les dépenses énergétiques notamment avec l’utilisation de plus en plus fréquente des énergies renouvelables.

Les différentes garanties de construction

Acquérir un bien immobilier neuf assure un résultat et une qualité à partir de l’emménagement et pendant quelques années. Les travaux bénéficient de garanties de construction et les frais liés à des rénovations seront extrêmement réduits.En effet, trois garanties engagent la responsabilité du constructeur : garantie de parfait achèvement, biennale, décennale.

Avec un logement neuf, vous avez l’avantage d’un bien clé en main, prêt à être habité !

Les frais de notaire réduit

C’est un des avantages le plus importants de l’achat d’un appartement neuf : Les frais de notaire pour un logement neuf sont de 3% au lieu de 7 ou 8% pour de l’ancien.

La TVA réduite en zone ANRU

Les logements neufs situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou zone d’aménagement et de rénovation urbaine peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% (sous conditions)

L’exonération de taxe foncière

Les acquéreurs dans le neuf peuvent être exonérés de taxe foncière par de nombreuses communes. Cette exonération peut même concerner les résidences secondaires et est valable pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux.

Les aides financières possibles

Dans le cadre de l’achat d’un premier logement neuf, des aides financières peuvent être proposées. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est possible sous conditions et permet de financer une partie de l’achat de sa résidence principale. Ce prêt est une aide de l’État ayant pour but de favoriser l’achat d’un bien immobilier neuf (ou réhabilité dans l’ancien en milieu rural) pour les ménages modestes. Il est attribué sous conditions de ressources aux personnes n’étant pas propriétaires d’un logement en résidence principale depuis au moins deux ans. Ce prêt n’est soumis à aucun intérêt mais il est plafonné.

Les réductions d’impôts dans le cadre d’une défiscalisation

En investissant dans un bien neuf avec le dispositif Pinel, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée d’engagement de location. Ce dispositif permet à tous les contribuables domiciliés en France d’obtenir jusqu’à 6000€ de réduction d’impôts/an en achetant un appartement neuf et en le mettant en location.

Un placement sûr

L’achat d’un logement neuf présente de nombreux atouts en matière de construction et de performances énergétiques. L’absence de travaux de rénovation offre de bonnes perspectives de revente et d’effectuer, le plus souvent, une plus-value.

Lien https://www.monlogementneuf.com/

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Maximmoformation

Comment diminuer le coût de son assurance emprunteur?

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur? 

Elle garantit l’emprunteur en cas d’un imprévu externe à l’emprunteur même s’il a la volonté de continuer à rembourser ses mensualités, contrairement à la garantie de crédit qui assure à la banque le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement. Les assurances ne sont pas obligatoires mais elles sont exigées par les établissements préteurs qui ne se gênent pas à vous refuser le prêt si vous n’en avez pas. 

Contre quoi me protège mon assurance emprunteur? Quelles sont les différents types de garanties? 

Voici les différents points sur lesquels on peut être assuré. 

  • La garantie Décès: elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès de l’emprunteur 
  • La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)  
  • La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)  
  • La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)  
  • La garantie Invalidité professionnelle (IP PRO)  
  • La garantie Invalidité temporaire totale (ITT) 
  • L’assurance perte d’emploi  

Quelle est le coût d’une assurance emprunteur? 

Son coût dépend évidemment des garanties que vous choisissez. Plus vous en avez, plus elle vous coûte chère. Ces garantis sont exprimés en pourcentage du montant emprunté. Par exemple, vous empruntez 100 000€ et il a souscrit une garantie décès à 100%. Malheureusement s’il décède dès la première année, la garantie décès souscrite remboursera 100% du capital emprunté, soit 100 000€.  

Il existe deux méthodes de calcul pour évaluer la cotisation d’assurance : 

Sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Sur le capital initial le tarif est le même durant toute la durée de votre prêt. Et sur le capital restant dû, le tarif évolue au fur et à mesure des remboursements. Les cotisations d’assurance sont importantes au début et se réduisent avec le temps. Sachant qu’un bien immobilier locatif est détenu en moyenne 7 ans en France, il est plus intéressant de souscrire une assurance à mensualité constante qui se base sur le capital initial. Elle sera moins chère. Il n’est pas nécessaire de le préciser au banquier car elle est facturée avec une mensualité constante par défaut. Il est intéressant toutefois de vérifier si c’est bien le cas. 

Pour l’assurance à mensualité constante le coût peut être exprimée en pourcentage du montant emprunté ou directement en euros dans les mensualités de crédit. Son coût reste constant par rapport au capital restant dû, contrairement au taux nominal qui est calculé sur le capital restant dû. 

 Exemple: Vous empruntez 100 000€ sur 20 ans avec une assurance décès et PTIA à 100%, la banque vous propose une assurance à 0.36%. Ce qui signifie 0.36%, un coût de 360€/ans (100 000 x 0.36%), soit 30€/mois, soit 7 200€ au total (100 000 x 0.36% x 20). 

En pratique quelles garanties prendre? 

Pour un investissement locatif le minimum à prendre est une garantie décès et PTIA à 100%. Inutile de prendre les autres, car quoi qu’il vous arrive, vous avez investi dans un bien qui a minima s’autofinance. Souscrire d’avantage revient à avoir un coût de crédit, donc des mensualités de crédit plus importantes. Votre banquier vous dira souvent, monsieur/madame prenez l’assurance invalidité permanente et totale IPT en plus, elle ne vous coûtera “que” 10€ de plus par mois. Sur 20 ans, cela ne représente “que” 2 400€. Au pire si vous devenez invalide, vous revendez votre bien si vous avez des difficultés à rembourser. 

Si vous décidez de vous assurer déraisonnablement au maximum, lisez bien “les petites lignes” car il existe de nombreuses exclusions et délais de carence. Prenons un exemple d’exclusion: monsieur Déraisonnable a souscrit à la garantie IPP (invalidité permanente et partielle). Il est malheureusement atteint d’un lumbago chronique qui ne lui permet plus d’exercer son travail. Il n’avait pas vu que dans le contrat qu’il a signé, “toutes les affections dorsales” dont le lumbago sont exclues. Prenons maintenant un exemple de carence: monsieur Déraisonnable a souscrit à la garantie perte d’emploi. Malheureusement il est licencié pour des raisons économiques. Il arrive rapidement à retrouver un emploi au bout de 3 mois. Mais pendant sa période de chômage, il a voulu que la garantie prenne le relais du remboursement de ses mensualités. Il a dû faire les démarches lui-même auprès de la banque car sa garantie ne prend pas en charge automatiquement ses mésaventures si les démarches ne sont pas faites par lui-même. Il s’est rendu compte en contactant son conseillé qu’il existe un délai de carence de 6 mois sur le contrat qu’il a signé. Ce qui signifie que la garantie perte d’emploi ne commence à rembourser les mensualités que 6 mois après sa perte d’emploi. Pour les 6 premiers mois c’est à lui de rembourser ses mensualités de crédit. Donc c’est inutile pour un investissement locatif où le locataire les rembourse déjà. Et en 6 mois si vous vous sortez les doigts vous avez largement le temps de retrouver un travail. Mon conseil, ne soyez pas monsieur Déraisonnable et souscrivez juste le minimum à savoir l’assurance décès et Perte totale et irréversible d’autonomie. 

Voici quelques astuces, pour payer moins chère votre assurance emprunteur vous pouvez utiliser deux lois: 

La Loi Lagarde offre la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance (possibilité pour les clients de souscrire à l’assurance de leur choix), à condition que le contrat possède les mêmes garanties que celui proposé par votre banque.  

La Loi Hamon offre la possibilité de changer de contrat d’assurance une fois par an à date d’anniversaire à condition que le nouveau contrat ait des garanties a minimas équivalents à l’ancien. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Le site meilleur taux permet de connaître les assurances les plus compétitives pour les mêmes services. Les démarches sont simples. Faites une simulation, vous verrez sur plusieurs dizaines d’années les économies se chiffrent souvent en milliers d’euros.  

Toutefois, l’assurance emprunteur, contrairement aux intérêts d’emprunt, permet à la banque de gagner un peu d’argent. L’investisseur serait mal vu par le banquier pour des investissements futurs s’il faisait une délégation d’assurance. Sauf si vous le demandez et qu’il accepte car il est bien conscient que ses assurances ne sont pas compétitives sur le marché. Il préféra diminuer sa marge et récupérer un client que d’en perdre un pour cette raison. En revanche pour un achat unique de résidence principale, la délégation d’assurance est une très forte recommandation tellement elle vous ferra économiser d’argent. Ces deux lois ont été créées pour protéger le consommateur, utilisez-les! 

Conclusion: 

Pour un investissement locatif:  

  • Assurez-vous au minimum: une garantie décès et PTIA à 100% 
  • Pensez à la délégation d’assurance pour négocier vos prix (devis à l’appui vous aurez plus de poids) 

Pour une résidence principale: 

  • Délégation d’assurance obligatoire